不動産売買の時の交渉

この度、家の買い替えを検討中です。
前回購入時、交渉と言う事を知らずにそのまま買おうとして、逆に不動産屋サンの方から100万円の値引きを申し出てくれ、値引後の金額ですら高い買い物だったと、後になってご近所の方々に教えてもらいました。
購入の際、いろいろ交渉事が可能と知りましたので、そこらへんの事情をご存知の方教えて頂きたいと思っています。

(1)周辺の坪単価より高い場合、その分交渉したいと考えていますが、値引きの相場（何%まで等）ってありますか？

(2)「仲介手数料＝物件価格×3%＋6万円→あくまで上限で交渉可能」とのようですが、仲介手数料の交渉はどの位可能でしょうか？実際に交渉された方おられますか？

(3)家の売買の時、「これは知っておいた方が得だ」、「これは心得ていた方が良い」というような事あれば教えて下さい。


今後の住宅ローン・教育ローンの事を考え、日々節約を心がけていますが、不動産売買の際にできる節約アドバイスや情報あれば、是非教えて下さい。

No.1 ベストアンサー 回答者： house7 回答日時： 2004/10/01 23:34

(1)周辺の坪単価より高い場合、その分交渉したいと考えていますが、値引きの相場（何%まで等）ってありますか？

土地価格って難しいんですよね。
周辺の相場といっても１件1件坪単価が違います。
例えば、土地の形が整形地であるか、そうでないか。
ゴミ捨て場が目の前にあるか無いか。
同じ３０坪であっても、道路に面している部分が何メートルあるか。
接道面が東西南北どちらを向いているか。
などたくさん有り過ぎて書ききれません。
こういう状況で相場より高い安いという事は素人には判断できないと思います。
何％までとありますが、これも一概に言えません。
人気の無い物件はどんどん値引きされます。
人気の有る物件は１円も値引きされません。
ですから、交渉することは必要ですが、交渉しすぎると売主から断られます。
値引き交渉が成立しても普通。
値引き交渉が成立しなくても普通だと思っていてください。
細かいことを考えるよりも良い営業マンを見極める事に専念した方がいいのじゃないかなと思います。

(2)「仲介手数料＝物件価格×3%＋6万円→あくまで上限で交渉可能」とのようですが、仲介手数料の交渉はどの位可能でしょうか？実際に交渉された方おられますか？

仲介手数料を払いたくないのであれば「媒介業者」ではなく「売主」に直接行けばよいと思います。
ただし媒介業者があるのにはそれなりの理由があります。
まず、売主よりも物件情報が豊富である。
売主は自社物件を売却することに専念している為、他社の物件が例え良い物であったとしても、進めることはしません。
その点仲介の場合どの物件を進めても報酬は３％+６万と決まっています。
その時仲介業者は後々クレーム、問題が無い売主（信用が有る）の物件を進めようとします。
３％+６万の交渉ですが、５億、１０億の物件ならともかく、１億以内の物件なら交渉できないと思っている方が良いでしょう。
僕自身不動産の仲介をしていましたが、手数料を交渉された時点で手数料が何故あるのか説明していました。
説明してもわかってもらえない場合は、自分の中からそのお客さんの存在を消していました。

価格を抑えたいのであれば幾らでも方法はあります。
ただし、良い物件に巡りあえる可能性は断然下がります。
不動産に関して一般レベルの知識、情報しかない場合は、手数料＝安心料と思っているのが一番だと思います。
本当に良い物件を購入したいのであれば、手数料等の諸経費を抑える事よりも良い営業マンを探すか、信用できる知人友人に頼むのが一番いいと思います。

文章が下手なのでわかりにくいと思いますがご了承下さい。
usa55さんが良い物件に出会える事を祈っています。

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございました。
おっしゃる内容、よくわかりました。
私も、現在住んでいる家は、購入したかったので値引き交渉もせず、仲介手数料も「決まっていますから」の不動産屋サンの言葉を信じ、安心料と思いそのままお支払いしました。
ところがその後、周りから「そのままの値段で買うなんて・・・」と複数の方々から言われ不安になって、一般的にどうかお伺いしたかった次第です。
しかし、house7さんのおっしゃるとおり、ケースバイケースだし、良い営業マンを探す事＝素人には見極めるのはちょっと難しいですが、これが一番大事なようですね。
大変参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2004/10/02 00:02

No.2 回答者： sarujiesittaka 回答日時： 2004/10/02 02:55

希望の買値を言えばよいと思います。

まず、当然その購入希望地の近隣の、公示地、基準地の単価は当然調べてますよね。

その土地に比べて、何が優れていて、何が劣っているのかは、調べましょう。

税務署に行き、路線価を調べ、表通りの概ねの価格も計算しておきましょう。

ここで、不動産屋にゆき、その物件の土地単価の妥当性を確認してゆきます。

ここで、概ねの最近の取引価格（単価）そして、その土地の適正な価格が自ずと分かってくると思います。

であるなら、その不動産屋に、その適正価格に対して、「１割引き」はどうか、「５％」はどうかと、相談してみるのです。

売り主が「売り急ぎ」をしている場合、そのような、ディスカウント交渉に応じる可能性があります。
不動産屋が売り主側の事情を知っている可能性もあります。

あるいは、売り主の強気の理由も分かるかもしれません。
また、良心的な不動産屋なら、売り主側にそのような、打診、交渉もしてくれると思います。

上記のような事を適正に処理してもらうためにも、仲介手数料を「けちる」ことは、得策ではないでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
大変筋道の通た内容でよくわかり、
今後の物件売買の参考になりました。

お礼日時：2004/10/02 11:05