自分の持ってる分譲マンションの一部屋だけを知り合いに売りたい時は宅建の資格いりますか？ それ以外の部

自分の持ってる分譲マンションの一部屋だけを知り合いに売りたい時は宅建の資格いりますか？
それ以外の部屋は不動産屋の人に間に入ってやってもらってる。

No.5 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2019/08/17 18:30

売却を「業として行う」のであれば，その行為は宅地建物取引業に当たりますので宅地建物取引業の免許（宅地建物取引士の資格ではありません）を得なければなりませんが，そうでなく，単に複数持っているマンションの1つを売りに出すだけであるならば，それは「業として行う」のではありませんので，宅建免許はいりません。

というか質問はそういうことではなく，「知り合いに売却するのでコストを抑えたい。ついては不動産屋に仲介を頼まなくてもよいのか？」ということですか？
であるならば，僕は「頼んだ方がいい」と思います。

不動産の売買だからといって，不動産屋を介さなければならないといった決まりはありません。個人間で売買しても問題ありません。売買契約書の作成だって，不動産の売買に必要な要件ではないんです。
ただ，そうしてしまうことにより，当事者が不利益を被るおそれがあります。特に不動産は，個別の条件が異なる，非常に高価な取引物です。安価なもの，代替物がいくつもあるものであれば，買いなおす等の対処をすれば足りますが，不動産だとそうはそうはいきません。「家を建てるつもりで土地を買ったのに，建物が建てられない土地だった」なんてことでは，買った意味がありません。そのうえ，「5000万円で買ったけど，売りに出しても半年も売れなかった。しかも4000万円になっちゃった」なんてことが普通にありえるのです。
それに，売買の成立要件は，一般の人が考えているものとは異なります。対象物を引き渡し，代金を支払ったところで売買が成立する（所有権が移転する）と思っているかもしれませんが，法律上は，売主と買主の合意さえあればその時点で売買は成立する（所有権は移転する）のであって，代金の授受も対象物の引き渡しも売買成立の要件ではなかったりするのです。

そこで不動産の売買契約書では，「代金全額の授受があったときに所有権が移転する」「代金授受と引き換えに不動産を引き渡す（家屋の場合は鍵を渡す）」等といった特約を記載しますし，買い替えの際の特約（売り買い両方をする当事者がいる場合の決済条件）やローン条項（買主の住宅ローンが決まらない場合は白紙撤回できる）がある場合はそういったものを記載し，いざそうなった場合の対処方法を合意内容としてまとめておきます（最近は反社会的勢力関係条項が入れられていますね）。
それだけであるなら，契約書作成に関する知識があれば足りますので，弁護士や司法書士，行政書士に依頼してもいいでしょう。でも不動産取引って，それだけじゃないんです。

不動産の利用には，法令上の制限があったりします。戸建てであれば容積率や建ぺい率といったものが気になるところだと思いますが，それだけではありません。将来その土地にかかる状態で道路が通る予定があり，土地の一部が収用される予定だなんて土地もあったりします。
マンションでは，修繕積立金の積立状況や管理費の内容を知っておく必要がある（前所有者の滞納は，結果的に新所有者に請求できることになる）ので，そういったものがないかを取引成立前に調べ，買主が突然にそのような負担を負わされるようなことがないことを明らかにしておく必要があるでしょう。
不動産業者というのは，ただ単に不動産を紹介して仲介料を受け取っているのではなく，そういったことを調べて取引の当事者に不測の損害が生じないようにするのが仕事なのです。「契約書は司法書士に作ってもらえばいい」なんてことを目にすることがありますが，司法書士はそのような調査は行いません。司法書士が気にするのは「その家に住むかどうか」（租税特別措置法の適用を受けるかどうか）ぐらいで，買主がどんな目的で買うのか，その目的達成のためにその不動産は適したものなのかといったことは関係ないために，その程度の契約書しか作りません。そのような契約書でトラブルになった場合でも，「それは司法書士の専門分野ではないので知りません」というのが関の山でしょう。

売主は，売ってしまえばもう知らないで済ませられるかもしれません（それでも瑕疵担保責任を負うことがあります）が，買主はそうはいきません。買主の立場から考えれば，不動産屋にそのあたりを調べてもらうことにメリットはあるのです。買主が知り合いであれば，今後の付き合いを考えてそうする意味もあると思います。

不動産屋としても，買主が見つかっているのであれば契約が目に見えているのですから，損をするような話ではありません。手間のいくらかが省けるので，その分手数料を安くやってくれるところもあったりします（取引先の業者に話をしたら，快く引き受けてくれた業者がいました）。
「こんな話なんだけどやってもらえる？」と聞いてみてはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

返信ありがとうございます。凄く分かりました。長文で分かりやすくありがとうございます。

お礼日時：2019/08/19 00:28

No.4 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2019/08/11 18:25

不動産仲介業でないので、資格はいりません。

ただ、契約書の不備や後々のトラブルを避けるため、司法書士に依頼するほうが良いでしょう。

ちなみに、一部屋と云うような形態の登記はできません。
持ち分登記になります。
ただ、ドアが一つなら、共有部分はどうするんだ？光熱水費の負担割合は？
と云った問題があり、一部屋だけ売るのは非現実的です。

No.3 回答者： amerikaumare 回答日時： 2019/08/11 18:15

契約などが確実にできるなら　不動産業者に入ってもらわなくてもいいけど

　手続きが面倒なら　手数料を払っても　やってもらった方が楽です。

No.2 回答者： 雲黒齋 回答日時： 2019/08/11 18:10

知り合いだからこしそ、プロに任せないと 後々トラブルあったら困ると思いますが

No.1 回答者： 砂川君 回答日時： 2019/08/11 18:10

知り合いに売るなら、別に宅建の資格は必要有りません。

只 後から問題が起きたら困るから売買契約書は必要だよね。自前のものでいいから。