相続した賃貸マンションでの共同経営時の申告方法

土地と賃貸マンション（8戸）を法定割合にて相続。
母1/2
兄1/4
弟1/4


下記のようにした場合法的な問題等はあるでしょうか？

兄弟が土地と建物を母に使用貸借契約として無償で貸し出す。
賃貸の収益は母の収入として申告。
それとは別に、母から兄弟へ毎年110万を贈与する。（非課税枠）
※賃貸マンションの収益は大体500万程度だと思います。

質問者からの補足コメント

• ん？
  贈与と見なされた場合は、子が贈与税を支払う事になると思います。
  ただその場合は、125万-110万＝15万の10％＝1万5千円になると思います。
  さらに、母が一括で500万に対する所得税を支払っているので兄弟に所得税は掛からない。
  
  また、それぞれの不動産所得として申告した場合は、
  所得　母250万　兄125万　弟125万の所得を申告。
  青色申告すれば各10万が引かれます。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/05/03 17:07

• >違いますよ。贈与税は、『贈与を受けた人』が払います。（贈与した人ではありません。）
  贈与を受けるのは兄弟の方です。
  母　→　兄125万
  母　→　弟125万
  です。
  
  ＞考えられる最悪のケースです。
  この場合は、この申告漏れを指摘された場合は、母の更生の申請をすれば問題なさそうですが、税務調査が5年後になると申請できなくなるのが問題ですね。
  
  少し調べてみましたが、相続した賃貸物件の場合は所有者の所得となりそうです。
  なので母に収益をまとめるのは難しそう。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/05/03 21:14

• 訂正
  母　→　兄110万
  母　→　弟110万
  でした。

    補足日時：2018/05/03 21:16

• 回答ありがとうございます。
  
  事業所得が400万として、
  母200万　兄100万　弟100万
  の収入にした場合と、
  
  母400万にした場合はどの程度税金は変わるでしょうか？
  所得税額によって住民税と国民健康保険料がどの程度変わるでしょうか？
  
  ちょっと答えが難しいかもしれませんが何が参考になるような目安でも構いません。
  また、まだ遺産分割協議書は作成していませんので、建物を母の所有とする事も兄弟所有にする事も可能です。

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/05/10 23:51

No.4 回答者： hata。79 回答日時： 2018/05/10 23:31

所得税法

第三十六条　（収入金額）
その年分の各種所得の金額の計算上収入金額とすべき金額又は総収入金額に算入すべき金額は、別段の定めがあるものを除き、その年において収入すべき金額とする。

↑は所得税法の抜粋です。
ここで注目すべきは「収入金額は、収入すべき金額とする」という点です。
実際にお金が入ってきたのを収入とすれば良いのではなく、収入すべき金額という表現がされてます。
では収入すべき金額とは、実際に手元に入ってきた金額とどうちがうのでしょうか。
それは「入金されてないが、そもそも論でそのお金を受け取る権利が発生した時点で収入すべき金額になる」ということです。

不動産所得については「不動産の所有者に帰属する」のが原則です。
つまり共有物を貸付して得てる賃料については、賃料は共有持ち分に応じて按分された額が、不動産所得の計算における収入すべき額となります。

母の持ち分二分の１、長男の持ち分４分の１、次男の持ち分４分の１の不動産を貸付して、年間５００万円の賃料を得たとします。すると
母は２５０万円、長男は１２５万円、次男は１２５万円が、収入すべき額となります。

ここで「長男と次男は母に使用貸借契約で不動産を貸付している」理屈は通用しないのです。
長男次男が母に無料で貸す私的契約は税法の規定に負けるのです（※）。


母が「私が５００万円全額受け取って、それに所得税住民税を払う。累進課税なので、共有者ごとに納税するより多くの額を負担するのだから、良いのではないか」という説が出そうです。
確かに５００万円をひとりの所得として申告した方が共有者で按分して申告する場合よりも、納税額が高いので、税収機関である国税庁は文句をつけなくても良いように思います。

しかし、税収の問題ではなく「あかん」のです。
「あかん」理由を述べますと、
妻が不動産所得が年間３８万円超えてあると、夫が配偶者控除を受けることができません。せっかくパートで年間所得を制限してても、相続で得た土地からの不動産所得を加えると「配偶者控除が受けられない。社会保険の被扶養者にもできない」という状態になります。
そこで「妻が収入すべき金額は、お母さんの不動産収入として申告しておいてくれ」という姑息な手を使います。
この「収入すべき金額」の操作は税法違反です。
妻は収入すべき金額があるとして所得税申告書を提出し、夫は配偶者控除を受けないのが正です。

「相続した賃貸物件の場合は所有者の所得」と補足で述べられてます。
そのとおりです。そして、その根拠は冒頭に記した条文です。


「それとは別に、母から兄弟へ毎年110万を贈与する。（非課税枠）」は、母が得た「不動産収入」を子に渡すために贈与とするという考えでしょう。そのような事をしなくても「収入すべき金額」を各人が申告していれば、母が「代表者として受け取ったお金」を他の共有者に渡すのは、贈与行為ではありませんから心配無用です。

※
税法は公法は強制法です。私人間の契約で、その内容を変更できません。
例えばAが「A所有の土地については、Bに賃貸契約等を結ぶことを委託してその賃料を受け取る権利を与える。ついては不動産所得の納税はBがすること」と言う契約をしても、後半の「ついては」以後は無効です。
これを許していては、滞納した人の財産を差押えしようとしたら「実はその滞納は知人が引き受けてくれてるので、私は既に滞納者ではありません」という話が通用することになります。
AとBがどのような契約をしようと「納税義務者はA」というルールは曲げられません。

No.3 回答者： agboy2 回答日時： 2018/05/06 15:19

法律と言うよりも税務の問題ですね。

所轄の税務署に確認するのが無難だと思いますが、契約の組み立て方としては、兄弟は土地建物の所有者として、母と賃貸借契約と管理委託契約を結ぶことでお金の流れを整理した方が良いでしょう。母は所有権と兄弟からの賃借人という立場で賃貸経営をする事になります。

管理委託契約の中で、土地建物の公租公課や建物の修繕費などの負担は母に委任します。管理委託契約の費用は兄弟から母に支払われるべき性質ですが、この金額と賃貸借契約の賃料がイコールであれば実際にお金が動くことは無く、先の回答にあるようにあまりにも低い賃料は兄弟から母への贈与と見られる可能性はあるでしょう。

だからと言って、賃料に合わせて管理委託費を高く設定すればＯＫなのかどうか、ここまでくると税理士でも判断できないでしょうね。

賃貸借契約は1円でも賃料の支払いがあれば良いというモノでなく、使用貸借契約も1円でも支払いがあったら成立しないと言うモノではアリマセン。当事者の考え以外に実質を見られます。そしてその一つが税務署という事です。

No.2 回答者： ultraman 回答日時： 2018/05/03 21:02

＞贈与と見なされた場合は、子が贈与税を支払う事になると思います。

違いますよ。贈与税は、『贈与を受けた人』が払います。（贈与した人ではありません。）

母が、２人の子供から１２５万円ずつ、合計２５０万円の贈与を受けたら、母が
　　２５０－１１０　＝　１４０　万円
１４０万円の10％　１４万円の贈与税を払わなければいけない。



＞母が一括で500万に対する所得税を支払っているので兄弟に所得税は掛からない。

いやぁ、これは疑問です。本来ならば、母２５０万円、子供一人ずつが１２５万円、申告しなければいけない。
母が５００万円の所得を申告したからと言って、税務署が（本来子供が申告すべき）１２５万円について、子供に申告しろと言ってくる可能性がありませんか？
（母が２５０万円の申告でいいところを５００万円申告し、税金を払い過ぎていることはそのままにして）


考えられる最悪のケースです。
１．母の５００万円の申告について、税務署は何も言わない。（ただ、母が更正申告すれば、払い過ぎた税金は戻る。）
２．子ども２人に、それぞれ１２５万円の申告漏れに対して追徴課税される。
３．母には、２５０万円分の贈与に対して１４万円の贈与税が科せられる。

税務署って、一般庶民とは考え方が違うからね。税金がたくさん取れる方向で理論を組み立て課税してくるからね。
少なくとも２か３もどちらかは適用される。（最悪は両方）

No.1 回答者： ultraman 回答日時： 2018/05/03 16:17

＞兄弟が土地と建物を母に使用貸借契約として無償で貸し出す。

事業用の物件を使用貸借で、子供から母に貸すというわけだ。

本来なら、５００万円の収益を、母２５０万円、子供一人ずつが１２５万円、申告しなければいけない。
それを、使用貸借ということで、母に５００万円申告させ、代わりに子供には110万円ずつ贈与する。

税務署にばれたら、税務署は、『使用貸借ではなく、子供から母への２５０万円万円の贈与だ。母はその分の贈与税を払え。』と言ってくると思う。


（事業用物件の使用貸借なんて、聞いたことがない。実態として、その事業用物件から得られる収益分の贈与でしょ。）