オーナーチェンジ物件の質問 助けて下さい！！！

今年２月１日から、オーナーチェンジで３Fテナントビルの新オーナーになりました。
旧オーナーから引き継いだ賃貸契約は、１名への一棟貸しでした。
その契約（契約期限：2017年4月11日から2019年４月31日迄）の内容は以下になります。
・家賃１２万円・敷金無し・保証金96000円・礼金250000となっています。
調べたところ、近隣の坪単価からの一棟貸し家賃の相場価格は36万円となっており、安すぎるので新家賃として24万円に上げたいと思っています。その値上げは今年の５月まで変更できないのでしょうか。また、こちらは礼金や保証金を同額で再度、新契約時に借主様から請求できるのでしょうか。

No.1 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2019/02/21 09:59

『賃貸借契約期間中に賃貸契約の条件の変更はできない』という条文はアリマセン。

なので、賃貸契約期間中の条件変更については契約書の特約事項に記載されていることが一般的です。貸主側の立場で言うと『賃貸借期間中、公租公課の変動や近隣相場と比べ著しく不相当となった場合には賃料の増額ができる』などと記載されることがあります。

ただ、これを根拠に賃料の増額をしようとする場合に、変動した期間の始期をハッキリさせる必要があります。変動の始期は契約後で無いと説得力が無いのはご理解頂けると思います。変動の始期を契約前に置いた場合はすでに変動していたことを認識したうえで賃料を決定したと捉えられるからです。

この考え方を質問者様のケースに当てはめると、売買契約時には既に近隣相場と比べて低い賃料で賃貸されていることを知っていたと見なされるとでしょう。なので、増額請求は更新時期に関わりなくいつでも可能ですが、実現性の低さで考えるとあまり変わらないと言えます。

立退き料を支払ってもテナントの入れ替えをすることにより中期的には収益性を向上させることも実務ではありがちな事です。前の所有者はそういった手続きを煩わしく感じて手放されたのかも知れません。

また、賃料増額は最終的には裁判で決着する事も可能であり、質問文にあるような月額12万円の増額であれば、裁判費用（弁護士報酬や不動産鑑定料含む）は数年で回収出来るかもしれません。

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2019/02/27 11:17

契約書の内容にもよるけれど、値上げ自体は更新期の５月まで待たなくても交渉は可能。

相手が承諾すれば来月からでも大丈夫だし、タイミング的には更新から値上げというのがスムーズ。
だけど相手が承諾するかどうかは分からないけどね。

それと契約書の更新や解約に関する条項を確認してあるかな？
３ヶ月前までに初演で通知しなければ同じ条件で更新することとするーーーなどとあれば、５月１日から同じ条件で更新することが確定している。
それでも値上げ交渉はできるけれど、根拠が乏しくなることと、借主側の心象が悪いことで苦戦することは予想できる。


＞こちらは礼金や保証金を同額で再度、新契約時に借主様から請求できるのでしょうか。

法律で請求できないとなっているわけではないので請求はできるけれど。
礼金は更新ごとに支払う金銭ではないので、請求したら唖然とされちゃうんじゃない？
保証金については更新時に償却充当などがあればそれは請求できるし、賃料が上がれば保証金もその分高くなるのは根拠のある請求となる。


＞新契約時に～～

売主から引き継いだ契約を一旦解約して、新たに契約を結ぶの？
新規の契約ということなら礼金も口実が成り立つけれど、借主側にとってみれば新旧貸主の都合による実質値上げや契約コスト増加。
定期借家ならともかく。
賃料を安く貸していたというあたりの要素をうまく活用しないとこじらせるよ。


よくシナリオを考えて話を持っていかないと予期せぬトラブルに発展するかもしれないね。
ぐっどらっくｂ