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旧借地法の時代に借地契約を結んだ土地があるとします。借地人は借地(建物とも)を地主でない誰かに売りたいと考えています。地主の承諾も得て無事に売買契約を済ませました。その後は当該借地における借地契約の当事者は地主と新借地人(上記売買契約における譲受人)になると思うのですが、あらためて借地契約をこの二者間でおこなう場合、借地契約の最短期間は30年(新借地借家法)になるのでしょうか。それとも20年(旧借地法)になるのでしょうか。

会社の同僚は旧借時代に借地を設定しているので、この土地は幾ら契約の当事者が変わろうと未来永劫、非堅固建物であれば「最短契約期間20年」が適用されると云っています。

どなたかお詳しい方教えて下さい。あるいは上記の記述に無知、不理解による言葉の使い方の誤りなどがございましたらご指摘頂きたいです。よろしくお願い致します。

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A 回答 (2件)

旧借地法による契約を引き継ぐ場合と、旧契約は破棄して新借地借家法で新たに契約する場合が考えられます。



旧契約を引き継ぐ場合は旧契約の期間のまま、借地権の名義のみが替わりますが、
新法による契約の場合、新規の契約になります。

借地権譲渡に地主の承諾がなければ裁判により認めてもらえますが、
旧法で旧契約のままです。
一方、旧契約を破棄して新法での契約はあくまで任意です。

>地主の承諾も得て
特に新法での契約との確認がなくただ借地権の譲渡のみの承諾を得たのなら旧契約のままと思われますが、
改めて合意が得られれば新法による契約になるでしょう。
その場合地主により定期借地権による契約等が検討されることもあります。
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借地借家法の附則4条で経過処置の原則として「この法律の施行前に生じた事項にも適用する。

」とあります。
これには例外もありますが借地権者の交代は例外には見あたりしません。
ですから、今回の回答は「30年です。」と云うことになりそうです。
最も、新借地権との契約を「承継契約書」として従前の残りの年数だけを期間とすることは可能でしようから、その場合は20年ではなく残りの年数となると思われます。
実際に行われいる例ではそのような承継契約など少ないでしようから、従前の契約は破棄したうえで新規な契約となりますから、そのことから云っても30年と思われます。
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Q旧借地法適用か? 新借地借家法適用か

現在私が住んでいる家は父が死んでから約40年位経っていて、それ以来住んでいますがその間、他の相続人(6人)との間で遺産相続協議の決着がついておりません、H14年に旧地主が死亡して、物納で現在の地主は関東財務局で、H14年に私が相続人代表として借地契約をしました。それ以前は旧借地法適用ですが、土地の所有者が変り時期的にも新借地借家法適用とも考えられますが、果たしてどちらでしょうか、人によって旧と新と判断が異なります。
旧法と新法とでは借地権の存続に大きな違いがあります。
実は建物は戦前建てた物で、老朽化しており、其の朽廃によっては、(法の適用如何)によっては借地権の存続に影響します。
(1)旧法適用であれば、建物滅失により借地権も消失し  相続問題も自然   消滅 
(2)新法適用であれば、借地権も存続し、建物新築可能  相続問題再燃

(3)建物新築した場合 其の建物、 新借地権の名義は誰?

(4)新法適用により「旧借地法による相続」(建物滅失による借地権も滅失)も消失?
   

Aベストアンサー

借地権の新・旧法適用については、H14年の地主の物納時に関東財務局と交わした借地契約の内容次第ではないか、と考えます。新地主を新たに借地契約を交わしたという無いようなら新法、地主が代ったことを書面で確認したという内容なら旧法の適用と考えるのではないかという気がします。(物納の趣旨からは後者でないかと考えますが、分りません)
質問者の設定したケース分けはどうもしっくりと来ません。(というか誤解があるのではと考えます) 夫々の法制下での老朽化建物の扱いと建物の再築、借地権保護の要件については下記のHPの内容が詳しいのではと考えます。

H14年の借地契約を質問者がされたことと亡父の相続が決着したこととは同じではなく、建物の名義が亡父のままであれば、借地契約は相続人代表の立場で交わされただけで、借地権・建物所有権共に6人の相続人の共有状態にあるのではないか、と理解されます。
http://www.pref.saitama.lg.jp/A01/BQ00/nettosodan/syakuti.htm
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20030617A/index.htm

借地権の新・旧法適用については、H14年の地主の物納時に関東財務局と交わした借地契約の内容次第ではないか、と考えます。新地主を新たに借地契約を交わしたという無いようなら新法、地主が代ったことを書面で確認したという内容なら旧法の適用と考えるのではないかという気がします。(物納の趣旨からは後者でないかと考えますが、分りません)
質問者の設定したケース分けはどうもしっくりと来ません。(というか誤解があるのではと考えます) 夫々の法制下での老朽化建物の扱いと建物の再築、借地権保護...続きを読む


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