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底地を買うときの更新料の取り扱いについて教えて下さい。

15年前に更新料500万円を払って30年の借地の更新をしました。 この度底地を買うことにしたのですが、更新料の半分(残存期間の年数分)を売買代金から引いて欲しいのですが、できないのでしょうか?信用金庫の担当の方は出来ると言い、地主さんの不動産屋さんは出来ないといいます。どっちなのでしょうか?

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A 回答 (4件)

更新料は一時金であり、保証金の様に償却したりする類の金銭ではありません。


そもそも法的根拠の無い類の金銭で慣習として授受されているものです。賃貸の礼金等と同じ扱いです。
契約書に中途解約時の返還に関する規約がない限り、地主が返還しなければならない法的な義務はありません。

しかしながら質問者さん(建物所有者)以外への売却は実務上むずかしいのですから、一般的な売買では、交渉次第であり相当分、相殺しての価額の取り決めが経験上も妥当でしょう。
あと15年借地権者であるという絶対的な権利を有しているのですから、態度は柔らかく芯ではかなり強気の交渉で良いかと思います。
不動産屋は纏まらないと手数料にはなりません。どちらか説得し易い方を説得して商談を纏めるしかないのです。買主は一人きりで、他では更に条件が悪くなるのは必須ですから、絶対納得出来ないと不動産屋に思わせる事です。その代わり纏まれば直ぐに契約する意思表示が重要です。
質問者さんの希望が実務に則していると思います。
しかし保証金等の返還させる類の金銭でも期間中、均一の返還率にはなりません。
3〜4割戻れば(相殺されれば)御の字と思って下さい。
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この回答へのお礼

ご丁寧にご回答ありがとうございます。
回答者さんの意見を参考にして、こちらも誰か然るべき方を立てて、交渉をしてみたいと思います。

お礼日時:2015/03/16 15:59

信用金庫の方は契約内容の確認もせずに想像で話しているだけですので、信用する価値はありません。


銀行員が言うのだからと、聞こえの良い話を採用してはいけません。

更新料は、借地を借りた時の契約書に
「○○年以内に解約した場合は○○%返す」
と記載されている筈ですし、記載が無ければ一切返って来ません。
ご自身で持っている契約書に書いてあるので、契約書を確認しましょう。
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この回答へのお礼

ご丁寧にご回答ありがとうございます。
交渉の際の参考にさせていただきます。

お礼日時:2015/03/16 16:00

更新料の意味合いは明文化されてませんので、どちらが正しいか?という明確な回答は出来ません。


しかしながら、更新料は「賃料の補充(前払い)」という考えが主流であるのも事実です。

ただ、現実問題として「地主さんの不動産屋さんは出来ない」というのであれば、出来ないのだと思います。

おそらく、底地の買い取りを求めたのは貴方からではないでしょうか?

そうであるなら、仮に更新料の半分(残存期間の年数分)の返還の義務があったとしても、地主は底地を売る義務はありません。

また、土地価格が3000万が妥当だとして、更新料の半分(残存期間の年数分)の250万が変換されたとしても、底地は3250万以下では売らないと言われれば意味がありません。


という視点から考えても、いくらで土地を購入できるか?という事の方が重要ではないでしょうか?
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この回答へのお礼

ご丁寧にご回答ありがとうございます。
書き忘れましたが、地主さんからこの金額で買い取らないかとご提示いただいていて、売買金額は決まっておりますので、そこから更新料の分が戻ってくるかが知りたかったのです。
言葉が足りずに申し訳ありませんでした。
ご参考にさせていただきます。

お礼日時:2015/03/16 16:03

15年前だと時効かもしれませんが、誠意があれば更新料は全部返します。


更新料返還は弁護士に相談されたのが良いです。
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この回答へのお礼

ご丁寧にご回答ありがとうございます。
他の皆さんの意見を踏まえて、色々と考えてみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2015/03/16 16:04

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