両親に一部負担でマンションを購入した場合の、遺産相続について

遠方に住む両親のために、マンションを購入しました。私（30代で正社員として働いています）が住宅ローンを組み、マンション代の７割ほど持ちますが、残り３割は両親の現在の家の売却益を充てる予定でいます。この場合、両親が亡くなるとこのマンションの財産は100%私になるのでしょうか？私には兄弟がいまして、私名義のマンションとはいえ３割分の金額は両親が負担する予定です。となると両親が負担した分だけでも、兄弟で均等割りするものなのでしょうか？
私は資産にするつもりでマンションを購入したつもりは全くなく、両親に住みやすい環境を提供したく、自分の手持ちの資金では足りないので兄弟にも出し合ってもらうことを打診したのですが、断られたため自分一人でローンを組んで購入することにしました。
両親は感激して、私たちが亡くなったらこのマンションはあなたのものになるよと言ってきたので、そうなのだろうか？と疑問に思い問い合わせました。私は７割負担なので１００％私の持ち物と考えるのもおかしい気がするし、かといって７割負担しているので総額を兄弟で割るのもおかしい気がします。教えていただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。

No.7 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2019/02/28 01:27

回答の前にちょっと確認したいのですが，そのマンションにはあなたもお住まいになるのでしょうか？

僕の知識では，住宅ローンというのは，「借り入れをする人が自ら居住するための住宅を購入するためのローン」であり，たとえ親御さんがお住まいになるための家であっても，借入人本人がそこに居住しない（勤務先の業務命令によって借入人が単身赴任するためにそこに居住できない場合を除く）のであれば利用できないローンだと認識しています。僕もローンについて詳しいわけではないので，そういう住宅ローンもあるのかもしれないのですが，その点がちょっと気になります（万が一ローンが借りられない場合，売買代金が払えないので，売買契約を解除せざるを得なくなりますが，売買契約にローン特約がないと，払った手付金を放棄して契約解除することになってしまうためです）。仮に借り入れができるとしても通常の住宅ローンではない場合，住宅ローン用の金利優遇はないと思われるので，けっこうな金利負担を強いられることになります。
このあたりのことはすでに金融機関にも確認済みで，僕の杞憂に過ぎないというのであればいいんですけど。

さて。
マンション購入資金のうちの3割を親御さんが出し，残り7割をあなたが出してマンションを購入する場合，そのマンションの名義は出資割合に応じたもの（あなたの持分10分の7，親御さんの持分10分の3）にしないと，贈与税の申告と納税が必要になってしまうことになります。マンションをあなたの名義100％にするなら，親御さんが出した金額分の贈与があったことになり，その結果，けっこうな額の贈与税（質問に金額が明示されていないので具体的な額を出すことはできません）を納めることになるだろうということです。

それを避けるには名義を出資割合に応じたものにすることになるのですが，その場合，親御さんが亡くなった場合には親御さんの持分10分の3について相続をすることになり，親御さんが遺言を残しておかなければ相続人全員の遺産分割協議で分けることになります（多数決ではなく，全員一致が必要です）ので，親御さんの持分がそのままあなたのものになるという保証はありません。いざその時に，ご兄弟が今回のマンション購入に協力的でなかったという理由で，マンションの持分はあなたが相続するんだなんてことをさも当然に言おうものなら反発をくらい，ものすごくもめるなんてことになってしまう可能性だって考えられます。

仮に遺言が残されていてその持分はあなたに相続させるということになっていても，ご兄弟は親御さんの直系卑属なので遺留分があります。遺留分を請求されればあなたはそれに応じなければなりません。
またこの遺留分というのは請求される側からするとやっかいなもので，そんな面倒なことになるなら贈与税を払ってでも親御さんの持分10分の3をあなた名義にしておく，なんてことをしていても，贈与のタイミングややり方次第では民法1030条の価額算入をされたり，民法1031条の減殺請求の対象になったりで，これもまた面倒なことになったりします。そのあたりを考慮して，遺言を工夫して持分を遺贈することにするなんて対応をしたほうがいいかもしれません。

なお，遺言対応をお考えになるのであれば，公正証書遺言をお勧めします。ご両親お二人がお金を出すのであれば2人の遺言が必要になるはずですが，共同遺言になんてしちゃうと民法975条で無効になっちゃいますし，遺留分の請求の対象にされないような工夫というのは難しいものですから。

この回答へのお礼

何から何までとってもご丁寧なご説明に感謝いたします> <
ご説明いただいてよくわかったこともありますが、あらためてわいてきた質問をさせてください> <

＞住宅ローンというのは，「借り入れをする人が自ら居住するための住宅を購入するためのローン」
仰る通りでございます。こちらについては不動産屋さんからもそのように伺いまして、私も１年ほど両親と新居に同居する予定でおります。そのため住民票も、移します。でもその後私のみが出るとなると、最終的には購入者名義（私）と居住者（両親）が異なってしまう日が来ますが、これは可能なのでしょうか。その場合、世帯主変更？といった手続きなどをすべきなのでしょうか？

＞マンションをあなたの名義100％にするなら，親御さんが出した金額分の贈与があったことになり，
なるほど、親に一部負担してもらうのに名義が私100%だと贈与税が発生するという仕組みなのですね。贈与税について少し調べましたら、年間110万以下であればかからないとのことで、仮に親から総額1000万円をもらうとしても、10年にかけて毎年100万円ずつもらってそれを返済ローンの一部にあてていくということであれば、問題はないのでしょうか？

遺言については、なんだかお話伺うとたいそうなことになってしまう予感がしてきました。私は、マンション購入に協力が得られなかったとはいえ兄弟と不仲というわけでも、両親の財産をひとり占めしたいというわけでもございません。仕組みについてあまりに無知なのに購入にふみきってしまたため、ご質問をさせていただきました。
両親には遺言などは望まず、ルールどおり、贈与税が発生するのなら支払いますし、兄弟と均等割りならそのようにしたいと思います。

色々とご丁寧に教えていただき、本当にありがとうございました。

お礼日時：2019/02/28 02:00

No.6 回答者： hata。79 回答日時： 2019/02/28 00:59

質問に真摯に回答したく存じますが、質問内で時制が整ってないので、困ります。

「３割分の金額は両親が負担する予定」？？？？
「マンションを購入しました」とありますから、既にマンションは購入されてる、過去形なのですよね。
それなのに、負担する予定、という表現をされるのはどうしてですか。
マンションはまだ購入してない？
これからの話をされてるのか、既に終了した過去の話をされてるのか、どちらでしょう。

もう一つ、この手の話では「３割分を両親が負担」では「誰がお金を負担するか」がわかりません。
両親は母と父の二人ですから、「父が負担する」か「母が負担する」か、あるいは「父が２割、母が１割を負担」というように、はっきりと区別すべきです。
贈与税（が発生したとして）の申告書には「誰から貰った」記載をします。
両親から貰ったという記載はしません。

税金問題に齟齬を残さないようにするには「実際にお金を払った人」の名義で登記をしておくことです。
７対３で負担したというなら、１０分の７がAの所有物、１０分の３は父の所有物というように共有物とします。

共有物ならば、父が死亡した場合には父の遺産になりますので、遺産分割協議の対象となります。
ご質問者のいう「両親が負担した分だけでも、兄弟で均等割りする」事になります。
正確には兄弟で均等割りするのではなく「どのように分割するか」話合うことになります。

とにもかくも「所有権登記は単独所有」なのか「共有物」なのか。
どちらなのでしょうか。あるいは「どちらにするつもりなのでしょうか」


ところで、
マンション代金が５千万円だとして、３、５００万円はAが出し、残り１，５００万円を父が出したので、１０分の７がA名義、１０分の３が父名義としての共有持ち分登記をするのが一般的です。
１，５００万円を「父から貰った」として、A単独所有にするとAに贈与税が発生するからです。

この回答へのお礼

他の方からもご指摘をいただいてしまい、初めての不動産購入で私の表現が多々誤っていたようで失礼いたしました。
「マンションを購入した」は、正しくは、売買契約を結んだ、です。（現在、手付金200万円のみを支払っており、残額をもうすこし現金で支払うか全てローンにするかはまさに現在考えているところ、という現状です）
「３割分は両親が負担予定」というのは、現在両親が住んでいるマンションの売却益が査定通りいけば購入物件の３割ほどにあたり、それをローン返済資金にあてられるからです。つまり、まだ売れるかも、３割程度の売却益が得られるかも不確定要素で、もしかすると限りなく０円かもしれません。もしそうであれば全額私がローン返済していく予定です。（厳密には、両親ではなく、父、です）
でも、３割にしても２割にしても父もマンション購入費を出すのであれば、その分は兄弟で均等割りするということなのですね。承知しました。
「所有権登記は私の単独所有」とする予定ですが（登記はまだこれからです）、その場合には贈与税が発生するということですね。とてもご丁寧なご説明でよくわかりました。どうもありがとうございました。

お礼日時：2019/02/28 01:47

No.5 回答者： AR159 回答日時： 2019/02/27 09:10

マンションを購入する際に、出し合ったお金の割合に応じて所有割合を決めるのが一般的です。

この場合7：3ですね。これを守らないとどちらかに贈与税が発生します。

7：3にしたとして、親が亡くなると3の部分が相続の対象になります（ただし両親のどちらの名義にするかで相続時期が違ってきますが）。

この3については、法定相続割合だと配偶者が1／2で残りを兄弟で均等に分けることになりますが、全員の同意があればこの通りでなくても好きなように相続割合を決めることができます。これを遺産分割協議といいます。

一番現実的な対処方法としては、3の所有者（父か母か、あるいは2人共有か）にマンションの持分についてはあなたに相続させるという遺言状を書いてもらうことです。
そして兄弟間ではその他の遺産も含めた中で、金額的に納得がいくような分割協議をすることですね。

ちなみにマンションには金融機関の抵当権が設定されるので、もし他の兄弟が3を相続したとしても、勝手に処分することはできません。

No.4 回答者： mukaiyama 回答日時： 2019/02/27 08:09

＞私名義のマンションとはいえ３割分の金額は両親が負担する…

話がよく分かりません。
登記はどうするのですか。
私名義というからには、あなた単独での登記ですか。

もしそうなら、親が出す 3割は税法的にどう処理しますか。
贈与税を払えば合法的に 100% あなたのものとなりますが、贈与税分も予算に入っていますか。

どのくらいのマンションかお書きでありませんが、都心の 1等地にしては安めの 1億円と仮定すれば、その3割は 3千万円。
(3,000 - 110) 万 × 50% - 250万 = 1,195万円
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/z …
の贈与税を納めれば、名実ともにすべて「私名義」とすることができます。

1千万以上もの贈与税など払えないというのなら、3割分は親の共有で登記しないといけません。
その場合、親が旅立った後は、3割分があなたを含むあなたの兄弟全員に相続されます。

親が 3割分以外に現金や預金を残してくれるなら、兄弟には現金・預金を相続してもらい、マンションの 3割分はあなた1人で相続することも可能です。

＞私は７割負担なので１００％私の持ち物と考えるのもおかしい気がする…

おかしいおかしくないのはなしではなく、現時点で法律に則ってどのような処理をするかということです。

＞マンションを購入しました…

と、過去形になっているのですから、登記はもう済んでいるのでしょう。
どのような登記にしたのかを書かないから、いろいろな回答が出てくるのです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

No.3 回答者： Walkure1500 回答日時： 2019/02/27 02:20

マンションの持分登記は、

質問者さんが7/10、ご両親が3/10の持分登記だと思います、

ご両親の持分登記は更にお父さん単独かお母さん単独かは解りませんが、
お亡くなりの折りには、
お父さんの単独3/10所有で有れば、お母さんが其の更に1/2を相続、残りを兄弟3人で均等割り相続が原則です、
誰もが、遺産分割協議書を作成する際に取り分「ゼロ」で作成も出来ます、

残られた方が住み続けるので、
他の所有者へ持分に見合う家賃の支払い義務が出ます、

実際に請求が起こるかどうかは別問題に成りますが。

No.2 回答者： vc153 回答日時： 2019/02/27 02:12

私たちが亡くなったらこのマンションはあなたのものになるよ

後々もめないように今のうちに
遺言書を
書いてもらいましょう

No.1 回答者： かわごえ 回答日時： 2019/02/27 02:01

亡くなった時点で

あなたの名義ですよね
あなたの借り入れですよね
両親の資産にはならないので相続対象ではないと思います。
ただ、亡くなった後に持ち家を売却するとなると話が変わってくると思います。