50年前に売却した土地でもめています

Question

祖父が50年前に20万円で売却した農地（120坪）をめぐって、今もめています。

土地関係に詳しくないので箇条書きでまとめます。

・買った側の方が本登録をしていなく、50年間仮登録だったため
固定資産税を50年間祖父が支払っていた。（今現在も）

・買った側の方のご本人は亡くなっていて、息子さんがその土地を相続している。（仮登録のまま）

・買った側の息子さんが祖父に「本登録してうちの土地にしたい」と申し出。

・祖父は少々痴呆も始まっているため、祖父の娘である私の母が対応。

・母は50年間分の固定資産税と手数料（50年間税金を納めた手数料？）をいただければと返答。

・50年間で支払った固定資産税は昔のこともあり多分少ない（15万円ほど？）（母の推定）

・50年間固定資産税を支払った手数料（母と姉で相談して15万円）の合計30万円でどうかと返答。

・買った側の息子さん曰く「30万円も払えない。合計で20万円なら払う」とのこと。

・なぜかここで2年ほど連絡が途絶えます。

・一ヶ月ほど前にまた買った側の息子さんから連絡があり、「その土地を200万円で買うか、農業用地として整地してくれたら固定資産税15万円を払って本登録をする」と言われました。

・200万円の根拠は「50年前の20万円はおそらく今の200万円だから」だそうです。

・息子さん「農業用地を買うと約束したのに現在は雑木林になっているので、知り合いに整地してもらう。費用は100万円ほど払ってほしい」とのこと。

・土地を見に行ったのですが、地面は平らになっており、そこに50年かけて木が生えたといった感じです。

・おそらく（想像でしかないですが）50年前は整地されていたと思います。

・こちら側は売った土地なので、勝手に手をつけてはいけないと思い放置。あちら側は本登録をしていないし固定資産税を払っていたこちら側が土地を管理していなかったのが問題なので、農業用地として整地を要求。

・その方は少し遠いところに住んでいる農家の方で『農業用地』であれば土地が買えるそうです。

・しかしその土地の農業組合の上の方？からは、「そんな遠いところに農業用地を買ってどうする、通って農業するのか」と言われているそうです。

・なので本音としては「200万円で土地を買ってほしい」のだと思います。


GWに帰省した際に母からざくっと聞いた話なので曖昧ですがこんな感じでした。
母にはまず現在の土地の評価額を聞くこと、整地の正確な費用を見積もってもらうこと、
などを言ってきましたが、最悪弁護士をいれるなり法テラスに相談しては、といったのですが
それだけは嫌だと言っていました。

私は実家から離れて遠くで仕事をしているので直接役所に行くことができません。

この場合、200万円を払って土地を買わなければいけない可能性はどれくらいなのでしょうか。
なんだかこちら側ばかりがお金を払う感じになっていますが、たしかに過去に20万円受け取っている以上仕方がないのでしょうか。


補足ですが、この土地に関しての書類はほとんど残っていないそうです。
20万円で売った、買ったも口上でしかなく、（でも双方が言っているのでおそらく事実）。
役所に届けた仮登録の書類？以外は一切の書類が残っていない状況です。


こちら側の土地として戻ってきてもいいし、あちら側の土地になってもいいくらいの、ど田舎の雑木林ですが、できればそんな大金を払わず解決したいです。
（多少のお金の支払いなどはやむを得ないとは思っています）


なにかもっと調べた方がいいことやアドバイスなどありましたら教えていただけると助かります。

hata。79 · Accepted Answer

「買った側の方が本登録をしていなく、50年間仮登録」との事ですが、まずこの既述からして「未確認事項がある」ことがわかります。
土地問題ではまず「不動産の登記簿」を確認すべきです。
売買契約が成立していての所有権移転の仮登記（登録ではありません。登記です）なのか、もっと別の仮登記なのかを登記簿謄本（法務局で保存してるのが登記簿、その写しが謄本）しなくては、話は「たぶん、ああだろう、こうだろう」の域を出ません。

仮に専門家に相談する場合でも「登記簿を取ってきてください」と必ず指示されます（あるいは、その専門家が法務局で登記簿をとる）。
電子化がされてますので、近くの法務局で日本中の登記簿がとれます。現地の法務局まで行く必要はありません。
まずは「登記簿には、なにが仮登記されてるか」を確認してからです。

私見ですが、以下。
所有権の移転は契約成立時に完了します。
不動産の登記は「それが自分のものである」と第三者に対抗するためのものです。これを対抗要件と言います。
買った不動産の所有権登記をしないと、第三者には「私の所有物です」と言えないのです。

本例では「売った人」と「買った人」同士ですから当事者です。
当事者ということは、売った人は「自分のものではない」認識があり、買った人は「おれもものだ」認識があり、その状態で所有権仮登記あるいは売買予約などの登記があり、５０年経過しているというものでしょう。

これは「時効」という面から考えることもできるでしょう。
「売ったので、おれのものではない」という売主が、その後も何十年と通知される固定資産税の納付しつづけていたのはなぜか。
通知が来るから納付してた、のでしょうが、それにしても「おめでた」すぎます。
買った者がなかなか本登記しないので、もう要らないってことかな？と思い自己の所有物として所有していたと言う理屈もつけられます。

失礼ながら、農協の方のなさってる「農業手帳」の確認は、違うレベルの話を進展させようと言う気持ちが推測されます。
それは、相手が農業者ではなければ、農業委員会の許可なく農地買取ができないので、売買契約が成立していないとして、所有権移転登記の仮登記などを無効としてしまう企画です。
「その土地は元の持ち主のものだ」「売買は無効」という主張をしたい場合に補助的な資料として「相手が農家であるかどうか」を持ち出すわけですから、今回の事例の処理には役に立たないのではないかと感じます。

私は、過去に負担した固定資産税の精算をしてもらい、所有権の本登記をしてもらう方針がベターだと思います。
お相手が２０万円ですか、払うというのも、法的には負担すべきものではないと思います。
なぜなら、固定資産税の通知が来た時点で、新しい所有者に「これ払ってくれ」と連絡するなり、納税の都度「こちらで負担した額の支払い」を請求しておくべきだったからです。
そしてこの請求権は、最長２０年で時効消滅してしまいます（除斥期間を経過している）、５０年間分の固定資産税はいくらだと試算することは、あまり意味がないのです。

気持ちの中で「固定資産税をこちらが払ってきたんだから全額欲しい」というのはわかりますが、本来相手に請求できる「権利」を行使しなかった落ち度があるのは売主側です。
というわけで「お相手がこれだけ払う」という額を「はい、ありがとう」と受け取り、本登記をするための手続きには同意するようにされるのがよろしいと思いますが、いかがでしょう。

heppiri · Answer

この場合、登記手続きをしていないだけで、金銭授受があった時点で、相手の土地になっていると思います。
特にお互いが売買した記憶があるので、尚更です。
なので、土地の管理は相手が行うべきことですし、税金も相手が支払うべきです。
買い戻す必要は全くありません。

過去の税金と、名義変更の手数料をどうするかが問題ですが、
問題解決のためには、有る程度の譲歩もやむをえないかと思います。
今解決しなければ、相続等により益々解決が難しくなることは明らかですね。

私はここ五年で、似たようなケースが2回ありました。
一つは、父の代に交換した土地
もう一つは、祖父の代に買った土地です。
元々関係が良好でしたので、円満解決しましたが、それでも（父が他界していたので）手続きが大変でした。
分かっているだけで、もう一件あるのですが、揉めそうなので、
その土地は無かったことにしようと考えています。

01452857 · Answer

返信ありがとうございます。

字のごとく

貴方がたの財産です。

固定資産　　国は、貴方がたの財産　資産と認めてるから
固定資産税を支払えと！
それを貴方達は、きっちりと５０年間支払ってきましたよね。

弁護士に頼む必要もない話しだと思いますよ。

ただ　ややこしいのが当時の２０万円ですよね？

お母さんは、きっちりした人柄だと思います。
が！しかし向こう側の　言いなりの２００万円…。

支払う必要もないし　整地を向こう側の知り合いに頼みたいとかね…。

ヤカラな話しだなと思います。

お母さんの為にも円満解決が出来る事を願います。
頑張ってください。

01452857 · Answer

仮契約ですよね？　たしか　固定資産税を20年間やったかな…。何年間か忘れましたが。　はっきりとした書類が
なかったりした場合は、所有者は、固定資産税を支払ってきた者の資産になったはずてすよ。
今後　固定資産税を支払うのが嫌なら国に土地をかえせば？
そう相手へ話せば　スグにでも３０万円支払うと思いますよ。
自分は、祖父の土地　5000坪山奥です。道もありません。宮崎です。
役職の人が長男の自分を　やっとの思いで探してやって来ましたが、めんどくさいから放棄しました。
今　考えると勿体無かったのか？よく解りません(笑)

nitto3 · Answer

一体仮登録はなんなんなんですかね？
固定資産字を払っているならその売買はないんでしょう。
法務局で正確な登記簿を取ってください。

mapascal · Answer

弁護士をいれて相談したほうが良いでしょうね。

50年前に売却した土地でもめています

「買った側の方が本登録をしていなく、50年間仮登録」との事ですが、まずこの既述からして「未確認事項がある」ことがわかります。

この場合、登記手続きをしていないだけで、金銭授受があった時点で、相手の土地になっていると思います。

返信ありがとうございます。

仮契約ですよね？ たしか 固定資産税を20年間やったかな…。

一体仮登録はなんなんなんですかね？

弁護士をいれて相談したほうが良いでしょうね。

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