ある条件下、お得な住宅ローンの支払い方法は？

総額3000万円の家（土地付き）を購入します。（税込）

手元には、2000万円の貯金があります。
初めから、2000万円払うのは、良くないように考えています。
まずは、3000万円で、ローンを組みたいと思います。
それで、10年経ったところで、残金を一括で払いたいと思います。
理由は、住宅ローン控除は、10年間と聞いたからです。
ですので、10年間は、ローン残高をなるべく多くして控除を受けたいと思います。

（※もし、10年後、お金が足りない場合、最長でも、15年で完済としたいです）

こうした場合、実際の支払はどうなるでしょうか？
もっとも、お得なローンの組み方は他にあるでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 

  ＞頭金600万、残債2400万で20年～25年。
  ＞年120万の返済といった感じでしょうか。
  
  読み忘れていました。
  
  3000万円－600万円＝2400万円
  2400万円をローン組む。
  でも、20年のローン組むと、10年固定に比べると
  率が悪く、控除分を吸収できないのではないでしょうか？
  
  考えましたが、毎月15万円が支払の上限値にしたいです。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2016/12/30 13:46

• 

  ＞10年固定というのは、15年でも20年でも
  ＞ローンを組むと、最初の10年期間限定で
  ＞固定金利にしてくれるということです。
  
  なるほど、そういうことなんですね、知りませんでした。
  これは、いいですね。
  
  イオン銀行　10年固定　0.59％で20年ローンで組んで
  3000万円借りて、毎月支払いが約13万円！
  これならぜんぜん大丈夫ですね！
  で、10年間支払すると、1560万円支払うことになります。
  ローン残金は、1440万なので、10年後に、一括現金で
  支払えば、完済。
  もう、これ以上の高率良い、支払方法は、ないでしょうね。
  
  どうでしょうか？

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2016/12/30 15:43

• 

  初めから、1440万円　頭金入れて、10年固定（0.59％）で、
  10年間ローンで完済を狙う。
  これでは、前記の方法に比べて、ローン残高分の年率0.59％　
  損な支払方法ということですね。
  
  前記の方法でローンを組んで、残った預金の、1440万円も、
  今は普通口座に入れてありますが、少し　利率のいいところへ
  10年間固定で、預ければ、お小遣い程度には、増えるかも。
  その方がいいですね。
  
  どうでしょうか？

    補足日時：2016/12/30 15:44

No.4 回答者： hata。79 回答日時： 2016/12/30 22:46

住宅ローンについては、すでに回答がついております。

住宅ローン控除については、ひとつ注意点があります。
ローンの年末残高の１％を所得税額から控除する制度ですが、控除額は「年末調整を受けた後の所得税額以上にはならない」点です（住民税での控除がありますが、これを言い始めると、伝えたい趣旨が伝わらないので省きます）。

年末残高が３，０００万円あると「そうか、３０万円の還付されるのか」とするのは早合点です。
平成２７年２８年の源泉徴収票の「源泉所得税額」を確認してください。
仮に２７年からローン控除を受けたとしたら、その額が「ローン控除で減額される限度です」。

ローン控除額が３０万円。
源泉徴収税額が１７万円
するとローン控除で受けられる額は１７万円です。

お伝えしたいことは、ローン控除による減税額が「ローンの年末残高の１％」と考えてはいけないということです。
ローンの年末残高の１％が限度額で、その年の年末調整以後の所得税額以上の減額はされません。

ローン控除限度額が残る場合には住民税から控除されるようになってますので、単純には言えませんが、とにかく「年末ローン残高の１％が還付される」と誤解している方が稀におられます。
徴収されてる額以上には控除されないとは、払っていないのにおつりはもらえないという事と同じです。

ご質問者は相当研究されてるようですので、このような勘違いはされておられないと思いますが、万一を考えて、あえて。

この回答へのお礼

>平成２７年２８年の源泉徴収票の「源泉所得税額」を確認してください。

手元には、平成28年の源泉徴収票しかないのですが、　・・・　源泉所得税額　・・・この表記欄が見当たりません。

源泉徴収税額なら、表記欄は、あります。　←　確認先は、ここでいいのでしょうか？

お礼日時：2017/01/10 17:03

No.3 回答者： Moryouyou 回答日時： 2016/12/30 14:38

10年固定というのは、15年でも20年でも

ローンを組むと、最初の10年期間限定で
固定金利にしてくれるということです。
その後はその時の金利にもとづいた
変動、固定ローンの選択となります。

ですから10年後に繰上げ返済すれば
固定金利で保証されるのです。

例えば、イオン銀行の10年固定は
0.59%なので、
2400万なら15年で返済額月14万
3000万なら20年で返済額月13万
で少なくとも10年はいけるわけです。

あなたのもくろみにぴったりだと
思いますが....

http://www.aeonbank.co.jp/housing_loan/lp/refina …
http://www.jibunbank.co.jp/pc/landing/homeloan/l …
https://contents.netbk.co.jp/pc/campaign/lp_home …

いかがでしょう？

No.2 回答者： Moryouyou 回答日時： 2016/12/30 13:01

＞10年経ったところで、残金を一括で払いたいと思います。

それが一番得です。
一括の方が得というのは間違いです。
・ローン残高の1%の税額控除がある。
　勿論所得税等を払っているのが条件ですが。
・10年程度の期間固定金利なら、1%以下で
　ローンが組める可能性は高い。
つまり、毎年1%-利息の手取りが増え、
かつ余裕資金で投資や何かの時の備えにもなる。
ということです。

しかし頭金はある程度あった方がよいです。
月々の返済額に無理がない方がよいです。
頭金600万、残債2400万で20年～25年。
年120万の返済といった感じでしょうか。

いかがでしょう？

この回答へのお礼

御世話になります。
凄くわかりやすい返答ありがとうございます。

＞・ローン残高の1%の税額控除がある。
　勿論所得税等を払っているのが条件ですが。
＞・10年程度の期間固定金利なら、1%以下で
　　ローンが組める可能性は高い。

その通りですよね。
今なら、10年固定では、実際1％以下の
ローン組めますよね。
税金はしっかり払っているので、控除対象者、間違いないです。。（笑）

＞余裕資金で投資や・・・

はい、そこなんです。
資金あるけど、ワザとローンを組み、手元に資金を残し、その資金を
ローン金利　以上のところで運用すれば、その方がいいですよね。
でも、1％上回る元本保証の運用先があるかどうかは、問題なのですが・・・。
（あるのでしょうか？）

＞しかし頭金はある程度あった方がよいです。
＞月々の返済額に無理がない方がよいです。

おっしゃるとおりですね。
月々の返済が、25万とかは、さすがにキツイです。
ですので、毎月返済15万円～18万と考えています。
そのくらいとすると、頭金がいくらで、どんな支払方法のローンが
いいのでしょうか？

お礼日時：2016/12/30 13:11

No.1 回答者： larme001 回答日時： 2016/12/30 11:41

基本的には、ローンの金利分はどうやったって一括の方が得なはずです。

ただ、払ってしまって貯蓄がすっからかんになるなら、考えるべきだし、余剰資金なら頭金は多いに越したことはないとおもいますが。あとは、ローンの方が割引とかの交渉がしやすいかもしれないし（金があると足元見られるので）、不要なオプションがつけられないかどうか、でしょう。
控除ってあくまで、金利の部分じゃないかな？

ただ、まとまった金を使うと税務署に目をつけられるので、そこだけ注意って感じかと思います。