土地の売買で生じる税金について

土地の売買で生じる税金について、詳しい方ご教授願います。

私は調整区域内で600坪ほどの土地（地目:山林）を保有しています。
現況も山林ですので、現在のところ固定資産税は課税されておりません。

一方で、道路沿いあることから、ファミレス、コンビニ等を建てたいという申し入れが時々あります。
今すぐ開発するつもりはありませんが、将来のことを考えて、
ざっくりと税金のことを把握しておきたいと考えており、現在勉強中です。

私としては、税金対策及び収益の分配の観点から法人を設立し、
開発する前に土地を法人に移しておきたいと考えております。

ただ、その場合に、一度法人に土地を売却する必要がありますが、
その場合の売買額は時価（現在の固定資産税×1.4ぐらい？）でよいのでしょうか。
また、売却後しばらくしてファミレス等の開発が始まると、固定資産税がおそらく跳ね上がると
思います。（地目が宅地で評価される？）
そうしたときに、法人への譲渡額が不当に安いと税務署に指摘されないでしょうか。
しかしながら、現在が山林なので宅地として法人に譲渡するのもおかしい気がしています
（売買額も宅地だと大きいですし。。）。

どうなるのか、さっぱりわからず困っております。
詳しい方、お手数ですがご教授願います。

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2016/03/07 23:09

法人化しても、その法人の株式をご質問者が持つのですよね。

するとその株式が相続財産になります。
非上場法人の株価評価では所有土地がそのまま法人資産となり、株価をまともに吊りあげます。

ごもっともな疑問ですので、税理士に相談されるのが良いです。

この回答へのお礼

再びご回答ありがとうございます。
ご指摘のとおり、株式は私を含め家族で分散させるつもりなのですが、相続税の基礎控除縮小の影響で頭の痛い問題になっています。。
もう少し知識を深めてから、税理士に相談してみようと思います（初めにご回答頂いたとおり、悪い税理士にいいようにされても困りますので）。

お礼日時：2016/03/08 00:05

No.1 回答者： hata。79 回答日時： 2016/03/07 22:10

[税金対策及び収益の分配の観点から法人を設立]が勘違いされてる気がします。

法人設立費用、法人にかかる地方税の均等割額、法人税申告書の作成費用（税理士報酬。個人よりも高額です）などがかかります。
それ以上に「法人は自然になくならない」ので、後始末が大変ですよ。
解散、精算結了登記、それぞれに法人税の申告書を税務署に提出する必要があり、税理士報酬もかかります。
一口で申しますと「法人の方が租税負担が少ない」のが事実だとしても、役目が終了した法人を「殺す」のが大変だということです。

個人はいつか死ぬので、「死ぬ費用」はかかりませんが、法人は死にませんので「殺さないといけません」。
税理士に相談すれば、法人関与はお金になるので「是非法人を立ち上げて、私に関与させてください」と言うかもしれませんが、本当にご質問者のことを思ってくださる税理士でしたら、「やめておきな」とアドバイスされると思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。ただ、私の説明不足で誤解を招いたかもしれませんので少し補足させて頂きます。
調整区域内といっても三大都市圏で大きい国道に面しているため、開発すると固定資産税の評価額は、路線価から見積もると億を超える金額になると思われます。そのため、個人事業主の形態で開発すると、相続に十分な金額を子供が準備できないと思われるため、法人化しておきたいのです。

お礼日時：2016/03/07 22:46