賃貸マンションの更新契約（不動産屋さんの対応）

大家側からの質問です。10月末に2年間の賃貸契約が終了し、契約の更新をしなければなりません。初期に契約を依頼した不動産屋さんからの連絡を待っているのですが、いまだに連絡がありません。その不動産屋さんには賃貸契約を何度か依頼しておりましたが、これまでの借主が更新まで行かず引越ししており、更新契約は今回が初めてです。
年間の委託料等は払っておりません。契約時には手数料を払うのですから、事前のお知らせとかのサービスはあるものと思っておりました。どなたかアドバイスをお願いします。

No.6 回答者： estate 回答日時： 2004/09/13 13:30

追記します。

委託料というのは、管理委託料になります。
管理委託というのは、物件の管理になりますので、一切仲介業務とは異なりますので、今回の件ですと、委託料とは全く関係のないことです。

No.5 ベストアンサー 回答者： estate 回答日時： 2004/09/13 13:19

こんにちは。

＞それと更新月に更新料の振込みが無い場合は、直接借主に連絡しても良いですか？それとも不動産屋さんを介した方が良いのでしょうか？

本来の形なら、その仲介業者さんへ連絡します。その契約書を交わしたのが、その仲介業者さんですので、その契約内容のことが不履行となれば、その仲介業者さんが仲介業務としての義務ですので、業務をしなくてはいけません。　断られたといっても、当時の宅地建物取引主任者は変わってないでしょうから、仲介業務としてサボっています。
仲介業者を見直す方向で考えたほうがいいと思いますが・・・。

振込みがされない場合は、もう一度、その仲介業者さんへ連絡してみましょう。　その際の態度等をみて、直接お話されるかどうかは、判断されてもよいと思います。　

ただ、もし振込みされない場合は、借主も契約内容が把握していないものと思われますので、問題が膨らむ可能性があります。　その際には、当時の仲介業者がでてくるようになると思いますが。　

ただ、家主からは、直接借主に言わないほうがいいと思います。　できるだけ、仲介業者をはさむ形で、借主さんへ通知されるような形をとりたいですね。

＞それと気になる点は更新契約をしなくても更新期間は2年毎に更新されて行くと見なされるのですよね？

はい。その通りです。　家賃の見直し等、甲、乙が契約内容に異議、変更等がなければ、その当時の契約内容が契約規約となり、継続されていきます。

頑張って下さい。

この回答へのお礼

再三にわたり、回答ありがとうございます。大変参考になりました。頑張ってみます。

お礼日時：2004/09/14 12:47

No.4 回答者： estate 回答日時： 2004/09/11 16:48

こんにちは。

＞契約書には「甲及び乙双方意義がなければ本契約は更新されるものとする」

と書かれてあるんですよね？　問題は、前契約内容に変更、意義があれば、更新時に、変更して再契約となります。（契約書を再度取り交わします）

提出書類は、家主さんの意向により、再提出する場合もあります。これは、保証人等の住所等変更しているおそれがありますので、家主側としては、再提出したほうが安全は安全です。　ただ、入居者を信頼して変更点がなければ、再提出の義務を省略する家主さんもいます。　中には、以前にもありましたが、保証人が遠方に在住しているため、そう言った書類を提出するのに手間、時間がかかる入居者もいることも知っておいて下さい。　　
答えれる範囲であれば、お答えしますので頑張っていきましょう。　専門家と言えど、ここでも逆に勉強させていただいてますので。

この回答へのお礼

再度回答ありがとうございます。契約書には「甲及び乙双方意義がなければ本契約は更新されるものとする」と書いてありますので、このまま様子を見てみます。それと更新月に更新料の振込みが無い場合は、直接借主に連絡しても良いですか？それとも不動産屋さんを介した方が良いのでしょうか？以前、家賃振込みで手違いがあり借主への問い合わせをお願いした所、年間の委託料はいただいてないのでそちらで連絡して下さいと断られました。当初担当して下さった方（対応が良かったです）が退社されてから、対応が冷たく感じられます。ま、委託料を払ってないのでしょうがないのかもしれませんが。。それと気になる点は更新契約をしなくても更新期間は2年毎に更新されて行くと見なされるのですよね？初歩的な質問ですみません。

お礼日時：2004/09/13 12:14

No.3 回答者： estate 回答日時： 2004/09/11 12:28

こんにちは。

その契約内容ですと、どちらにも異議がなければ、契約は更新されるものですよね。　というと、大家さんからわざわざ出向いて、不動産屋さんに連絡しなくていいということです。　契約は継続されますから。　ただ、その更新料は、契約書に記載してあるとおり、２ヵ月分振り込まれることになりますが、更新料が払われない場合は、その仲介をした不動産会社に連絡しましょう。

個人で、契約書を取り交すことは、できるだけ避けたほうがいいと思います。　問題が起きた場合は、余計に費用がかかりますので。　仲介業者をはさんでおくと、今回のように何か問題がでてきたら、連絡すればいいのです。　仲介業者には、その問題を解決する義務があります。　その義務に、家主、借主は、報酬を支払っているのですから・・・。

この回答への補足

と言うことは、更新後の契約はしなくても良いのでしょうか？最初に契約した際に提出してもらった書類（住民票、所得の源泉徴収票写し、保証人の印鑑証明書等）の再度請求とかもしなくても良いのでしょうか？専門家と言うことで、いろいろ質問させてもらいました。すみません。

補足日時：2004/09/11 15:59

No.2 回答者： kobalt 回答日時： 2004/09/10 22:28

親と知人が大家です。

両物件とも管理を不動産屋に任せているので（家賃の5％程度の手数料必要）
更新もこちらに何か言うことなく、勝手に済んでいたようです。
もちろん退居や新入居の際は電話がきますが・・・
もし借り主から家賃を自分たちの口座に振り込んでもらうような状況であれば
管理も自分たち（大家）ということになるので、更新について仲介してくれた
不動産屋さんに相談してみてはいかがでしょう？

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。家賃は私共の口座に振り込んでもらってます。管理は不動産屋に任せていませんので、こちらから連絡した方が無難ですね。参考になりました。

お礼日時：2004/09/11 10:01

No.1 回答者： estate 回答日時： 2004/09/10 17:20

こんにちは。

契約書の期間には、どう記載されているでしょうか？
その条項の中には、更新のことに関しての記載は一切ないのでしょうか？　例えば、「2年後の更新時に甲、乙の何等の通知がない場合は、自動更新とする」等、　記載されていないのでしょうか？

一般的には、仲介をお願いする場合、媒介契約（一般、専属、専属専任）をかわしますが、その期間（3ヶ月、6ヶ月、1年）が過ぎていれば、そういったサービスはありません。　

管理等の年間契約をされている場合は、物件自体を管理していますので、そういったサービスはします。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。契約書には「甲及び乙双方意義がなければ本契約は更新されるものとする」、とありますが「本契約と更新の間に、、、自動的に」が消されています。そしてその消されている部分に訂正印を押しています。不動産屋さんの指示でしました。特約事項の部分には「更新料は家賃の2ヶ月分とし、先に支払い更新するものとする」とあります。管理等の年間契約はしておりませんので、こちらから不動産屋さんに連絡した方が無難ですね。それか個人でするのであれば直接借主に連絡する手もありますね。

お礼日時：2004/09/11 10:10