相続。アパート経営の為に会社化するべきか。

当方20代の男性です。
実家で所有しているアパート3棟を近々相続する予定です。
今迄は、管理は全ては業者さんにお願いしておりました。
因みに、10年以内に投資コストは回収予定です。


現在検討しているのは下記です。
3棟のアパート経営の為に法人登記して資産運用会社として経営できればと思っています。
あくまで、業務委託として業者さんに管理は任せるつもりです。


①この手法は一般的な資産管理方法なのか？
②法人化した時のメリットは？（税務的な観点から）
③逆説的にデメリットは？（税務的な観点から）
④相続の前に法人化して、事業継承という形で引き継いだ方が税務上のメリットがあるのか？


無知で恐縮ですが、詳しい方よろしくお願いします。

No.3 回答者： akeshigsb 回答日時： 2015/03/30 16:11

親がアパートを持っているものです。

　「近々相続する予定」とはどういうことでしょう。
　親御さんなどが先日お亡くなりになっていて、その手続きが間もなく完了するということなのか、所有者から権利を受け取るだけなのかでも変わってきます（厳密にはこれは相続ではなく贈与や売買契約になります）。
　
　所有者が亡くなっていてその物件等を相続してもメリットはほとんどないでしょう。法人化すれば、（他の方が書かれている通り）、法人税の義務が生じる一方、福利厚生等の税制上のメリットが生まれます。しかし、法人化によって生じる苦労もありますし、なにより管理を委託しているので費用計上できる部分も限られるからです。
　所有者が亡くなっていない状態で法人化するメリットは確かにあります。アパートなどを会社所有にすると、（かつての）所有者が亡くなっても、アパートは法人のものですから税制上は何も起きません。ただ、この場合、会社設立に際し、アパートを出資することになるので（会社設立には資本金が必要ですが、他にアパートなどの資産を現物出資とすることもできます）、ある程度の煩雑さが生じます（ご自身だけでなく、現所有者の方にもです）。しかし、この方法は所有者が亡くなっていない状態である必要があります。「相続」という言葉からこうしたことは本来不適切な内容ですが、念のために書きました。
　手取りがどれくらいになるか分かりませんが、法人化した場合は税理士などの専門家を雇うことになり、その費用だけで法人化のメリットが吹き飛ぶことも珍しくありません。アパートといえば大抵１棟１０部屋程度であり部屋数がそこまで多くないので、税理士さんを雇うメリットはあまりないでしょう。税理士等に払う費用は物件数とはあまり関係ないからです。
　ちなみに、（ご存知かもしれませんが）個人で所有する場合は、（申告の際に有利になる）個人事業主への申請や青色申告等もあります（通常の申告は白色申告と言います）。法人の時の費用計上に準ずるものが得られます。
ご参考までに。

No.2 回答者： passgooo2015 回答日時： 2015/03/29 16:58

あらもちゃん0711さんが引き継がれる物件の規模によっても

変ってきますので一般的な考えです。

①この手法は一般的な資産管理方法なのか？
　【回答】
　推奨している税理士さんもいらっしゃいますが、
　メリットは無いという税理士さんもいらっしゃいます。

　セミナーなんかも有りますので受講されてはどうでしょうか？

　法人化の目的は収入の分散化による高税率の回避です。
　個人で多大な家賃（収入）に税金が掛かるよりも
　管理会社を設立して、管理費を個人から法人へ支払い
　収入を分散化して税率を下げるのです。
　但し、本内容の効果が出るのは個人での家賃収入に掛かる
　税率が高税率の場合です。

②法人化した時のメリットは？（税務的な観点から）
　【回答】
　上記の通り収入を分散化する事により税率を下げる
　もしくは高い税率の金額を減らす事です。

③逆説的にデメリットは？（税務的な観点から）
　【回答】
　法人での確定申告が必要であり、税理士に依頼する場合は
　そこそこの費用が掛かるのと、法人の利益に関係なく掛かる
　所得税や市民税の均等割りと言われる税金（約7万円/年）が
　必要なことです。

④相続の前に法人化して、事業継承という形で引き継いだ方が
　税務上のメリットがあるのか？
　【回答】
　管理会社を設立しても相続に関しては殆どメリットは有りません。
　物件を相続する際に相続税が掛かりますので。
　費用対効果を検証する必要がありますが、法人を設立する場合
　管理会社では無く、不動産の所有会社を設立して、相続時は
　株を相続する方がメリットが多い場合があります。

ご質問の内容は税理士によっても意見がまちまちですので、
不動産賃貸業に長けている税理士さんにご相談する事をお勧めします。
今後の『あらもちゃん0711』さんの方向性にも寄りますが、
相談費用を払っても、『あらもちゃん0711』に合うアドバイスを
頂いた方がメリットは大きいと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました

お礼日時：2015/04/04 18:35

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2015/03/29 00:37

①この手法は一般的な資産管理方法なのか？

目的がわありません　すでに収入があるのですよね？

家賃収入を運用する会社ですかね？


②法人化した時のメリットは？（税務的な観点から）
無い。

③逆説的にデメリットは？（税務的な観点から）
法人税無駄払い+会社の利益に関わる維持費用負担増


④相続の前に法人化して、事業継承という形で引き継いだ方が税務上のメリットがあるのか？

無い　　

相続税が明瞭会計なりそうで怖いですね。

この回答へのお礼

早速、ありがとうございます。
家賃収入を運用する会社と考えています。
管理コスト諸々を経費処理できたり、、、と考えていたのですが、、勉強になります。

お礼日時：2015/03/29 06:57