不動産の賃貸管理に詳しい方、教えて下さい。

長期にわたり困り果てています。　どなたか、教えて下さい。

質問１　まず、単純な質問からします。
物件の家主が、管理会社の管理（正当な家賃を入金してもらえないため、固定資産税も払えない状況）に満足出来ずに、管理委託契約を破棄したいと申し出た場合、管理会社側は『裁判で勝訴しない限り鍵は返さない』と強気で発言出来るのでしょうか？

あと、もうひとつ教えて下さい。
質問２　上記の状況（鍵を返さない管理会社の対応）に耐えられず、もしも家主である私が、家主の権限で空室の鍵を変えた場合、管理会社が、家主に対して、不法侵入等の疑いをかけて警察に告訴等出来るのでしょうか？

この状況（固定資産税分の売り上げ金が一切入金されず、すでに長期で延滞し、現在はその物件賃貸収入から、高額な延滞金が加算されたかたちで強制的に徴収がなされている状況）で本当に困っています。
既に、この状況は３年間継続しており、警察に被害報告として相談しても『民事事件の可能性があるから』といい、対応してもらえません。

どうか、上記の２つの質問に対して、どなたか教えて下さいませんか？

No.1 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2017/07/04 17:10

その１

管理会社との契約内容を検討してみない事には正確には答えられない質問だと思います。
質問者様の主張される『正当な家賃』の根拠が判らないからです。例えば、一括借り上げ契約の場合に、賃料保証が一般的ですが、空室時の保証は無いという内容でも契約できますし、保証額のパーセンテージを下げる契約もできるでしょう。
従って、契約条項により今回の質問者様の要求は契約に定めのない事項であり、その解釈について裁判し、敗訴しない限りは応じないというという姿勢は考えられなくはないでしょう。

その２
不法侵入は考えられますが、所有権に基づく賃貸物件の現況調査という名目で対応できるでしょうね。鍵を変えるのは目的でなく、室内の現状調査をいう名目で、入室に伴い破砕した鍵を自らの費用で更新した、その結果、鍵が変わったという事です。当然、無断で行ったら勝ち目は低くなります。

既に警察に相談されたということは、宅建業や不動産管理業の相談窓口には相談済みと思います。あとは、当該管理会社との管理委託契約書の写しを持参したうえでの裁判を視野に入れた申し入れをするかどうか、という事でしょう。

この回答へのお礼

教えてくれてありがとうございます。説明、よくわかりました。
実は私は、１0年程前に現在問題になっている管理会社の代表取締役社長でした。
その頃、当時の嫁が宅建の資格を持っていたため、自分の物件を自分が運営していた管理会社に簡単な委託契約書を作成し、ウイークリーマンションとして事業していました。
しかし、３年前に嫁との離婚が成立し、現在元嫁が現在の管理会社の代表取締役と手を組くんで私に鍵等を返さないでいるのす。
しかしながら、現在の私が代表取締役社長を解任される手続きや、現在の代表取締役の選任の手続きが明確に不正な違法手段で行われているため、警察に被害報告と共に告訴するのですが、警察からも民事裁判で対応するように言われて困っている状況です。
しかしながら、私はまだ不動産勧業の窓口に問い合わせをしていないので、すぐにでも相談に行ってみようと思います。
回答頂き、ありがとうございました。

お礼日時：2017/07/05 11:37