不動産管理における、債務の不履行と債務の遅延について

不動産管理初心者です。
この度新たに不動産屋と、賃貸住宅管理受託契約をします。
現在の管理会社は親が足元見られ随分と巻き上げられ、管理報告内容もどんぶり勘定で、使途不明金があり、いまだ債務不履行の管理業務があります。
そのくせ、まだ当社か管理中ですと主張。
これについては、私が話をつけるつもりですが、新たな不動産屋の管理業務内容には記載されていないことですが、以下の内容を契約書に付け加えたいと思います。

債務不履行の場合、損害金として取引銀行にその時の金利ブラス5％上乗せ、債務の遅延にも同様のペナルティーをつけたいと思います。
金利はブラス5%/1日は妥当でしょうか❓
またこのような契約は禁止事項でしょうか❓

その期間ですが、債務の遅延は概ね何日を指しますか❓
同じく、債務の不履行は何日を指しますか❓

引く続き、不動産について質問しますので、ご教授、ご意見をいただきたいとおもいます。
よろしくお願いします。

No.1 回答者： jasdf-0110 回答日時： 2016/10/27 04:25

債務というのは、「家賃収入」のことでしょうか？

これは、債権債務とはことなり「債務不履行」にはなりません。
店子が、家賃未払でもこの内容では管理会社に一方的なペナルティーを科すことになります。
この内容では、「公序良俗」に反した契約で、どこの管理会社も契約は拒否するでしょう。
未収家賃に、１日５％の金利では「月１５０％」という高利で「違法な金利」となります。
店子によっては、何回も足を運んでも「会えない」「払えない」という結果も多々あります。

No.2 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2016/10/27 09:01

「債務不履行」と言う「債務」とは、契約に従って行動しないことを包括して言うので、その「不履行」は千差万別です。

ですからペナルティー(損害賠償金)等を決めておくことは個々の「債務」で変わります。
「何時になけば」なども債務によって変わることです。
使途不明金についても「年月日までに明らかにして下さい。」に対し「判りました。」と言う契約が成立しているならば、年月日を経過すれば「債務不履行」となります。
なお、契約に際し不履行の場合の損害賠償金を予め決めておくことはかまわないことになっています。(民法416条)しかし、1日5%は限りなく高額のため公序良俗で無効です。判例等によって年14%までのようです。
付け加えておきますが、契約と言うのは一方的には成立せず、必ず、双方の合意が必要です。