80年に渡り地代を払っているのですが、今度 子供のためにこの土地を買い上げたいと思っています。(家も建てて住んでいます。)土地評価価格のどれくらいが相場ですか?

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A 回答 (4件)

土地の時価額から借地権価格を引いた額です。


借地権価格は該当地の借地権がどの程度かを知る必要があり、これには地域差があります。
路線価がある場合には、そこに示されてる借地権割合を参考にします。


借地権割合が40%の地域。
土地の時価額が5,000万円。

5、000万円ー(5,000万円×40%)=3,000万円
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。借地権価格を調べてみます。
80年の居住権、80年分の地代とういのは勘案されないのですか?

お礼日時:2017/02/22 09:19

まずはその土地の路線価の確認を。


実際の売買する際の価格がそれよりどれくらい高いかはその土地の立地や売主の思いによります。
また、売主が「売りたい」と考えていないのに「売って下さい」だと高くなるのが普通です。

参考まで。
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土地の価格は一物四価と言われております。


四価とは、路線価、公示価格、固定資産税評価額、実勢価格です。
このうち、実勢価格以外の三価は国や地方自治体が毎年定めて公表しております。

しかし、実際の土地取引は実勢価格が使われることが多いのです。すなわち、近隣の売買事例が最も信頼性のある価格と言えます。
その他に、不動産鑑定士に評価を依頼することもできますが、費用がかかります。

ただ、売主の希望価格もあるでしょうから、上記を参考にしながら価格交渉をしてみればいかがでしょうか?
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路線価に借地権の割合が示されていますから、一応それが目安になります。



あとはその土地の事情によって変わってきます。
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Q共同名義の土地にアパートが建っている。地代請求可能か。算出方法。

はじめまして。
遺産相続について質問です。
(状況)
祖母が100%所有する土地にその嫁が100%所有する老朽アパートが建っています。
祖母がこのたび亡くなりました。
祖母の夫(祖父)はすでに死亡、祖母には子供が二人、私の母と叔父。が、叔父は祖母より先にすでに死亡。
叔父には二人の子供あり。
私の母と叔母は不仲。

土地は50%を私の母、その25%ずつを叔父の子供達が権利をもつことになります。
二人の子供は土地を彼らの母である叔母に売却予定です。
叔母は母に土地を買いたいと言ってきました。
母は売りたくない、叔母に売却ではなく賃貸契約を結びたいと思っています。
理由は老朽化したアパートを新築しようと思っている叔母たちの計画を邪魔したいためです。
土地の所有者すべての同意がないとその上の建築物は勝手に取り壊し、新築が出来ないと母は思っています。
現在アパートが古くて新築しないと借り手がつきません。借り手がつかないアパートを取り壊すことも建て替えも出来ないと経費だけがかさみ叔母は困ると思います。
デメリットも考えています。いざ売りたくなった時に今度は自分のタイミングで叔母に売る交渉ができるのか。例えば年数を決めて賃貸契約できるか。
母が亡くなれば母の子供の私と弟が相続することになり、細分化してしまうなど。

ただ困らせてやるのに安易に判断すると今はいいが後々逆に困ると本末転倒。
簡単には説明できない母と叔母には長年の確執があります。

質問
1.母は叔母の購入の申し入れを拒むことができますか?
2.母が売却せず共同名義で土地を相続すれば邪魔なアパートが建ってるので地代を請求できるのか。
3.地代の請求が可能であればその代金はどのようにして算出されるのか。
4.いざ売りたくなった時に今度は自分のタイミングで叔母に売る交渉ができるのか。
5.例えば年数を決めて賃貸契約できるか。
6.本当にアパートの取り壊し立て直しの邪魔は出来るのか。

以上、説明不足の点はすぐに捕捉させていただきますのでよろしくお願いいたします。

はじめまして。
遺産相続について質問です。
(状況)
祖母が100%所有する土地にその嫁が100%所有する老朽アパートが建っています。
祖母がこのたび亡くなりました。
祖母の夫(祖父)はすでに死亡、祖母には子供が二人、私の母と叔父。が、叔父は祖母より先にすでに死亡。
叔父には二人の子供あり。
私の母と叔母は不仲。

土地は50%を私の母、その25%ずつを叔父の子供達が権利をもつことになります。
二人の子供は土地を彼らの母である叔母に売却予定です。
叔母は母に土地を買いたいと言ってきま...続きを読む

Aベストアンサー

>祖母が100%所有する土地にその嫁…

祖母に嫁?
息子の嫁ですか。

>祖母には子供が二人、私の母と叔父…
>私の母と叔母は不仲…

叔母って誰?

相続に関するお話は、縁戚関係を正確に記さないと的外れな回答しか出てきませんよ。

>土地は50%を私の母、その25%ずつを叔父の子供達が権利をもつことに…

祖母が遺言書を残さなかったのならね。

>土地の所有者すべての同意がないとその上の建築物は勝手に取り壊し、新築が出来ないと…

取り壊すのはかまわないんじゃないの。

>いざ売りたくなった時に今度は自分のタイミングで叔母に売る交渉ができるのか…

そんな都合よく行きませんよ。
いずれ売るつもりなら相手が買うと言っているときに売らないと。

ものの売り買いは、相手が吸うと言っているときに渋々売れば高く売ることができ、相手がさほどほしいと思わないときに無理やり売れば買いたたかれるのです。

>1.母は叔母の購入の申し入れを拒むことができますか…

どうぞご自由に。

>2.母が売却せず共同名義で土地を相続すれば邪魔なアパートが…

共同名義って、売るつもりがないのならはっきり線を引いて、一人一人の名義にしないとあとあとややこしくなるだけですよ。
その上で、区画線より母側に建っている建物分については、地代を請求すればよいです。

>3.地代の請求が可能であればその代金は…

近隣の不動産屋で相場を聞いてください。

>5.例えば年数を決めて賃貸契約…

1年ごと更新とか、3年ごと、5年ごとなどいろいろな契約方法があります。
双方が特に申し出なければ自動更新なんて文言もよく目にします。

>6.本当にアパートの取り壊し立て直しの邪魔…

できなくはないでしょう。

>祖母が100%所有する土地にその嫁…

祖母に嫁?
息子の嫁ですか。

>祖母には子供が二人、私の母と叔父…
>私の母と叔母は不仲…

叔母って誰?

相続に関するお話は、縁戚関係を正確に記さないと的外れな回答しか出てきませんよ。

>土地は50%を私の母、その25%ずつを叔父の子供達が権利をもつことに…

祖母が遺言書を残さなかったのならね。

>土地の所有者すべての同意がないとその上の建築物は勝手に取り壊し、新築が出来ないと…

取り壊すのはかまわないんじゃないの。

>いざ売りたくなった時に今度...続きを読む

Q妹が親の土地の一部に自分で家を建てたが、親への土地賃借料が相場より低い事が相続時の特別受益になるか。

長文での質問となり大変恐縮です。

はじめに質問をまとめてしまうと、下記の状況で、
ずるいと考える自分が社会通念上、または民法上、間違っているのか。
もし、遺産相続時に争いの種になり得るなら、どう回避できるのか。

この2点について、お知恵をお借りできれば幸いです。


■状況

都内にある親名義の実家の土地を、昨年まで全面時間貸し駐車場にしていましたが、
妹が先に結婚・出産をしたことを機に、その土地の一部に妹夫婦が戸建住宅を建てました。

使用した土地は全体の1/3程度で、駐車場の面積は約2/3になりましたが、
駐車場収入は交渉の末、月64万からマイナス4万の、月60万への減額で済みました。

妹宅の住宅建設費は、妹夫婦が住宅ローンで負担しています。
妹宅の1/3の土地については、駐車場収入マイナス分の4万円を親に月々支払い、
親から借りている形になっています。
ただし、妹と親の間で特に書面での契約は結んでいません。

自分としては、住宅建設費は妹夫婦が負担しているとはいえ、
月4万という、おそらく相場よりかなり低い土地賃借料のおかげで、都内一戸建の家に住めることが、
正直とても羨ましく、ずるいとも感じてしまいます。

「羨ましい」はともかく、今の状況をずるいと考えるのは、自分の見当違いなのでしょうか。

その時々に親が子にする支援は親の自由で、子がとやかく言えるものではないのかもしれませんが、
たまたま妹が先に結婚し子供ができたことで、このような状況になっていると思います。

これは、自分と妹が将来遺産を相続をする際に、争いの種になり得るものでしょうか。
素人ながら少し調べまして、おそらく相場より低い賃借料で妹が土地を使っていることが、
特別受益にあたるのではないかと思っています。

親からの支援を受ける側が、このような事を論じるのは大変お恥ずかしいのですが、
現時点の支援の大小について、ずるいと感じるのは我慢するにしても、
相続時に兄妹間で争うことは絶対にしたくありません。

今の状況が、相続時の争いの種になり“得ない”ことであれば、
自分がずるいと思う感情を自身で受け入れ、自分が諦めれば済むことですが、
そうでなければ、相続の専門家などに相談することも検討しています。


その他、蛇足になるかもしれませんが、家族の状況を以下にまとめました。


■家族構成など
・自分(31)、父(68)、母(68)、妹(27)
・祖父母は全員他界し、祖父母の遺産は父母が相続済
・自分は独身
・妹は既婚で1歳の子供あり

■父母の主な財産
・父名義の土地(評価額など?だが、前述の通り時間貸し駐車場で月64万円の収入が得られるもの)
・母の現預金(金額は?。おそらく1500万円~2000万円程度)
・母名義のマンション(築3年、新築購入時価格2500万円)

■家族の収支や生活の状況

・父母
 【主な収入】:駐車場収入+年金収入
 【主な支出】:生活費、車の維持費、父の借金返済 

 父は、躁鬱病を患い、現在はグループホームに居住し家賃等の負担はなし。
 上記の借金は躁状態の時につくってしまったもの。
 母は、自分で購入したマンションに居住。

・妹家族
 【主な収入】:夫と共働きによる給与収入
 【主な支出】:生活費、養育費、住宅ローン、車の維持費、両親への土地の賃借料支払
 
 建てた家に居住

・自分
 【主な収入】:なし(父と同じ躁鬱病を発症し昨年より無職。傷病手当等の受給は満了。)
 【主な支出】:娯楽費(自分の預貯金からの取崩し。医療費、生活費はほぼ母に依存)

 母のマンションに同居

■母、妹の主張
その時々の状況で、親が子にする支援には差があって当然だし、
支援を受ける側がとやかく言うのはおかしい。
但し母は、兄妹間で争いの種は残したくないと考えているため、
今のうちにできることはしたいと考えている。
父は、病状的にこのような問題の判断は難しい状況。


以上、大変な長文となり失礼いたしました。
もし一部に対してでも、アドバイスをいただければ幸いです。

長文での質問となり大変恐縮です。

はじめに質問をまとめてしまうと、下記の状況で、
ずるいと考える自分が社会通念上、または民法上、間違っているのか。
もし、遺産相続時に争いの種になり得るなら、どう回避できるのか。

この2点について、お知恵をお借りできれば幸いです。


■状況

都内にある親名義の実家の土地を、昨年まで全面時間貸し駐車場にしていましたが、
妹が先に結婚・出産をしたことを機に、その土地の一部に妹夫婦が戸建住宅を建てました。

使用した土地は全体の1/3程度で、駐...続きを読む

Aベストアンサー

>妹宅の1/3の土地については、駐車場収入マイナス分の4万円を親に月々支払…

その面積分を宅地として貸し出す場合の地代は、いくらほどが相場なのですか。
これをきちんと調べないと話が進みません。
(ご質問文中に書いてあるのかもしれませんが、長すぎて隅から隅まで読む気になりません)

>その時々に親が子にする支援は親の自由で…

親から見れば確かに自由です。
しかし子から見れば、親子間の扶養義務として、日常生活に必要な最小限度を超える支援は、税法上の贈与と見なされます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4405.htm

家は借地借家でもじゅうぶん生活できますので、土地や家に関する金品をもらえば贈与で間違いありません。

ご質問の事例では、地代の相場と実際に払っている 4万円との差額が贈与です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

これが 1年分で 110万円には達しないとしても、これはたとえば 10年分まとめて贈与があったと解釈され、贈与税の対象になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

>自分と妹が将来遺産を相続をする際に、争いの種になり得るものでしょうか…

そんな将来のことを論じる前に、現時点のことを考えないといけません。
もちろん特別受益には当たるでしょうが、少なくとも現時点で、(贈与税の) 脱税という犯罪行為だけは避けなければいけないことを、妹に伝えてください。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>妹宅の1/3の土地については、駐車場収入マイナス分の4万円を親に月々支払…

その面積分を宅地として貸し出す場合の地代は、いくらほどが相場なのですか。
これをきちんと調べないと話が進みません。
(ご質問文中に書いてあるのかもしれませんが、長すぎて隅から隅まで読む気になりません)

>その時々に親が子にする支援は親の自由で…

親から見れば確かに自由です。
しかし子から見れば、親子間の扶養義務として、日常生活に必要な最小限度を超える支援は、税法上の贈与と見なされます。
http://www....続きを読む

Q空き家になった土地の固定資産税は、だれが払いますか

今まで一人で住んでいた人が死んで、その後相続登記もせず空家の場合、固定資産税は誰にかかってきますか。

現在父と母で1/2ずつ共有していた土地があります。数年前に父が亡くなりましが、相続登記等書換えしてません。

現在母が一人で住み、母が固定資産税を払っていますが、その母が亡くなり、相続登記もせず空家の場合、固定資産税の請求先は誰になりますか。

父と母は再婚で、父の子は、私一人、母の子は3人、父と母の間には子供はいません。父と母の以前の連れ合いは、二人ともすでに亡くなっています。母と私は、養子縁組していません。父と母の子も養子縁組していません。このような場合、固定資産税は誰が払う義務がありますか。

Aベストアンサー

お父様が亡くなった時点でお父様の持分2分の1を、配偶者である母が2分の1、あなたが2分の1相続したことになります。
お父様と母の実子が養子縁組をしていないとのことなので、母の実子に相続権はありません。

つまり、母の持分が4分の3、あなたの持分が4分の1です。
なお、相続とは何らの手続を経ることなく被相続人が死亡した時点で自動的に発生します。

その後お母様が亡くなったとすると、お母様の持分4分の3を母の実子の3人が等分に相続します。
お母様とあなたも養子縁組していないとのことですので、あなたに相続権はありません。

従って、あなたと3人の母の実子の計4人が4分の1ずつの持分を相続することとなります。


> 固定資産税の請求先は誰になりますか。

この場合に、手を抜いている自治体なら「あなた 外3名様」という共有名義で、おそらくあなたに納税通知書と納付書が届くでしょう。

しっかり地方税法どおりの運用をしている自治体なら、「相続人代表を指定してください」という趣旨の手紙と届けが郵送されてくると思いますので、あなたと3人の母の実子の中から誰か代表を選んで返送すれば、その人に納税通知書と納付書が届くと思います。

指定を無視していれば、「あなた 外3名様」という納税通知書と、おそらく納付書があなたに届くでしょう。
同時に母の実子の各人にも「実子1 外3名様」「実子2 外3名様」「実子3 外3名様」という共有名義の納税通知書のみが届くと思われます。


> 固定資産税は誰が払う義務がありますか。

いずれの場合も固定資産税を払う義務はあなたと母の実子の3人の計4人全員にあります。
4人が「4分の1ずつ納税義務がある」のではありません。4人が1分の1ずつ納税義務があります。なぜなら、共有名義の場合は「連帯納税義務」だからです。

「連帯保証人」という言葉がありますが、あれと同じです。
誰かが支払わなければ、滞納処分(給与、預貯金、動産、不動産等の差し押さえ)が共有員全員に及びます。

お父様が亡くなった時点でお父様の持分2分の1を、配偶者である母が2分の1、あなたが2分の1相続したことになります。
お父様と母の実子が養子縁組をしていないとのことなので、母の実子に相続権はありません。

つまり、母の持分が4分の3、あなたの持分が4分の1です。
なお、相続とは何らの手続を経ることなく被相続人が死亡した時点で自動的に発生します。

その後お母様が亡くなったとすると、お母様の持分4分の3を母の実子の3人が等分に相続します。
お母様とあなたも養子縁組していないとのことですので、あな...続きを読む

Q祖母が亡くなったら県外に住んでいる祖母の長女が祖母の土地を売ると言ってきました

祖母が亡くなりました。
祖母の長男(私の義父)は15年前に亡くなり、その長男の私の夫も10年前に亡くなりました。祖母名義のその家に20年前から同居しています。夫が亡くなってから数年後、祖母は認知症になり今までずっと介護して来ました。何年かに一度やってくる県外に住んでいる祖母の長女がいつの間にか土地の権利書を持ち出していました。
祖母が亡くなった折に長女から「土地は売るから出て行ってくれ」と言われました。私は出て行かなければならないのでしょうか?なにか対抗する手立てはないのでしょうか?

Aベストアンサー

続柄は統一的な立場からわかりやすく書きましょう。
祖母というのは、夫の祖母なのでしょう。

権利証を錦の旗のように言う方がいますが、権利証があっても、売却はできません。
法的な所有者でなければ売却できないのです。

祖母の名義と書かれていますが、最近確認された名義なのですか?
祖母が存命中に名義変更されていれば、新所有者であれば売却できます。
存命中であれば、あなたのご主人などの了承は不要ですからね。

存命中の贈与などで名義変更されないまま、相続が始まった(祖母が亡くなった)ということであれば、ご主人が相続人である限り、ご主人の実印などがなければ、ご主人の叔母様単独で売却はできないのです。

まずは、現在の名義がだれなのかを確認すべきです。
権利証は、相続以外の贈与(譲渡)や売却などにおいて、贈与等における旧所有者の意思確認として利用されるだけです。相続が始まれば、権利証は関係ないのです。
法務局へ行けば、正しい土地の所在地さえわかれば、登記簿謄本(登記事項証明書)を有料で交付を受けることが可能です。名義は確認できることでしょう。

あと、あなた方の立場ですと、叔母様が中心となってしまうため、調査などをされていないのではないのですかね。本当にご主人が孫として相続人(代襲相続人)となるのか、戸籍で確認すべきなのです。今まで聞かされてきた状況と法律上の立場が大きく異なっていることもあるのです。例をあげれば、実はご主人の父親は祖父と祖母以外の女性との間の子であり、連れ子だったといった場合も考えられますよね。祖母からすれば、義理の子であり、ご主人のお父様が養子縁組をしていなければ、ご主人のお父様が存命でも相続人とならないのです。ご主人のお父様が相続人とならないようなものをお父様が先立つことでご主人が代襲相続とすることもないのです。

私は司法書士事務所で働いたことがありますが、素人家族の聞いていたことと実際の法律上の続柄や関係が大きく異なることもあり、トラブルの元なのです。
しおっかりと状況把握すべきでしょう。あとは、あなたは権利者ではありませんので、ご主人の意向にそって助けるだけでしょう。立場をわきまえないと、親族間はどんどん深い争いに発展しますからね。

続柄は統一的な立場からわかりやすく書きましょう。
祖母というのは、夫の祖母なのでしょう。

権利証を錦の旗のように言う方がいますが、権利証があっても、売却はできません。
法的な所有者でなければ売却できないのです。

祖母の名義と書かれていますが、最近確認された名義なのですか?
祖母が存命中に名義変更されていれば、新所有者であれば売却できます。
存命中であれば、あなたのご主人などの了承は不要ですからね。

存命中の贈与などで名義変更されないまま、相続が始まった(祖母が亡くなった)とい...続きを読む

Q実母名義の土地200坪路線価15万円/坪 その土地を私と妹の2人で1/2づつ相続した際の相続税額とそ

実母名義の土地200坪路線価15万円/坪 その土地を私と妹の2人で1/2づつ相続した際の相続税額とその後に姪夫婦へ譲渡した場合の贈与税額を知りたくよろしくお願いします。

Aベストアンサー

>姪に対しての譲渡または贈与の
>どちらか節税になる方を選択したい
>のですがどちらが有利でしょうか?

繰り返しになりますが、
譲渡は売るということです。

お母様がいくらで手に入れたかが
分かりませんが、
3000万ぐらいで売ることにしたと
しましょう。

税金の計算は下記のとおりです。
長期譲渡所得の税額の計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
課税長期譲渡所得金額
=①譲渡価額
-②(取得費+譲渡費用)
-③特別控除

①は3000万
②の取得費は分からないので
 譲渡価格の5%、それに経費2%
 としておきます。
 3000万×(5%+2%)=210万
③特別控除はなしとします。
 住んでいた土地の売却時など
 0とします。

①3000万-②210万-③0
=2790万が(課税所得金額)
となります。

税率は一律
20.315%
=所得税15%+住民税5%
+復興特別税0.315%
で、
2790万×20.315%
=●5,667,885(譲渡税)
となります。
567万の税金は結構大きいですね。

しかし、贈与税の方がもっと高いです。
しかも姪に課せられる税金です。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
一般贈与とみなされ、
路線価の3000万
-贈与の基礎控除110万
=2890万(課税価格)

2890万×50%-250万
=●1195万(贈与税)
となります。

土地を動かすだけで、
税金の現金が必要となるのが、
痛いところですよね。

土地を貸す、分割して贈与する
など、お金のかからない方法を
不動産屋に相談された方が
よさそうです。

いかがでしょう?

>姪に対しての譲渡または贈与の
>どちらか節税になる方を選択したい
>のですがどちらが有利でしょうか?

繰り返しになりますが、
譲渡は売るということです。

お母様がいくらで手に入れたかが
分かりませんが、
3000万ぐらいで売ることにしたと
しましょう。

税金の計算は下記のとおりです。
長期譲渡所得の税額の計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
課税長期譲渡所得金額
=①譲渡価額
-②(取得費+譲渡費用)
-③特別控除

①は3000万
②の取得費は分からないので
 譲渡価格の5%、それに経...続きを読む


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