保証人の解除

Question

賃貸住宅の保証人になったのですが、契約者は去年に亡くなりました。その後
その人の息子が住んでるらしいのですが、私はその人とは会った事も無く面識がありません。
 最初は家賃を払っていたらしいのですが、今年の夏ぐらいから家賃を滞納しているらしく大家から
家賃の未払い請求が来ました。このような場合はどうしたらいいのでしょうか？
 保証人は継続されるのですか？また、保証人解除はできるのでしょうか？

荷風 · Accepted Answer

>> 今現在、賃貸契約が解除されたとして、明け渡し手続きを進めているらしいのですが、未払い金を払えばすべて無効になるのでしょうか？

残念ながらそうではないのです。

>> もし、家の中に家財道具がそのまま残ってたとしたらその責任も負わなくてわいけないのですか？

はい。普通保証の範囲は、賃借人が賃貸人に支払うべき一切の費用です(民法447条)。したがって、未払い賃料はもちろん、家財道具の搬出や保管にかかった費用、さらに部屋に傷や汚損がある場合の修理費用なども保証人として責任を負うことになります。
　
参照条文 民法447条
（保証債務の範囲）
第四百四十七条 　保証債務は、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たるすべてのものを包含する。

荷風 · Answer

>> 何度もすみません

いえ、お気になさらずに。

>>契約者は亡くなる１年位前に病気で地方の家族の所へ引き取られたらしく、　一緒には暮らして無かったらしいのですが、このような場合も無理でしょうか?

はい。そういった事情は保証契約の効力には関係がありません。というより、そういった場合のためにこそ保証契約があるのです。
ただし、一定期間賃貸物件を不在にしていると賃貸借契約が解除されることがあります。仮に元の賃貸借契約が解除されていたとすると、息子さんは「別の賃貸借契約」を大家さんと結び直しているはずです。その場合、あなたは(息子さんが締結した)別の賃貸借契約から生じる責任まで保証しているわけではないので、保証責任(今回の支払い請求)を免れることができます。

荷風 · Answer

>>このような場合でも大家からのなんの連絡もなく相続されるのでしょうか？

その通りです。相続は被相続人(本件では亡き賃借人)の死亡により開始します(民法882条)。したがって大家さんの連絡の有無にかかわらず息子さんが賃借人の地位を取得します。そのため、すでに説明しましたが、法的には亡き賃借人が賃借しているのと変わらないのです。亡き賃借人が借りているのと変わらない以上、保証責任もそのままです。
　したがって、現在請求されている支払いには応じる義務があると考えられるのです。

>>保証人の契約をした時には一人暮らしだったので契約したのですが

(1)　「一人暮らしだったので契約した」というのは、「息子の支払いまで保証するとは思っていなかった」ということだと思います。そして、この「一人暮らしだったので契約した/息子の支払いを保証することになるとは思っていなかった」というのは、いわば保証契約を締結するに至った「動機」です。
　本件では、実際には息子さんの支払いまで保証の範囲が及んでおり、いわば上記の「動機」に誤解があったことになります(こういうのを「動機の錯誤」などと言います)。
(2)　動機の錯誤と契約の効力
　実はこの動機に錯誤がある場合、一定の要件を満たせば保証契約の無効を主張できるのですが(民法95条本文)、そのためには、保証契約を締結する際、①「一人暮らしだったので契約した/息子の支払いを保証することになるとは思っていなかった」ということを明示にせよ黙示にせよ大家さんに示した上で、②契約の内容にしていなければなりません(判例)。　というのも、契約締結の「動機」は当人の心の中の問題であり、契約を締結した後で「実は勘違いだったからなかったことにしてくれ」というのでは相手方の立場を著しく不安定にすることになるからです。
　
　ということで、上記①②の要件を満たしていれば本件保証契約の無効を主張することも考えられるのですが、立証責任の問題など素人の方には難しいハードルがあります。やはり大家さんと保証契約解除に向けて協議をするのが現実的な気がします。

荷風 · Answer

jasdf-0110 さん、気に障ったら恐縮ですが、一つだけ指摘させていただきます。

>>賃貸の場合は、居住契約は相続の対象にはならなかったと記憶しています。(#7)

賃貸借契約によって亡き賃借人は「賃借権」を取得しています。この「賃借権」もれっきとした財産権であり、相続の対象になります。たとえば判例は「「賃借人の死亡によりその有する賃貸借上の権利義務、場合に従い、家督相続人又は遺産相続人に於いて承継すべきことは他の権利義務を承継すべきことと異なることなし」(現代語化は荷風)としています。：大判・大正13年３月１３　http://www.e-solicitor.net/page008.html
　また、こちらのサイトで弁護士が賃借権の相続について説明しているので、見てみるとよいでしょう。http://www.isansouzoku-mio.com/jirei/%E7%9B%B8%E7%B6%9A%E4%BA%BA/%E5%80%9F%E5%AE%B6%E6%A8%A9%E3%82%84%E5%80%9F%E5%9C%B0%E6%A8%A9%E3%81%AF%E7%9B%B8%E7%B6%9A%E3%81%A7%E3%81%8D%E3%82%8B%EF%BC%9F/
　もしかして借主の死亡により終了する「使用貸借」(599条)と勘違いなさっているのかもしれません。
　
　上記の次第で、相続人は亡き賃借人の地位をそのまま相続することのなるため、結局元の賃貸借契約が継続しているのと変わりはなく別の合意がないかぎり(連帯)保証契約もそのままということになります。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

togakushisobaさん、すでに#3の回答でも示されていますが、もし当初の賃貸借の期間が満了していないとなると、引き続きあなたは保証人としての責任を負うことになり、同責任から逃れようとすると賃貸人と協議しなければなりません。したがって、jasdf-0110さんがお書きになっている内容の内容証明を送ることは絶対にしてはいけません。これでは喧嘩を売るようなもので、まとまる話し合いもまとまらなくなってしまいます。

yotawmonpt · Answer

弁護士に相談してみたほうがいい。

tk-kubota · Answer

前回のご質問で、ベストアンサーとしたことが間違いです。
賃貸住宅の保証人は、借り主が死亡しても保証人であることに間違いないです。
解除は、貸し主の同意が必要です。

-yo-shi- · Answer

誤った回答も多いので迷っていると思いますが…残念ながら保証人の地位は継承されています。

つまりは、大家さんからの請求は正当であり、貴方には支払いの義務があります。

賃借人が死亡したからと言って契約が解除されるものではありません。
それがまかり通ると、同居の家族は路頭に迷う事になります。

また、保証人の契約は賃借人と交わすものではありません。
賃貸人（大家）と交わす契約であり、保証人は賃借人と同じ責任と義務を負う事になります。

保証人の地位が解消される条件は２つです。

賃借人が契約を解除した時
賃借人から「保証人変更」の申し出を賃貸人が了承した時

今回の場合は、知人の息子さんが相続により賃借人の地位を継承していますから賃貸契約は継続しており、貴方の保証人の地位も継続しております。

fuwafuwa-cat · Answer

（補足）国民生活センターのサイトより
賃借権、すなわち一定の賃料を支払って建物を使用・収益する権利は財産権の一種であり、相続の対象となります（民法896条）。
したがって同居人が、死亡した賃借人の配偶者や子等、賃借人の相続人に当たる場合、当該同居人は、賃借権を相続し、当然に賃貸アパートの使用を継続することができます。

http://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-201403_16.pdf

jasdf-0110 · Answer

賃貸の場合は、居住契約は相続の対象にはならなかったと記憶しています。
ですので、今の居住者は「新しく契約締結」が必要になるという事です。
連帯保証が継続するのは、連帯保証人の死亡によって発生する相続での場合で、今回の様に居住者への連帯保証契約は死亡によって解除され、新たに入居する相続権者への連帯保証契約を「継続」するかの確認を大家がしないとなりません。
その確認が、大家によってされていない場合は継続の意思表示なしですので「請求は無効」ということになります。
大家が、その相続権者である息子の居住を許可しても、新たに連帯保証契約を相談者と結ぶ必要があります。
ですので
１）連帯保証をしていた居住者が死亡している事
２）その時点で、連帯保証の相手が居ないことで契約は消滅している
３）今現在の居住者が、息子であることや入居していたことは全く認知していない
４）よって、この新しい居住者への連帯保証契約をしていない。
５）ですので、滞納家賃に関しては全く無関係である。
上記内容で、配達証明付き内容証明で送ると意思表示をしたことになります。
そのまま放置すると、連帯保証契約を認めたことになります。

fuwafuwa-cat · Answer

大家は，保証人がいるから部屋を貸したのです。
借りている人が死んだら，その息子が，賃借権を相続します。
大家の意思とは無関係に，相続します。
相続させない，とは言えません。
そこで保証人が消えたら，大家は困ります。
法律は，そんな変な風には，できていません。

保証人の解除

>> 今現在、賃貸契約が解除されたとして、明け渡し手続きを進めているらしいのですが、未払い金を払えばすべて無効になるのでしょうか？

>> 何度もすみません

>>このような場合でも大家からのなんの連絡もなく相続されるのでしょうか？

jasdf-0110 さん、気に障ったら恐縮ですが、一つだけ指摘させていただきます。

弁護士に相談してみたほうがいい。

前回のご質問で、ベストアンサーとしたことが間違いです。

誤った回答も多いので迷っていると思いますが…残念ながら保証人の地位は継承されています。

（補足）国民生活センターのサイトより

賃貸の場合は、居住契約は相続の対象にはならなかったと記憶しています。

大家は，保証人がいるから部屋を貸したのです。

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