住宅購入、友人（同居人）からの資金援助

私名義の戸建て5,600万円を購入するにあたって同性のパートナーＫ（同居予定）から650万の資金援助を受けます。贈与税が多くかかるのは予算的に辛く以下の様な方法を考えたのですが、問題点を教えて頂きたいのです。

資金の内訳は以下の通りです。
私1,150万／親1,500万（住宅取得資金贈与の特例利用）／ローン2,300万／Ｋ650万

現金で貰い自己資金ということにするというのも考えましたが明らかな脱税ですし、税務署に資金内訳を提出する際に私個人で1,800万も出せる根拠も証拠もないのでやめました。「Ｋと賃借契約を結び100ヶ月分の家賃（65,000円／月）を前払いで貰った事にする」も考えましたが、貰った時点で650万の所得となってしまいます。
今、進めているのは650万円（年利1.0％元利均等返済）の借用書を作成し、そして私とＫの間で「住宅共同使用に係る確認書」という書面で契約を交わす事。確認書に以下の文章が含まれます。
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第３条　甲の乙への借入金返済

１）甲は乙から平成17年2月○日に借入した￥6,500,000を毎月末、分割払い方式にて乙に返済する。

２）月当りの返済額は￥67,773（利息含）としその支払い方法は住宅の一階部分一室を乙の占有居室として提供する現物返済方式とする。

３）２）は世間相場を勘案して設定した。

４）甲の返済は平成17年3月20日より始まり、￥67,773／月相当の占有居室の提供を100ヶ月間行うか、その期間中と云えども現金による繰上支払を含め甲が借入金を完済した月末に完了するものとする。
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正式な契約を結ぶ訳ですが、（貸主借主間が納得の上で、当事者間には問題がなくとも）法律上、税金的な問題はありますでしょうか。
また、このように「現物支給方式」で借金の返済が公に認められるのか不安です。ややこしい話で申し訳ありません。アドバイス頂きたく宜しくお願い申し上げます。

No.2 ベストアンサー 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2005/01/14 14:32

家を購入すると、税務署から「購入資金についてのお尋ね」とう文書が送られてきます。

この回答文書にどう記入するか、後日税務署から呼び出しを受けたときどう証明するかですね。こう考えると、「資金援助」ではなく（「金銭貸借契約」による）「借入金」とし、「同居」ではなく「家屋賃貸借契約」として、当事者合意を法律上あいまいさの残る余地のない形で文書化しておけば、税務署にそれを見せるだけで話は済むことになると思います。
　「確認書」は１つのアイデアですが法律上の性格があいまい、具体的には民法で規定する契約類型のどれにもあてはまらないですから、税務署に勝手に決められる恐れがあります。友人とあなたが署名押印した「建物賃貸借契約書」を見せれば、税務署は「本確認書は実質的に贈与契約である」などの形式上の文句はつけようがありません。
税務署からの問い合わせ文書には「○野○子　借入金」位しか書く欄がありませんから、回答には悩む必要がないでしょう。もし税務署の呼び出しが有った場合は、「金銭貸借契約書」を持ってゆけば証明は完璧になり、契約書で事実証明ができることになります。返済金の具体的流れを証明せよと言われたら「建物賃貸借契約書」で証明することになります。
　金銭の流れについては、「金銭貸借契約書」の月々の返済額65000円はOKと思いますが、念のため彼女が占有的に使用するお部屋の面積、共同使用の面積の半分と面積当たりの相場家賃を不動産広告本で調べ比較しておけば税務署の突っ込みに耐えられるでしょう。利子10％は今時高すぎてやや不自然のようです。法定金利の５％か銀行ローンと同じ2,3％の方が自然と個人的には思います。返済期間は利子総額に相当する分だけ長くすればすじつまはあうでしょう。
　「建物賃貸借契約書」の方では、賃貸借期間は返済期間と同じにし賃料65000円で金銭貸借契約の月額返済金を充当するとすれば、賃料の具体的やりとりがなくても、税務署は文句がつけられないでしょう。解約条件も重要と思います。もし彼女が家を出たいといったときの場合の途中解約条件も具体的に取り決め書いておく必要があるでしょう。「これを決めていないのは実態的に賃貸借契約ではない。贈与です。」と税務署に突っ込まれると返事に窮するでしょう。考え方としては、「中途解約の時は借入金残高を家主は返済する。ただし家主の事情で解約するときは、・・・・・。借主の都合で解約するときは・・・・」というような条項を入れておくと良いと思います。実質的にも100ヶ月の間、お友達と仲良く暮らすことはむつかしくなる場合も有り得ますから、税務対策だけでなくお友達と生涯仲良くできるよう解約条件はよく話し合って契約に入れておくべきでしょうね。

この回答へのお礼

すべてにおいて根拠のある具体的数値を記載し、法的にも税務的にも突っ込む余地の無いようにしておけば良いのですね。
moonliver_2005さんのご提案通り「建物賃貸借契約書」等、作成してみようと思います。契約書には「借入金返済予定表」も添付しようと思います。

結局、形だけでも毎月Ｋに65000円（＋金利）を支払い、領収書を貰い、そしてＫからまた65000円（＋金利）を受取り領収書を渡すという事をしなければならないのかなぁ…でも、それだと私には「家賃収入」そしてＫには「金利の収入」がある事になってしまうしな…と悩んでいたので、moonliver_2005さんのご意見を聞いて安心致しました。

ややこしい質問なのにも係らず、とても具体的にお答え頂き、本当に助かりました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/01/14 18:39

No.3 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/01/14 18:09

＞あとは「現物支給方式」という表現が正しいのかどうか

そういう表現はおかしいです。
私が書いたように単に家賃と返済金を相殺しているだけです。

>現実には返済に関して現金のやりとり（移動）は発生しないので、どうやって証拠を残すか。
特に気にしなくてよいと思いますけど。税務署に確認してください。

>毎月、Ｋに「受領書」の様なものにサインしてもらうといいのでしょうか。
それだったら双方が書かないとだめですね。
単に相殺しているだけだから、家賃の受領と返済金受領の両方です。

この回答へのお礼

何度もお答え頂き恐縮です。
mickjey2さんの言われた通り契約書内には「相殺」という言葉を使うように致します。
ご指示通り「受領書」や毎月の具体的な手続きに関しては、税務署で確認させて頂きます。

色々と勉強になりました、本当にありがとうございます。

お礼日時：2005/01/14 18:52

No.1 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/01/14 11:22

平たく言えば借りたことにして返済は家賃相殺ということですね。

結論から言いますと大丈夫でしょう。念のために税務署にこれで問題ないかと確認してください。（相続税課）

この回答への補足

あとは「現物支給方式」という表現が正しいのかどうか、悩めるところです。
そして、
現実には返済に関して現金のやりとり（移動）は発生しないので、どうやって証拠を残すか。
毎月、Ｋに「受領書」の様なものにサインしてもらうといいのでしょうか。

補足日時：2005/01/14 13:15

この回答へのお礼

ありがとうございます。
何処探しても同じ様な礼がなく弱っていたところです。
少し安心しました。

お礼日時：2005/01/14 11:44