こんばんは
できるだけわかりやすいように、金額は(たとえば)と、ご理解ください。
1億で、自分の土地家屋(上物は更地にするかどうかわかりませんが)を売却し、
建売3500万で購入(要するに住み替えですがマンションの可能性も有り)した場合、差額のプラスに関して とても高い税金がぼったくられる(?)という話を聞きます。
この場合、掛かる税金の総額を、足し算、引き算程度で考えると、どのくらい持っていかれてしまうのでしょうか?
1億から3500万円を引いた後に、どの程度残るのか?或は税金でマイナスになってしまう(そんな馬鹿な?)という、単純な疑問です。
現状土地100坪、(路線価格だと、23万/m2くらいの住宅専用区域だと思いますが、売買価格は何割か高い様ですので))
老後の計画で、およその見当をつけておきたいのですが?
ひょっとして、3500万の買い替えより、4000万の物件にした方が、固定資産税も含めて「お得?」なんてこともあるのでしょうか?(場所によりけりでしょうが)・・
この先、10年位で、税制改正が決まっていれば、その辺も分かりましたら、参考にしたいと思います。
素人ですので、わかりやすくお願いいたします。
No.4ベストアンサー
- 回答日時:
No.3です。
>土地権利書には、祖父の代で、購入価格は 180坪¥3,000とあったように思います。
この桁数が、まかり通るものでしょうか?
え~坪16円??ですか。
戦前に買ったんですかね。ずいぶん安かったですね。
それなら、その数字を使わず、「譲渡価額」の5%を取得費にすればいいです。
取得費が譲渡価額の5%に満たないときは、土地の「譲渡価額」の5%を取得費としてみることができます。
>固定資産評価額は、現状の価格(毎年30万くらい、家屋は37年たっていながら、5万くらい持っていかれるので)その計算が成り立つのかどうか、
家屋は木造ですよね。
耐用年数超過ですね。
家屋の固定資産税額はいくら古くても、0円にはなりませんね。
こんばんは
解答ありがとうございます。
そうなんですよ。どうやら購入したのは大正の時代なので、戦前です。
そんな時代だたのでしょう、田んぼ、畑を祖父の時代から持っている人も、そんな値段だったはず。
私の件に関しては「評価額」との乖離には 唖然とする次第です。
>「譲渡価額」の5%を取得費 < の方が現実的ですね。
戦後の農地解放で、とんでもなく離れた、祖父の出身地に、買い手のつかない山林が有り、そちら方面に寸エイル親戚に依頼して、「売れるものは売っちまえ」と思ったら、実勢価格が¥1,000/m2にもなりませんでした。
おおよその計算方法の回答が出ましたので、多分実勢価格での売却、もちろん、新たに家を買った場合、今の税金がかかることはわかりました。
あとはあんまりお世話になりたくない「税務署」で、聞いてみようと思い、この質問を閉じさせていただきます。
有難う御座いました。
No.3
- 回答日時:
>この場合、掛かる税金の総額を、足し算、引き算程度で考えると、どのくらい持っていかれてしまうのでしょうか?
居住用財産なので、3000万円の特別控除が受けられます。
1億円-(取得費+譲渡費用(仲介手数料など)-3000万円=課税所得
課税所得×14%(税率)=税額
です。
買い替えた住宅との差額に税金がかかるわけではありません。
取得費とは、その土地や建物を購入したときの購入代金(ただし、建物は減価償却分(年数がてば価値が下がる)を引いた額)です。
なので、取得費がわからなければ税額は出ません。
なお、「居住用財産の買替え特例」というのもありますが、それは課税される税金の繰り延べができたり、譲渡が赤字の場合に受けられる特例です。
参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/k …
>1億から3500万円を引いた後に、どの程度残るのか?
3500万円を引いた後ではありません。
前に書いたとおりです。
>ひょっとして、3500万の買い替えより、4000万の物件にした方が、固定資産税も含めて「お得?」
いいえ。
固定資産税は土地の評価額が上がれば、当然高くなります。
>この先、10年位で、税制改正が決まっていれば、その辺も分かりましたら、参考にしたいと思います。
ありません。
なお、税制改正って、通常、決まるのは1~2年前くらいです。
この回答への補足
解答ありがとうございます。
土地権利書には、祖父の代で、購入価格は 180坪¥3,000とあったように思います。
この桁数が、まかり通るものでしょうか?
固定資産評価額は、現状の価格(毎年30万くらい、家屋は37年たっていながら、5万くらい持っていかれるので)その計算が成り立つのかどうか、
また 参考になるような情報をくださいますよう、しばらくこの質問は開けっ放しにしておきます。
有難う御座いました。
No.2
- 回答日時:
少々、混乱されています。
(1)売ったときの税金ですが
1億の土地家屋が売れた額-1億の土地家屋を買った時の額の差額に対してかかります。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htmを参考にしてください。
*所有年数によって税率が異なります。
差額(利益)がある場合には、
差額-3000万円(控除適用の場合)に20~30%の税金がかかります。
(2)買う場合には
販売価格の8~10%の費用が掛かります(税金を含む)
(3)固定資産税は土地家屋の価値に対して
掛かり、毎年払うものです。
3500万の物件の方が固定資産税が安くなるのが一般的です。
しかし、町は生きているので、
駅が新設されたりすれば、逆転して4000万の物件より
価値が高くなり、税金が高くなります。
(4)これからは、一般的に(立地を無視して)
土地の価格は下がり、(人口減少による需要減)
建物の価格は上がります。(建築資材の品薄による高騰、人件費高騰)
No.1
- 回答日時:
自宅を売却した際にかかる税金は、新たに自宅として購入した土地家屋の価格とは
関係ありませんので、質問者様のおっしゃるようなことは杞憂です。
ただし、自宅の売却、買い替えではいくつか税法上の優遇がありますので、
そちらは確認されてもいいかもしれません。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto305.htm
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