共有持分にするとローン減税が受けられない？

Question

住宅ローンについて教えて下さい！！
妻に収入はありませんが、自己資金の関係で以下の持分になりそうです。
土地持分　夫9/10全額ローン　妻1/10自己資金
建物持分　夫2/3 ローンと自己資金半分ずつ　妻1/3自己資金
付帯費用など建物金額に含まれない分を妻の自己資金で
まかなうつもりです。
そこで質問なのですが、ローンの残高は夫の持分しかローン控除の対象にならないって本当ですか？
となると妻が自己資金を貯めた事によって、税金の戻りが少なくなるのですね。何か納得いきません。

QuiQuiQuiRin · Accepted Answer

#4です。質問を受けましたので、再投稿します。

＞土地ローン残高1300万×0.8×9/10
＞建物ローン残高700万×0．8×2/3
＞が減税額になるのでしょうか？（上限は無視した場合）


「上限は無視した場合」というのが、どの上限を無視した場合なのかわかりませんが、

１．取得対価による上限を無視した場合

そもそも、ローンの名義はご主人様単独になるものと察します。
この場合、ローン残高を共有持分の割合で按分することはありません。
すなわち、合計2000万円の残高に対して、貴殿の所得税が最大16万円還付されます。
（ローンが連帯債務であり、奥様もローンを負担している形であれば、ご指摘のような式で良いと思います）

２．取得対価以外の上限を無視した場合

本件一番問題となるのはこの部分だと思います。
前回の回答でわかりにくかったかもしれませんが、ローン控除の対象となる元本金額は、

　a.年末時点におけるローン残高
　b.取得対価
　のいずれか小さい方。

となります。
取得対価とは大まかに言って、

「定価（建物部分消費税込み）」×「共有持分」－「住宅取得に関する贈与」

となります。
贈与とは、住宅取得金として両親から550万円（贈与非課税枠の5年分先取り特例）を利用した場合などで、この部分もローン控除の対象としてしまうと、「優遇税制の二重取り」になってしまうことを回避するためでしょう。
ちゃんと申告しない人も多いと思いますが．．．．

従って、土地のローン残高1,300万円及び建物のローン残高700万円がそれぞれ、取得対価を下回っているようであれば、ローン残高×0.8%の還付を受けることができます。
そうでなければ、取得対価×0.8%ということになります。

一般的には頭金として定価の2割前後の自己資金を用意する人が主流と思われますので（諸費用は一般に定価の1割未満、6%前後です）、多くの場合取得対価の上限には引っかからないものと思われますが、頭金ゼロなどで購入すると、税金、引越し代などの諸費用部分のローンについてはこの控除制度は使えないことになります。

貴殿の場合、自己資金を奥様持分の取得に充て、ご主人様持分の取得を頭金ゼロ状態にしてしまうと、この上限に引っかかってしまう可能性があります。


他の方の回答にコメントをつけるのは心苦しいのですが、従いまして#8の方のコメントは若干ミスリードです。
奥様の持分が変われば、ローン控除の額も変わり得ます。

QuiQuiQuiRin · Answer

再度投稿します。

「計算してみたところ、確かに土地ローン残高が取得対価を上回ります。（１０万程ですが）既に土地ローン申込み済みで金額確定後ですので、諦めるしかないようです。知っていれば、もう少し自分の自己資金を土地頭金にあてたのですが、残念です。もっと勉強が必要でしたね。」

たった10万円ではないですか。
ほとんど問題ないですよね。還付金はわずかに800円ですし、ローンの実行期から、今年の年末までに10万円返済が進んでしまえば、全く関係なくなります。

「ちなみに、このような金の流れの申告はいつするのでしょうか？確定申告時ですか？」

初年度のみ確定申告が必須です。
当方の場合、他に贈与税の申告なども合わせて行いました。
銀行から年末の残高証明書の交付を受けて、申告することになります。
専用の書式があり、WEBにも登録されております。
翌年以降は、もし会社員などで年末調整がされているのであれば、10月頃に残高証明書（見込み）をもらった上で会社に提出すれば、会社側で年末調整時に手続きをしてくれます。

参考URL：http://www.nta.go.jp/category/kakutei/tempu/01.htm

noname#24736 · Answer

#6の追加です。

所得税では、定率減税が20％有ります。
これは、納付すべき所得税の20％が控除される制度ですから、住宅ローン減税が有れば、それも20%減額になってしまいます。

>妻が自己資金によって登記持分を持つため、私のローン控除額が減る？ということです。

妻の持ち分に関係なく、あなたのローン残高に対して、住宅ローン減税が計算されますから、ローン控除額が減ることはありません。

あるいは、妻が自己資金を出したために、あなたのローン利用額が減り、減税額が減るということでしょうか。

それならば、妻の自己資金を使わずに、全額あなたがローンを利用すれば良いのです。
但し、ローンの利息が減税額より多いので、差引負担増となります。

colocolo62 · Answer

またまた#1です。

＞妻が自己資金によって登記持分を持つため、私のローン控除額が減る？

いえ、上限額は減りますが、控除額そのものが減るわけじゃないです。

＞土地ローン残高1300万×0.8×9/10
＞建物ローン残高700万×0．8×2/3

もしこの数字であれば、
土地ローン残高1300万×0.008
建物ローン残高700万×0.008
でいいはずですけど。（0.8倍じゃないですよ、0.8%です）

noname#24736 · Answer

共有持分にするとローン減税が受けられないと言うことではないのです。

住宅ローン減税は、毎年末のローン残高の1％(定率減税が有るため実質は8％)を、その年の所得税の範囲内で控除される制度です。
従って、妻が購入資金を自己資金で賄った場合は、ローン残高がないために、住宅ローン減税の対象とならないのです。
さらに、妻が無収入で所得税を納めていなければ、控除出来ないのです。

制度の趣旨としては、ローンの金利負担を軽減するためということなのです。

colocolo62 · Answer

#1です。

#4さんがお詳しいので、出る幕無いかもしれませんが....

＞妻には現在収入がなく債務もないからこそ、ローン減税分が持分によって減るのが変だなあと思うのですが・・・

「ローン」減税なのですから、「債務＝（ローン）」がなければ対象にならないのは、どうしようもないですよね。

しかも「税額控除」ですので、所得税額が０の方には恩恵がありません。

QuiQuiQuiRin · Answer

住宅ローン控除はそもそもローン残高に対する控除ですので、現金で購入した場合には対象外です。

となると、全額現金で買った人は全くこの制度を利用できないことになるわけですので、理不尽に思うかもしれませんが、「そういう制度」なのです。

見方を変えれば、「全額現金で買えるキャッシュリッチな人を優遇する必要はない。持ち家率促進、不動産市場活性化のために、ローンを組んで購入する一般的な人を支援しよう」という趣旨と言えます。

さて、ローン控除ですが、いくつかのキャップ（上限）があります。

１．取得対価による上限。
　1000万円の物件（諸費用含まず）で、貴殿の持ち分が9割とします。
　この場合、諸費用込みで1200万円のローンを組んだとしても、対象となるローン残高はあくまで900万円までです。
　ですので、貴殿ご指摘のとおり「夫の持分しかローン控除の対象にならない」というのは本当です。

２．所得税額による上限。
　この制度は「所得税の控除」です。
　つまり、そもそも所得税を払っていないor小額しか払っていない場合は、十分な恩恵を受けられない可能性があります。
　例えば、3000万円のローン残高があった場合、控除されて還付される税金は24万円ですが、貴殿の所得税納付額が20万円であった場合、最大20万円しか還付されません。

３．借入額による上限。
　控除が利用できる上限は5000万円となっていますので、5000万円を越える部分については控除されませんが、これが問題となるケースはあまりないでしょうね。

４．実は控除率は0.8%。
　住宅ローン控除は1%だと思っている方が多いようですが、現状では定率減税の関係で、実際に還付される額は年末残高の0.8%です。
　近い将来定率減税（20%）が廃止されれば（これが規定路線のようです）、1%めでたく還付されますが、その場合は大幅な増税ということになりますね。


初年度は確定申告することになります。
国税庁のHPには申告様式が掲載されていますので、説明文と一緒にダウンロードされると良いと思います。
実際に表を埋めていくと、理解が深まると思います。

参考URL：http://www.nta.go.jp/

hiko-onochan · Answer

うちは自分7：妻3です。（土地、建物ともに）

自分も妻も働いていますが二人とも住宅ローン減税を
受けていますよ。

銀行のローンでそれぞれが住宅ローンの契約をしています。

natu77 · Answer

うちも夫９：妻１です。（建物・土地ともに）
ちょっと計算が良く判りませんが、ローン全部が控除の対象にはならないのではと思います。

つまり、ローン残高が２０００万円として、このローンが全部夫名義であったとしても、その９割が控除の対象となっています。

ただ、私（妻）がローンの連帯債務者になっているので、そうなのかもしれませんが、一応きちんと調べられたらいいと思います。

colocolo62 · Answer

＞ローンの残高は夫の持分しかローン控除の対象にならないって本当ですか？

本当です。

そうしないと、仮にご夫婦ともに収入があってローン返済されていると、控除の二重取りになってしまいます。

でも、pi-zuさんの場合は、奥様名義のローンが無いのですから、そもそも控除は、pi-zuさんの持分しかありえないのではないでしょうか。

共有持分にするとローン減税が受けられない？

#4です。

この回答への補足

再度投稿します。

#6の追加です。

またまた#1です。