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今年新たにマンションを購入し転居しました。以前のマンションはリフォームし、現在借り手を募集中です。今年中に借り手が見つからずに空き家のまま越年した場合、不動産収入は発生しないのですが、リフォームにかかった必要経費(70万円ほど)は確定申告でどのように処理できるのでしょうか?

 また、今までは(2箇所以上からの所得、不動産以外の収入などで)毎年確定申告(白色)してきましたが、よく青色申告のほうが有利だと目にします。素人でも面倒なく出来るのでしょうか?
 よく理解ができないので、あるいは税理士さんに依頼しようかとも思いますが、知人もいないのでどうやって探して、どの程度の料金かも分かりません。それでも確実に適切な処理をしていただけるなら今後長くお付き合いしていくことも考えていますが、確定申告の時期だけお願いなどできるものでしょうか?(今年からはふるさと納税も始めてますます確定申告が重要です。)

 借り手がついた場合、つかずに越年した場合、ケースごとにアドバイスいただけますと幸いです。
よろしくお願い申し上げます。

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A 回答 (2件)

リフォームにかかった必要経費、減価償却分、火災保険など、不動産収入は赤字申告。


他の収入と合算です。申告時の総収入の金額が低くなります。

青色は赤字の繰越が出来ます。帳面記載が必要ですが不動産収入だけなら、そんなに難しくないでしょう。
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この回答へのお礼

白色では赤字繰越ができないのですね?
勉強して自分で青色申告できるよう頑張ってみようかな、と思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2015/09/16 06:58

>リフォームにかかった必要経費(70万円ほど)は確定申告でどのように…



経費とは、売上を得るために必要なお金のことです。
売上が 1年間か全くないのなら、確定申告の対象にはなりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm

>青色申告のほうが有利だと目にします。素人でも面倒なく…

全くずぶの素人では無理ですよ。
少なくとも、お小遣い帳か家計簿を何年かていねいに付けた経験ぐらいはないと。

そのくらいはできるというのなら、1万円もしない会計ソフトを 1本買って、1年間毎日こまめに記帳し続けていけば、青色申告用の決算書は簡単にできます。

いずれにしても、青色申告は開業から 2ヶ月以内に承認を受けておくことが条件です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2090.htm

>いないのでどうやって探して、どの程度の料金かも分かりません…

税務署近辺の街を歩けばいくらでも看板が掛かっています。

>借り手がついた場合、つかずに越年した場合…

借り手がないのは家事使用、非業務用資産ということ。
家事使用期間中は、法定耐用年数を 2倍にして減価償却。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/sh …

借り手がついた年から事業用として通常の減価償却。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
タックスアンサーは読んでいて頭が痛くなりました。
もう少し勉強してみます。
いっそのこと売ったほうが楽かなあ・・。

お礼日時:2015/09/15 11:23

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Q賃貸に出していて空き家の場合の税金

こんにちは。
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確定申告の際、入居者がいればいろいろな支出が経費として算出できると書籍などで勉強していますが、入居者がいない場合はどうなるのでしょうか。
何冊か読んでも、この点はふれられていないので、ちょっとした空き家の期間ならともかく、最初から入居者がいない場合は認められないのではないかと考えています。
ご存じの方がいたら、教えてください。

Aベストアンサー

住宅をいつでも入居できる状態に管理し、入居者の募集広告も出すなど入居希望者があればいつでも賃貸できる状態にしている場合には、結果的に入居者が無であつたとしても、既に業務の用に供しているものとして、必要経費計算をすることが可能です。

所得税法基本2-16(現にか動していない資産)

 不動産所得、事業所得、山林所得又は雑所得を生ずべき業務の用に供される令第6条(減価償却資産の範囲)に規定する資産は、現にか動していない場合であつても、これらの業務の用に供するために維持補修が行われており、いつでもか動し得る状態にあるときは、減価償却資産に該当する

Q賃貸物件で借り手が見つからない場合

現在、築5年の一軒家に住んでいます。土地込みで1600万円で買いました。近いうちに隣の県に引っ越す可能性が出てきました。この地には再び戻ってくる可能性がありますので、売らずに賃貸にして、引越し先で2軒目の中古住宅(土地込み1000万円程度)を購入する予定です。今の住宅ローンはまだまだ残っています。賃貸収入をローン返済にあてるつもりでいます。地元の業者に問うたところ、今、住んでる地域は、幸い、家を借りたがってる人が多いとのことでした。しかし、借り手が居ない空白期間が生じると2軒分のローンを支払わなくてはなりません。このような場合、どうすればよいのでしょうか?ご助言よろしくお願いします。

Aベストアンサー

この場合って、最初から2件分のローンを支払う覚悟がないと破産するパターンだと思います。
1件分の家賃を当てにして次もローン組むのは危険です。
「家賃の収入があれば助かる」と言う計算でないと空白期間が長引くと・・辛いだけです。

そして、「家を借りたがってる人が多い」と言うのは、「再び戻ってくる可能性がある」物件を好んで借りる人が少ない事は理解したほうが良いです。

また、消耗品以外の修理費等で、大家さんである貴方に費用が発生するケースも出てきます。
家賃の集金等一括で不動産屋にお任せするなら、家賃から管理費で毎月取られますから・・

また帰りたい時期に、賃貸をあけわたしてくれる保証はありませんよ。

Q引越しで家を貸すのですが、家賃収入の扱いは?

サラリーマンです。引っ越すことになり、住んでいた自宅を人に貸したいのですが、家賃収入の扱いは税法上どのようにするべきなのでしょうか。
ちなみに年間を通しても100万円未満の収入です。

Aベストアンサー

税法上は不動産の賃貸収入は不動産所得として確定申告をすることとなります。これは家賃が月10万円であろうが1万円であろうが関係ありません。

不動産所得の金額は、次のように計算します。
 総収入金額-必要経費=不動産所得の金額

(1)総収入金額
総収入金額には、賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。

名義書換料、承諾料、頭金などの名目で受領するもの
敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

(2)必要経費

必要経費となるものは、不動産収入を得るために必要な費用で、主なものとして次のようなものがあります。

賃貸住宅の固定資産税
賃貸住宅に係る損害保険料
賃貸住宅の減価償却費
賃貸住宅の修繕費
賃貸住宅取得の借入金の利息

となります。
つまり、家賃を8万円とし、固定資産税が年間5万円、保険料が5万円、減価償却費が50万円、借入金の利息が10万円だった場合、収入金額が96万円、必要経費が70万円ですので26万円は所得金額として税金がかかってきます。

昔、ワンルームマンション投資がブームだったときの業者の宣伝文句にこういうのがありました。
家賃7万円、固定資産税10万円、保険料5万円、減価償却費20万円、借入金の利息50万円で収入84万円に対して経費が85万円なので1万円の赤字で赤字の分税金が戻ってきますというものです。

つまり、不動産の所得と給与所得などの他の所得とは通算されますので場合によっては税金が高くなるかもしれません。

例:給与所得300万円で不動産所得が50万円の場合。
総所得金額350万円なので所得税は272500円です。
会社からは300万円に対する所得税202500円が源泉徴収されていますので確定申告をして7万円の税金を支払わなければなりません。
逆に、不動産所得がマイナス10万円の場合は総所得金額が290万円なので所得税が192500円で確定申告をすれば1万円税金が戻ってきます。

ですので、税金が増えるかどうかは貸す家にかかる経費しだいになります。

税法上は不動産の賃貸収入は不動産所得として確定申告をすることとなります。これは家賃が月10万円であろうが1万円であろうが関係ありません。

不動産所得の金額は、次のように計算します。
 総収入金額-必要経費=不動産所得の金額

(1)総収入金額
総収入金額には、賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。

名義書換料、承諾料、頭金などの名目で受領するもの
敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

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Qサラリーマンがマンションを賃貸に出す場合の確定申告

2年前の4月から東京の社宅(借上げ社宅)に住むサラリーマンです。
大阪で約3000万円のマンションに住んでいましたが、2年前の4月転勤で東京に来ました。
家を貸して利益が出たら確定申告って最近気づきました(スミマセン)
そこで、その対応策についてアドバイス願います(修正申告するしかないですが)


25年ローンが約1000万円残っています(年約100万円返済中)。

2年前の4月から月15万円で貸しています(年180万円の収入)
敷金30万円と礼金30万円。

この場合、
180万円-100万円-減価償却費(例えば30万円)-ローン利息(例えば10万円)=40万円
この40万円を不動産所得として確定申告する必要があるんですよね。

しかも、2010年分と2011年分を・・・ とほほ
所得も何も、大阪に持家があるのに東京に転勤させられたら大赤字なのに。


(数値はわかりやすくするため簡略化しています)

Aベストアンサー

大家してます...サラリーマン兼業

所得税が心配なのでしょうからまずは所得税の基本からですね

収入-必要経費-減価償却費=課税対象額

収入=年間180万円+礼金
経費
不動産屋への手数料・印紙代など
マンション管理費・修繕積立金(適合条件有り)・町内会費
固定資産税など租税公課
火災保険料
その他その物件に掛かる費用
支払利息
賃貸物件を管理するために要したPC代などもある程度は按分で経費に入れられます(10万円の内2万円とか)

減価償却は基本となるマンションの価格の設定が難しいので私にもいくらになるかが判断できません

少なくとも「ローン残高」「取得価格」では有りません。取得価格と年数によって変化します
しかも「土地代相当金額は償却されません」

http://allbuisiness.kt.fc2.com/1-room/teigakuhou.html

参考までに私の買った中古マンションの減価償却率はと「0.033」になってますね
6000万円で購入したが建物分は3000万円とされた(税理士判断)
減価償却=建物3000万円×0.033=99万円=減価償却金額

で、勝手に貴方の場合を計算してみます

・所得税は給与所得との合算になるでしょう

2010年分
収入=礼金+家賃=30+15×9=165万円
経費=不動産屋への手数料15+初期経費5+4月からの管理費22+修繕積立金+電話代などの経費1
15+5+11+11+1==45万円くらいかな?
減価償却費=1500×0.033=50万円くらい?
不動産所得=165-45-50=70万円?
所得税は「給与所得+不動産所得70」で計算され、「計算された所得税-給与の源泉所得税」を支払うようになるでしょう

2011年分も同様に計算されるでしょう

実際の計算は複雑でもう少し面倒ですが...

マンションを管理会社にまかせて居られるなら一度相談されれば良いとは思います
少しは資料やアドバイスももらえるでしょう

http://www.210310453.com/

大家してます...サラリーマン兼業

所得税が心配なのでしょうからまずは所得税の基本からですね

収入-必要経費-減価償却費=課税対象額

収入=年間180万円+礼金
経費
不動産屋への手数料・印紙代など
マンション管理費・修繕積立金(適合条件有り)・町内会費
固定資産税など租税公課
火災保険料
その他その物件に掛かる費用
支払利息
賃貸物件を管理するために要したPC代などもある程度は按分で経費に入れられます(10万円の内2万円とか)

減価償却は基本となるマンションの価格の設定が難しい...続きを読む

Qマンションの借り手が見つかりません

転勤のため、所有しているマンションを賃貸に出していますが、借り手が見つかりません。
早く借り手を見つけるためのアドバイスをください。

私の思う悪いところ
 ・駅からのんびり歩くと20分くらいかかる(物件案内では10分ちょっとになっています)
 ・築年数が30年くらい(耐震基準は満たしています)
 ・定期借家契約(3年)

私の思ういいところ
 ・都心まで近い
 ・リフォームしたて

ポイント
 ・マンションには2LDKと3LDKの部屋があり、不動産屋で過去の資料を見てもらったのですが、2LDKの部屋しか賃貸に出されたことがないらしく、ウチは3LDKです。
  今も2LDKの部屋とウチが賃貸に出ています。
  ウチの方が部屋数も多いし、平米数ももちろん広いです。
  それで同じくらいの価格にしています。
 ・定期貸家3年契約で出していますが、実は転勤の期間は決まっていません。
  早く戻ってこれたら、どこかを借りて住むしかないと思っています。
  逆に定年まで帰ってこれない可能性もあるわけで、それなら5年とかに延ばしてもいいのかな・・・その方が借りて付くかな・・・などと悩んでいます。
 ・不動産屋は最寄り駅の大手に専任でお願いしています。
  最寄駅には他にも不動産屋がありますが、地元の・・・という感じのところはありません。
  間口を広げるためにも他の不動産屋にも頼むか、でもそうすると専任じゃなくなるから今ほどはアピールしてもらえないかな・・・などと悩んでいます。

分かりやすくきれいな文章が書けなくてすみません。
本当に悩んでいて、本当に困っています。
どうぞ、アドバイスをよろしくお願いします。

転勤のため、所有しているマンションを賃貸に出していますが、借り手が見つかりません。
早く借り手を見つけるためのアドバイスをください。

私の思う悪いところ
 ・駅からのんびり歩くと20分くらいかかる(物件案内では10分ちょっとになっています)
 ・築年数が30年くらい(耐震基準は満たしています)
 ・定期借家契約(3年)

私の思ういいところ
 ・都心まで近い
 ・リフォームしたて

ポイント
 ・マンションには2LDKと3LDKの部屋があり、不動産屋で過去の資料を見てもらったのですが、2LDKの部屋し...続きを読む

Aベストアンサー

一般論とすると、
賃貸住宅を選ぶときの最重要条件は家賃なんです。
自分で借りることを考えれば、どんなに割安な物件でも予算を越していれば借りませんよね?

借りる人はまず自分で払える家賃で絞り込みます。
だいたいはそれでは全てを満足する物件がないので、何かしらを我慢します。
1)立地条件など(最寄り駅や路線や最寄り駅からの距離など)
2)間取りなど(広さや住設や日当たりなどなど)
3)その他
です。

言い換えれば、家賃以外には加点要素はありません。
全て減点要素で比較されます。
定期借家というのは、かなりの減点対象です。
リフォーム済みでも減点要素が無くなるだけで加点はされません。

なので、最も有効なのは家賃を下げることです。これだけで賃借の対象者が大きく増えます。
単純に言えば、36ヶ月しか貸さないのであれば、1ヶ月空けば2.7%値下げしたのと同じです。
3ヶ月も空くのであれば、8.3%の値下げです。

とはいえ、不動産は世の中に一人だけ借主さんが現れればいいことなので、どんなに悪い条件でもそこを借りたい人がいればいいのです。
なので、ターゲットが明確に決まるのであれば、そのような借主さんに強い不動産屋に媒介をお願いすることです。

一般論とすると、
賃貸住宅を選ぶときの最重要条件は家賃なんです。
自分で借りることを考えれば、どんなに割安な物件でも予算を越していれば借りませんよね?

借りる人はまず自分で払える家賃で絞り込みます。
だいたいはそれでは全てを満足する物件がないので、何かしらを我慢します。
1)立地条件など(最寄り駅や路線や最寄り駅からの距離など)
2)間取りなど(広さや住設や日当たりなどなど)
3)その他
です。

言い換えれば、家賃以外には加点要素はありません。
全て減点要素で比較されます。
定期借...続きを読む

Q住民票の発行手数料に消費税は課税?不課税?

住民票の発行手数料に消費税は課税でしょうか、それとも不課税でしょうか?また、印鑑証明書は同じくどちらでしょうか?教えてください。

Aベストアンサー

 こんにちは。

・税金の課税と言うのは、個人の財産を制限する最大の物ですから、すべて法令などで定めがあります(租税法令主義)。

・消費税法基本通達
 ご質問の件につきましては「消費税法基本通達」に、非課税の範囲として、次のとおり定めがあります。

(非課税となる行政手数料等の範囲等)
6 -5-1 国、地方公共団体、法別表第三に掲げる法人その他法令に基づき国若しくは地方公共団体の委託又は指定を受けた者が徴収する手数料等で法別表第一第5号イ及びロ《国、地方公共団体等が行う役務の提供》の規定により非課税となるのは、次のものであるから留意する。
(1)  法令(法律、政令、省令又は大臣告示のほか条例及び規則を含み、業務方法書又は定款等は含まない。以下6-5-2までにおいて同じ。)に基づいて行われる次に掲げる事務の手数料、特許料、申立料その他の料金(以下6-5-1において「手数料等」という。)で、その徴収について法令に根拠となる規定があるもの。
イ  登記、登録、特許、免許、許可、認可、承認、認定、確認及び指定
ロ  検査、検定、試験、審査及び講習(令第12条第1項第1号イからニまで《非課税となる国、地方公共団体等の役務の提供》に掲げる事務のいずれにも該当しないものを除く。)
ハ  証明(令第12条第1項第2号《非課税となる国、地方公共団体等の役務の提供》に掲げるものを除く。)
 (以下略)

・住民票は「ハ」に該当しますから、非課税ですね。

http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kihon/kansetu/syouhi/06/05.htm

参考URL:http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kihon/kansetu/syouhi/06/05.htm

 こんにちは。

・税金の課税と言うのは、個人の財産を制限する最大の物ですから、すべて法令などで定めがあります(租税法令主義)。

・消費税法基本通達
 ご質問の件につきましては「消費税法基本通達」に、非課税の範囲として、次のとおり定めがあります。

(非課税となる行政手数料等の範囲等)
6 -5-1 国、地方公共団体、法別表第三に掲げる法人その他法令に基づき国若しくは地方公共団体の委託又は指定を受けた者が徴収する手数料等で法別表第一第5号イ及びロ《国、地方公共団体等が行う役務...続きを読む

Q空き家になった場合の申告について

現在、貸家を持って賃貸経営を行っています。

数ヶ月前に退去があり、そのあと建物が古いせいか次の客を今のところ見込めません。

この場合、翌年度は固定遺産税とか今まで諸経費を落としていましたが、これはこの建物に関して落とせなくなりますか。?

それと、もし、入り手がなくて、住居として貸せなくても、そのまま、物置(倉庫)としても貸してみたく思いますが、この場合でも、すぐに借りてがつかないとして、極端な場合、来年丸一年間「借家」としても「倉庫」としても、もし、借り手がつかない場合でも、あくまで仲介業者に「物件の依頼」をしている以上、翌年度もこの部分の固定資産税などは損金として落とせますか?

ちなみに、土地や建物を売却する気は今のところ全くありません。

また、建て替えも視野に入れて検討したいのですが、今の政権のおぼつかなさから、新しい事業投資をする自信もなく、あくまで来年も「貸し家もしくは倉庫」としての活用を考えています。

ぜひ、この来年度以降について丸一年、空室の場合の税金を含めて、アドバイス頂けたら幸いです。

なお、貸家(2軒)としてはすべて空室になってしまいましたが、、他にマンションとかアパートなどは経営しています。

現在、貸家を持って賃貸経営を行っています。

数ヶ月前に退去があり、そのあと建物が古いせいか次の客を今のところ見込めません。

この場合、翌年度は固定遺産税とか今まで諸経費を落としていましたが、これはこの建物に関して落とせなくなりますか。?

それと、もし、入り手がなくて、住居として貸せなくても、そのまま、物置(倉庫)としても貸してみたく思いますが、この場合でも、すぐに借りてがつかないとして、極端な場合、来年丸一年間「借家」としても「倉庫」としても、もし、借り手がつかない場合で...続きを読む

Aベストアンサー

>固定遺産税とか今まで諸経費を落としていましたが、これはこの建物に関して落とせなく…

1棟だけの不動産経営なら落とすも落とさないも、売上がないのに経費だけ申告してもどうしようもありませんが、複数棟あるようですね。
それなら 1棟ごとの独立採算で申告するわけではありませんから、他棟の固定資産税棟と一緒にしてしまえば良いです。

>極端な場合、来年丸一年間「借家」としても「倉庫」としても、もし、借り手がつかない場合でも、あくまで仲介業者に「物件の依頼」をしている以上、翌年度もこの部分の固定資産税などは損金…

何も問題ありません。
もし青色申告をしているなら、赤字繰越も視野に入ります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2070.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm


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