調整区域に建売住宅が販売されています。 60坪以上の土地で家が販売されています。とても安くて魅力的な

調整区域に建売住宅が販売されています。
60坪以上の土地で家が販売されています。とても安くて魅力的なのですが、今後この家を購入し、売却する場合、調整区域という土地は何か問題になることはあるのでしょうか？単に土地が安いので安く売ることになるということなのでしょうか？
調整区域と調べてもイマイチよくわかりません。簡単にわかりやすく教えていただけると助かります。よろしくお願いいてします。

No.10 回答者： mofl 回答日時： 2019/04/12 09:32

>浄化槽ですかね？それもよくわからない用語が出てきました…。

浄化槽は敷地から排出される排水を浄化する装置です。
都市部はインフラとして公共下水道が整備されています(いわゆる生放流)。
住宅から出る排水には
①トイレの汚物(汚水)
②台所、浴室などから出る雑排水
③空から落ちる雨水
があります。

③はそのまま地面に浸透させようが、あふれた分は道路に出ようが構いません。
しかし、①と②は浄化しないと敷地からは流せません。
市街化調整区域ではほとんどが下水道の未整備地区(処理区域の対象外)、市街化区域と調整区域の境に下水道の本管があったとしても調整区域側からの接続はできません。
(接続放流ができる地区は下水道課に整備台帳がありまして、なぜ調整区域が接続できないかは台帳を一目見ればわかります(^^;)
ただし、線引き前にすでに公共下水道が整備されていて、処理区域内であれば調整区域でも接続可能(たまにある)。

公共下水道は町中にある建物からの排水をそのまま一手に引き受けて、最後には流末の終末処理場でまとめて浄化してくれます。
公共下水道が使えないとなると生放流ができず、敷地単位で個別に排水を浄化しなくてはなりません。
その装置を『浄化槽』と呼びます。

かつては浄化槽は①のトイレからの糞尿のみ処理して放流していました。
②の雑排水はそのまま垂れ流し、垂れ流しの先は河川や湖沼、海です。
台所の流しから天ぷら油や食器洗い洗剤や食材の残りを、風呂場から石鹸やシャンプーなどを流せば、そのまま河川など行き。
高度経済成長の時代、都市部の河川が石鹸の泡だらけになり、鮎などたくさんの生き物が死滅しました。
(多摩川の鮎は最近復活したような)
水中の栄養が過多になりアオコなどの藻も大量に発生して追い打ちをかけました。
で、「これじゃイケナイ！」と公共下水道の整備と併せて各家庭の浄化槽も①と②を浄化するよう法律を変えました。
①の糞尿しか浄化しない浄化槽は単独浄化槽、①と②をまとめて浄化するものを合併浄化槽と呼びます。
双方の浄化槽は処理の能力にも大きな差があり、単独はBOD(生物学的酸素要求量)が90ppm以下、合併では30ppm以下だったような…
(7人槽以下の専用住宅のケース)

現在は単独浄化槽は新規に使用禁止、すでに昔から使っているものは既存不適格扱い、将来に建て替えや増築などをするときは今の浄化槽がまだ使えたとしても新しい合併浄化槽に入れ替える必要があります。

今回は浄化槽とのこと、公共下水道は諦めです。
浄化槽は浄化槽法で初期と定期の点検が義務付けで、日常のメンテナンス、槽の底に沈殿物(汚泥)が溜まりますからその都度バキュームで吸出しの手間が必要です。
公共下水道を使うにも下水道料金が加算されるので、どちらもランニングコストは必要。

浄化槽はバクテリアが汚物を食べてきれいにするので、メンテナンスを怠りバクテリアが働かなくなると排出する水が汚くなります。
環境保護のためメンテナンスは必須です。
(居住者の義務)

No.9 回答者： mofl 回答日時： 2019/04/11 22:03

お礼をありがとうございます。

んで、またまた誤字発見(^^;

中ほど
誤：建築確認申請では都市計画法が審査対象法令のため、可否の『反対側』のみしますが

正：建築確認申請では都市計画法が審査対象法令のため、可否の『判断』のみしますが

スマホゆえ予測変換がおかしくなっていました(^^;

私ならば、ですが、、、
住む年齢や家族構成などでも考えは違いました。
昔の上司は
「住むなら調整」
とのたまっておりました。
固定資産税はともかく周囲に建物が建たないことは環境としてメリットありますよね。
インフラと申しましたが、人口密度が少なく都市計画が未決定の自治体も多い。
住むには多少の不便はあるものの、環境を優先したいなら未決定でも魅力的です。
調整ならば都市計画決定しているわけで、抑制こそすれ市街化区域に近いならさほどハンディにはならないと思う。
今の私は過疎の離島への移住願望(汗)があるので、都市計画決定している調整区域など大都会に思えます(笑)

まあ、きれいな街並みに憧れるブルジョアな奥様方や女子高生などには不評と思いますが(^^;

あと調整区域は北側斜線制限と日影の斜線規制がありません。
ゆえ、敷地内で建物の配置に余裕も生まれます。
(建て売りならすでに建っているので関係無いが)
これは自分の身にも降りかかると考えてください。
南側に建物がある、または建つ可能性があるならば民法第234条の50cm規制だけ、目一杯の高さで軒先が来ても規制をする法律はありません。
高さを規制するのは道路斜線制限と隣地斜線制限のみ。
これも調整区域は建築を抑制するため、最低限の規制を定めた建築基準法でさえノータッチなんです。
許可してやるから日影ごときでいちいち文句言うな、と。

「許可」とは、法律で原則として禁止しているものを、条件により「例外的」に禁止を解除する行為。
線引き以降の調整区域の建築行為は各申請者が許可申請をしたもの、ゆえ居住の環境にあまり文句言えないですから。

それと、敷地の前面の道路って何m幅ですかね？
調整区域では建築基準法第42条第2項に定める幅員4m未満の道路が多いと思います。
公道か私道かはあまり関係無いですよ。
「42条の○項△号」の、○と△の数字です。
私道のリスクは今回に質問には無いためスルーします。
調整区域は建築を抑制する区域とお話ししたように、もし道路の反対側の土地に建物を建てられないならば、未来永劫に拡幅しないでしょう。
幅員4m未満の2項道路は建築の際に「みなし道路」とするため中心から2mの範囲で敷地を後退させます。
(通称セットバック)
その家にたどり着くまで、車の通行や自宅への車庫入れ、大丈夫ですか？

あと最近は自治体でハザードマップを公開しています。
イメージでは線引きして調整区域だと昔の田んぼ、沼地や溜め池など湿地帯もありそう。
湿地帯が一概にダメとは言わないが、造成の仕方により液状化現象の懸念も残ります。
昔の地図、過去の災害、自分の足で情報を集めることです。
「八ツ田」ならば「ハケの道」と呼ばれた昔の荷車や馬車などが通った農道(赤道、里道)が湿地帯との境を示すことが多い。
法務局で公図を見るとまたイメージつかめるかも。

まず現地で周囲をゆっくり見回してください。
上だけでなく足元も。
何かあれば「空気」を感じると思います。

長くて失礼。

この回答へのお礼

こちらの道路は6メートルあります。土地も60坪以上あり、都会よりも大きな家なので魅力に感じています。
しかし、下水道が通っていないなど、色んな不安があります。浄化槽ですかね？それもよくわからない用語が出てきました…。
静かで生活はしやすいとは思いますが、駅からも程遠く、考えることは多いです。
本当にご丁寧ありがとうございます。

お礼日時：2019/04/12 01:54

No.8 回答者： mofl 回答日時： 2019/04/11 18:40

再、No.6ですが誤字発見。

第１行、冒頭。

誤：「市街化調整区域とは」
正：「市街化区域とは」

大変な間違い、失礼。

No.7 回答者： pooh2016 回答日時： 2019/04/10 22:18

No.5の方が書いているとおり、6) ア　の50戸連たんの条件での開発許可を得ていると考えるのが妥当だと思われます。

これは、都市計画法で定められた開発許可申請という方法です。

その場合は地目が宅地になっていると思いますので、売却（購入）した場合でも、開発許可時の目的が住宅であれば住宅の建築は可能です。

>単に土地が安いので安く売ることになるということなのでしょうか？
その地域の農地などと比べるとかなりい高いと思います。申請手間や土盛り、道路設置等のかなりのコストをかけているからです。
したがって、転売しようとしても、ほかの土地価格に引きずられて買値よりかなり下がる可能性があります。

詳しいことは、販売業者に聞けばわかります。この部分はかなり重要なポイントですから契約前に説明が義務付けられています。
業者が嘘をついて販売すれば、顧客側から損害賠償請求が宅建業法により認められます。補償のための機関も存在します。

No.6 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2019/04/10 18:59

市街化調整区域とは、自治体が都市計画を行ううえで、街づくりの青写真を設計して、それに合わせて建物などを誘導するんです。

火葬場とパチンコ屋と保育園と学校と戸建て住宅と産廃処理場が連続していたらトラブル起きますよね(^^;
駅があればその周辺を商業地域にして、高層住宅なども。
郊外では高い建物を(原則)禁止として良好な住環境をつくる。
主要道路の沿道には大規模な小売店舗を誘致する。
環境で問題が起きそうな工場は住宅地から離す。
かつ工場が立地する場所には住宅を建築禁止とする。
住宅街では良好な街区とするために敷地の最低規模や境界線からの離れ距離を定めたりもします。
都市計画で都市公園も。

説明したらキリ無いんですが、これが「都市計画」です。

都市計画が要らない地域もあります。
北海道の原野、人口100人以下の離島など、悲しいですがどう考えても人が集まらない場所。
人が集まりませんから商店街も建て売り住宅も規制自体が無意味。
インフラもありませんので、住むな、とは言わないが上下水道、ガス、電力などの確保も自治体は関与しません。
すべてが自己責任(または民間任せ)です。

都市計画を策定したら、大まかに、建物を積極的に建てさせる区域と抑制する区域に「線引き」します。
この「市街化を抑制する区域」を「市街化調整区域」と呼びます。
(線引きをした時期ってけっこう重要です)

管轄の自治体(たぶん市役所)の都市計画課に行くと、都市計画を策定しているならば「都市計画図」と呼ばれる市内全域のカラー地図があります。
有償で分けてもくれますよ(高いが)。
市街化区域は商業地域が赤など、一定のルールで着色してありますが、市街化調整区域は着色の無い真っ白。
このことから調整区域を「白地区域、または白地地域」とも呼ばれます。

市街化調整区域で建築行為をするには、何らかの都市計画法の許可が必要になります。
(市街化区域のように建築確認申請１本ではダメ)

で、今回の質問は建て売り住宅ですよね。
建て売りなら購入者を限定していないはず。
ならば、まず心配はいりません。
普通に市街化区域にある建て売り住宅と同じ、将来の売却にも問題は無いでしょ。
この辺りは問い合わせのときに担当の営業が、契約をする意思を見せたら宅建資格の所持者が、重要事項説明で書面で説明をします。
疑問があれば、とことん聞いてください。
購入する方は都市計画法など知るよしも無し、恥ずかしいことではありません。
(営業レベルだとまともに答えられない場合がありますが、これはとっても恥ずかしいことです(^^;)

今の時代、調整区域で新築建て売りの違反建築などまずありませんよ。
建築基準法の違反建築と違い、都市計画法の違反は建築自体が不可のため、除却、つまり取り壊しが基本なわけで、そんな危ない橋を渡る業者などおりません。
調整区域の建て売りなんか、思いっきり目立ちますし、近所からの通報もあるから完成までたどり着きませんし。

ちなみに建築部局、つまり建築指導担当は市街化調整区域の建築の可否、あるいは建築の条件に関してノータッチ。
聞いても教えてくれません。
教える職員がいたら越権行為、アホです。
もし電話で問い合わせたとして、
「あの、調整区域のことで…」
と伝えた瞬間に開発担当に転送されるはず。

都市計画法の許可の条文(条件)は宅地部局、開発担当の部署になります。
建築確認申請では都市計画法が審査対象法令のため、可否の反対側のみしますが、なぜそうなったかは介入する権限が無いし、実際に知らないと思います。
建築部局が知るとしたら都市計画法第29条の開発行為になるケースかと。
今回は１宅地(１棟)ですかね？

調整区域の特徴を。
まず、静かです(笑
建築要件が無いなら周囲に新しく建物か建ちませんから。
あと、固定資産税のうち、都市計画税がありません。
何故か？
先にお話ししたように、調整区域は建築を抑制したいんです。
理由のひとつにインフラを効率的に整備したい。
人がいない場所に下水道を整備なんかしたら自治体は破産しますから、市街化区域を集中的に整備するわけ。
つまり、、、
調整区域ではインフラを期待しないでください。
公共下水道は未整備、近くまで来ても接続はさせません。
基本は浄化槽でしょ。
道路の整備も、Ｕ字溝の排水設備も、みんな後回しです。
ヘタしたら井戸の場合さえあるし。
「税を取らない代わりに地域の整備はしない」
ですから放置プレイ。

メリット、デメリット、良く良く考えて決断してくださいまし。
将来の売却時にもこれらデメリットは引き継がれますから。

この回答へのお礼

とても詳しくありがとうございます！感動しました！では、mofl様は調整区域に住むことをどう思われますか？？あまりオススメしませんか？個人的な意見で結構です。よろしくお願いいたします！

お礼日時：2019/04/11 20:37

No.5 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2019/04/10 14:39

市街化調整区域内の開発行為（都市計画法第34条）の概要

次の開発行為については許可される。
1）日常生活のため必要な物品の販売等
開発行為を行なう区域（開発区域）の周辺地域の居住者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場などのための開発行為
2）農林漁業用の建築物
市街化調整区域内で生産される農林水産物の処理・加工のため必要な建築物・第1種特定工作物のための開発行為。
3）鉱物資源・観光資源の利用など
ア　市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源などの有効利用上必要なもののための開発行為。温度・湿度・空気等について特別の条件を必要として、市街化区域内での建築・建設が困難なもののための開発行為。
イ　市街化調整区域内の工場施設と密接な関連を有する事業用の建築物・第一種特定工作物
ウ　火薬庫であって、市街化区域内で建築建設することが不適当なもののための開発行為。
4）市街化区域内での建築・建設が困難・不適当なもの
市街化区域内の建築・建設が困難不適当なものとして定められる建築物・第一種特定工作物のための開発行為。道路管理施設、休憩所、ガソリンスタンド、火薬類製造所が指定されている。
5）地区計画等の区域
地区計画または集落地区計画の区域であって、地区整備計画・集落地区整備計画が定められているとき、その計画に即して行なわれる開発行為。
6）条例を定めることによって限定的に認めるもの
ア　自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している地域で、おおむね50以上の建築物（市街化区域内を含む）が連たんしている地域のうち条例で指定する区域において行なう開発行為で、環境保全上支障がある用途など条例で定めるもの以外のためのもの。ただし、優良農地、優れた風景のため保全すべき区域、災害発生の恐れがある区域は指定できない。
イ　開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、都道府県の条例で、区域、目的又は予定建築物等の用途を限って定められたもの。ただし、優良農地、優れた風景のため保全すべき区域、災害発生の恐れがある区域は指定できない。
7） 開発審査会の議を経て都道府県知事が個別的に認めるもの
都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進する恐れがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為。たとえば、分家住宅、社寺仏閣、地区集会場、有料老人ホーム、優良田園住宅などのための開発行為があり得る。

No.4 回答者： meteorite 回答日時： 2019/04/10 14:13

昔の話だね

現在法律では
用途変更で地目が宅地になれば宅地は宅地として売買します。

改正もあり、農業をしない人でも。観光、飲食関連なら
農家の建物など買うことも可能です
古民家でカフェ、田舎の農家を買ってそばやとか店が出来るようなった時代です。

No.3 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2019/04/10 13:50

市街化調整区域内における開発許可については、都市計画法第34条によりますが、建売住宅は該当しません。

市町村役場の建築課等で、農地転用の許可や開発許可の有無や建築確認申請がなされているか、販売業者が知事の許可業者か、十分に調べる必要があります。

No.2 回答者： ks5510 回答日時： 2019/04/10 13:22

今現在では、条例により調整区域でも宅地開発が可能な地域も数多くあります。

宅地目的で開発・建築されている案件であれば、将来的にも何ら問題はありません。

その際、売り出しには広告等に開発許可番号と建築許可番号が記載されていると思
いますので確認してください。もしくは、売買契約時に販売業者から重要事項での
説明の際にその説明があると思います。

市街化調整区域だからといって、全ての建築が問題だという事ではありません。

No.1 回答者： kurobob 回答日時： 2019/04/10 13:07

調整区域⇒都市計画法による「市街化調整区域」でしょうか。

普通の住宅等は建てられない、市街化を抑制する地域です。
どうやって建築しているのか判りませんが役所の担当課で
確認することと建物の確認済証を見せてもらう事をお勧めします。
若しや確認無し・・・まさかね(^<^)
農漁業従事者の家族等でなければ住めないとか条件があるかも。