祖父が50年前に20万円で売却した農地(120坪)をめぐって、今もめています。

土地関係に詳しくないので箇条書きでまとめます。

・買った側の方が本登録をしていなく、50年間仮登録だったため
固定資産税を50年間祖父が支払っていた。(今現在も)

・買った側の方のご本人は亡くなっていて、息子さんがその土地を相続している。(仮登録のまま)

・買った側の息子さんが祖父に「本登録してうちの土地にしたい」と申し出。

・祖父は少々痴呆も始まっているため、祖父の娘である私の母が対応。

・母は50年間分の固定資産税と手数料(50年間税金を納めた手数料?)をいただければと返答。

・50年間で支払った固定資産税は昔のこともあり多分少ない(15万円ほど?)(母の推定)

・50年間固定資産税を支払った手数料(母と姉で相談して15万円)の合計30万円でどうかと返答。

・買った側の息子さん曰く「30万円も払えない。合計で20万円なら払う」とのこと。

・なぜかここで2年ほど連絡が途絶えます。

・一ヶ月ほど前にまた買った側の息子さんから連絡があり、「その土地を200万円で買うか、農業用地として整地してくれたら固定資産税15万円を払って本登録をする」と言われました。

・200万円の根拠は「50年前の20万円はおそらく今の200万円だから」だそうです。

・息子さん「農業用地を買うと約束したのに現在は雑木林になっているので、知り合いに整地してもらう。費用は100万円ほど払ってほしい」とのこと。

・土地を見に行ったのですが、地面は平らになっており、そこに50年かけて木が生えたといった感じです。

・おそらく(想像でしかないですが)50年前は整地されていたと思います。

・こちら側は売った土地なので、勝手に手をつけてはいけないと思い放置。あちら側は本登録をしていないし固定資産税を払っていたこちら側が土地を管理していなかったのが問題なので、農業用地として整地を要求。

・その方は少し遠いところに住んでいる農家の方で『農業用地』であれば土地が買えるそうです。

・しかしその土地の農業組合の上の方?からは、「そんな遠いところに農業用地を買ってどうする、通って農業するのか」と言われているそうです。

・なので本音としては「200万円で土地を買ってほしい」のだと思います。


GWに帰省した際に母からざくっと聞いた話なので曖昧ですがこんな感じでした。
母にはまず現在の土地の評価額を聞くこと、整地の正確な費用を見積もってもらうこと、
などを言ってきましたが、最悪弁護士をいれるなり法テラスに相談しては、といったのですが
それだけは嫌だと言っていました。

私は実家から離れて遠くで仕事をしているので直接役所に行くことができません。

この場合、200万円を払って土地を買わなければいけない可能性はどれくらいなのでしょうか。
なんだかこちら側ばかりがお金を払う感じになっていますが、たしかに過去に20万円受け取っている以上仕方がないのでしょうか。


補足ですが、この土地に関しての書類はほとんど残っていないそうです。
20万円で売った、買ったも口上でしかなく、(でも双方が言っているのでおそらく事実)。
役所に届けた仮登録の書類?以外は一切の書類が残っていない状況です。


こちら側の土地として戻ってきてもいいし、あちら側の土地になってもいいくらいの、ど田舎の雑木林ですが、できればそんな大金を払わず解決したいです。
(多少のお金の支払いなどはやむを得ないとは思っています)


なにかもっと調べた方がいいことやアドバイスなどありましたら教えていただけると助かります。

質問者からの補足コメント

  • みなさまからの返答を母に伝えましたところ、今、間に農協の人に入ってもらっていて
    相手側の『農業手帳』を取ってきてもらっているので少々お待ちを。との返信がありました。
    『農業手帳』があるとどうなのかは分かりませんが、固定資産税を払ってた方にいろいろ権利はあるらしいことは頭に入れておいてね!と念を押して置きました。「了解。進展あったらまた返事します」とだけ母から返ってきました。自分で動けないのでどんな結果になるか分かりませんが、これで少しでもいい結果になればと思っています。また続き進展ありましたら相談することがありかもしれません。ご回答くださったみなさま、ありがとうございます。

      補足日時:2017/05/17 14:33
  • うれしい

    現在の土地の評価額を出してもらいましたらなんと18万円で、50年前よりも下がっていました。
    ど田舎とはいえこんなにも安いものなのですね。
    地元の業者さんに整地の費用も見積もってもらったところ18万円弱でできるとのことでした。
    相手側の「200万円で土地を買い取りか、買わないなら整地代100万円」はとりあえず防げそうです。
    まだ解決には至っていないですが、登記簿も祖父の金庫から見つかり「所有移転請求権仮登記」の証拠も見つけることができました。
    本登録の費用も調べてみたのですが、ピンキリなのでしょうか、具体的なものが出てきませんでした。
    みなさまにたくさんの意見をいただき、少しずつですが前に進んでいます。
    大変ありがたいです。
    どうか穏便に解決できるよう知恵をつけていきたいと思います。
    意見をくださったみなさま、本当にありがとうございます。

      補足日時:2017/05/23 10:11

A 回答 (6件)

「買った側の方が本登録をしていなく、50年間仮登録」との事ですが、まずこの既述からして「未確認事項がある」ことがわかります。


土地問題ではまず「不動産の登記簿」を確認すべきです。
売買契約が成立していての所有権移転の仮登記(登録ではありません。登記です)なのか、もっと別の仮登記なのかを登記簿謄本(法務局で保存してるのが登記簿、その写しが謄本)しなくては、話は「たぶん、ああだろう、こうだろう」の域を出ません。

仮に専門家に相談する場合でも「登記簿を取ってきてください」と必ず指示されます(あるいは、その専門家が法務局で登記簿をとる)。
電子化がされてますので、近くの法務局で日本中の登記簿がとれます。現地の法務局まで行く必要はありません。
まずは「登記簿には、なにが仮登記されてるか」を確認してからです。

私見ですが、以下。
所有権の移転は契約成立時に完了します。
不動産の登記は「それが自分のものである」と第三者に対抗するためのものです。これを対抗要件と言います。
買った不動産の所有権登記をしないと、第三者には「私の所有物です」と言えないのです。

本例では「売った人」と「買った人」同士ですから当事者です。
当事者ということは、売った人は「自分のものではない」認識があり、買った人は「おれもものだ」認識があり、その状態で所有権仮登記あるいは売買予約などの登記があり、50年経過しているというものでしょう。

これは「時効」という面から考えることもできるでしょう。
「売ったので、おれのものではない」という売主が、その後も何十年と通知される固定資産税の納付しつづけていたのはなぜか。
通知が来るから納付してた、のでしょうが、それにしても「おめでた」すぎます。
買った者がなかなか本登記しないので、もう要らないってことかな?と思い自己の所有物として所有していたと言う理屈もつけられます。

失礼ながら、農協の方のなさってる「農業手帳」の確認は、違うレベルの話を進展させようと言う気持ちが推測されます。
それは、相手が農業者ではなければ、農業委員会の許可なく農地買取ができないので、売買契約が成立していないとして、所有権移転登記の仮登記などを無効としてしまう企画です。
「その土地は元の持ち主のものだ」「売買は無効」という主張をしたい場合に補助的な資料として「相手が農家であるかどうか」を持ち出すわけですから、今回の事例の処理には役に立たないのではないかと感じます。

私は、過去に負担した固定資産税の精算をしてもらい、所有権の本登記をしてもらう方針がベターだと思います。
お相手が20万円ですか、払うというのも、法的には負担すべきものではないと思います。
なぜなら、固定資産税の通知が来た時点で、新しい所有者に「これ払ってくれ」と連絡するなり、納税の都度「こちらで負担した額の支払い」を請求しておくべきだったからです。
そしてこの請求権は、最長20年で時効消滅してしまいます(除斥期間を経過している)、50年間分の固定資産税はいくらだと試算することは、あまり意味がないのです。

気持ちの中で「固定資産税をこちらが払ってきたんだから全額欲しい」というのはわかりますが、本来相手に請求できる「権利」を行使しなかった落ち度があるのは売主側です。
というわけで「お相手がこれだけ払う」という額を「はい、ありがとう」と受け取り、本登記をするための手続きには同意するようにされるのがよろしいと思いますが、いかがでしょう。
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この回答へのお礼

詳しくありがとうございます!
母に文面をメールしましたところ、登記簿を探してみるとのことで、祖父の家探しをしたところ
金庫から出てきました。祖父のボケが始まっていたのに、書類はないと言われていたのを鵜呑みにしていましたが
ありました。
昭和38年に祖母の欄には「昭和20年家督相続」と書かれていまして、相手側の欄には「所有移転請求権仮登録」「◯月◯日売買予約」と書かれています。
そして昭和42年に相手側の契約を交わした方が亡くなったため、その息子さんに「所有移転請求権の移転」と書かれています。
確かにhata。79さんの言う通り、50年間何の疑問も持たずに固定資産税を払い続けていたこちら側に落ち度がありますね。はっとしました。
言われるまで気づかなかったのですが、母になぜ払い続けてきたのか聞いたところ、
「少額だったからいいかなって」みたいな答えが返ってきてしまいました。
なので、「じゃあ少額ならいいって思ったなら返ってこなくてもいいって思おうね」と返しておきました。

そして改めて現在の土地の評価額を調べたら50年前の20万円よりも下がっていました。
それで相手側が焦って「200万円で買い取って」と言いだしたのかもしれません。
なるべく穏便にお金のかからないように済ませたいので、もう一度話し合いの場を設けて、一番穏便に終わる道を探したいと思います。
とても詳しくありがとうございました。

お礼日時:2017/05/23 10:03

この場合、登記手続きをしていないだけで、金銭授受があった時点で、相手の土地になっていると思います。


特にお互いが売買した記憶があるので、尚更です。
なので、土地の管理は相手が行うべきことですし、税金も相手が支払うべきです。
買い戻す必要は全くありません。

過去の税金と、名義変更の手数料をどうするかが問題ですが、
問題解決のためには、有る程度の譲歩もやむをえないかと思います。
今解決しなければ、相続等により益々解決が難しくなることは明らかですね。

私はここ五年で、似たようなケースが2回ありました。
一つは、父の代に交換した土地
もう一つは、祖父の代に買った土地です。
元々関係が良好でしたので、円満解決しましたが、それでも(父が他界していたので)手続きが大変でした。
分かっているだけで、もう一件あるのですが、揉めそうなので、
その土地は無かったことにしようと考えています。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
この内容も母に伝えましたところ、母が今相談に行っている農協の方にも同じような事を言われたそうです。
50年前に土地を売ったところ相手がその4年後に亡くなってしまい、相続した方(息子さん)は売買があったことなどは知らず、単純に父の土地を相続したと思っていたようで50年放置していたそうです。
20万円もらっちゃったから、こっちに落ち度があるよね。と母がなぜか弱腰になってしまいました。
あっちの土地だから整地の費用を払わなくてもいいんだよ、50年間払ってきた税金の請求もできるかもよ!と励ましてもなかなか聞いてくれなくなってしまいました。
お金をもらった以上こちらに全て責任があると思い込んでしまったようです。
heppriさんの言う通り、過去の税金と名義変更の手数料などは、ある程度仕方がないと思います。母が土地を買い取るか整地費用を払わなくてはの二択しかないという思い込みから逃れてくれるよう何度か言い聞かせてみます。
助かりました、ありがとうございます。

土地ってほんとうにいろいろと大変なものなのですね。。
みなさん苦労されているようで、その中でこうして言葉をかけていただいて大変嬉しいです。

お礼日時:2017/05/19 13:14

返信ありがとうございます。



字のごとく

貴方がたの財産です。

固定資産  国は、貴方がたの財産 資産と認めてるから
固定資産税を支払えと!
それを貴方達は、きっちりと50年間支払ってきましたよね。

弁護士に頼む必要もない話しだと思いますよ。

ただ ややこしいのが当時の20万円ですよね?

お母さんは、きっちりした人柄だと思います。
が!しかし向こう側の 言いなりの200万円…。

支払う必要もないし 整地を向こう側の知り合いに頼みたいとかね…。

ヤカラな話しだなと思います。

お母さんの為にも円満解決が出来る事を願います。
頑張ってください。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
上記の内容も母に伝えました。知っていると知らないでは話し合いでも心強さが違うとい感謝していました。
ただ法律関係で話し合ったりするのがどうも苦手らしく、次の相続相手(おそらく私。。)に投げようかな〜と言っていたので(笑)
私が対処することになるかもしれません。
母のことまで気遣っていただき、大変ありがとうございます。
しばらくは待ちの状態なので、また進展がありましたらこちらに相談、報告にあがるかもしれません。
今回は親身になっていただき、ほんとうにありがとうございました。

お礼日時:2017/05/18 10:56

仮契約ですよね? たしか 固定資産税を20年間やったかな…。

何年間か忘れましたが。 はっきりとした書類が
なかったりした場合は、所有者は、固定資産税を支払ってきた者の資産になったはずてすよ。
今後 固定資産税を支払うのが嫌なら国に土地をかえせば?
そう相手へ話せば スグにでも30万円支払うと思いますよ。
自分は、祖父の土地 5000坪山奥です。道もありません。宮崎です。
役職の人が長男の自分を やっとの思いで探してやって来ましたが、めんどくさいから放棄しました。
今 考えると勿体無かったのか?よく解りません(笑)
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この回答へのお礼

はい、仮契約です。50年こちら側が固定資産税を払ってきた記録だけはありますので、
こちらの資産になればそれに越したことはないです。うまくいけばいいのですが。。
5000坪とはまたすごいですね!なんだかこちらの120坪でもめているのが小さな話に思えてきました^ ^;
国に土地を返すと言う方法もあるのですね!いろいろ教えていただき、ありがとうございます。

お礼日時:2017/05/17 14:08

一体仮登録はなんなんなんですかね?


固定資産字を払っているならその売買はないんでしょう。
法務局で正確な登記簿を取ってください。
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この回答へのお礼

詳しくは分からないのですが、なぜ50年前に本登録をしなかったのかは謎のままです。
もししてくださっていれば今回のようにもめることはなかったのですが。。
ただいま相手方の農業手帳?を取り寄せていると連絡がありました。
それが何になるのかはわかりませんが。
お返事ありがとうございます!

お礼日時:2017/05/17 14:28

弁護士をいれて相談したほうが良いでしょうね。

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この回答へのお礼

このまま高額の支払いを言われるようでしたら
母に代わって私がなんらかの場所へ相談にいきたいと思います。
お返事ありがとうございます。

お礼日時:2017/05/17 14:28

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