コロナ禍における定借地権契約貸物件の値引き要求について もともと田畑だった土地を地元民20名程度で不

コロナ禍における定借地権契約貸物件の値引き要求について

もともと田畑だった土地を地元民20名程度で不動産業者に定借地権契約で土地を貸しています。
不動産業者は複数のフランチャイズの店舗を誘致し転貸ししてるのですが、今回のコロナ禍の影響により、不動産業者が各地主に対して4ヶ月の賃料の50％の値引きをお願いしたい旨の依頼文書と合意書を送ってきました。

依頼文書には実際に貸している店舗が営業自粛により経営状態が落ち込んでいるため状況を理解頂き賃料を下げてほしい旨が記載されていますが具体的な財務的な数字等の記載は一切ありません。

最終的には今後の契約継続も視野にいれて協力せざるを得ないとは考えていますが、収支状況等の値引き要求根拠は確認しようと思っています。

そこで皆さんに御教示頂きたいのは、他に不動産業者への確認事項(例えば特別家賃支援給付金等が施行されたら値引きした賃料は返金されるか等)として何を確認したほうがいいか？

また、今回の私のようなケースで賃料を値下げした場合、地主側を対象とした給付金(案)や支援金(案)があるのか？

質問がまとめきれてなく恐縮ですがよろしくお願い致します。

情報が不足していれば補足しますのでご指摘願います。

質問者からの補足コメント

• なお、賃料は40万円/月額で、値引き要求額は40万円×50%×4ヶ月で80万円です。

    補足日時：2020/05/18 08:36

No.3 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2020/05/18 11:50

地代減額請求権については旧民法６０９条で「耕作又は牧畜を目的とする土地の賃借人は、不可抗力によって賃料より少ない収益を得た時は、その収益の額に至るまで、賃料の減額を請求できる」とあり、改正民法で「耕作又は牧畜」が「収益」になりました。

今回の50％減額要請が、Ｒ2年１月から４月分の収益を基にされたものであるならば、その売り上げの裏付け資料の提出を求める事になりますが、将来の賃料も含んでいるとすれば、ある程度の見込みを含んでいる事になります。

貸主側としても、要求を突っぱねて契約解除になったとしても借地上の建物の収去問題であるとか、その後のテナント誘致を考えるとある程度要求を呑み事業の存続を優先して考える先が多いようです。

質問者様の場合、地権者が２０名いる事で今回の減額に対しての温度差があるのではないかと思います。すると、どういった手立てを講じたとしても納得する地主もいれば不平不満を持つ地主もいることは容易に想像できます。
仮に、私が業務として覚書案作成依頼を受けるとすれば、借主側からです。貸主側からの依頼では責任の所在が判りません。

これで地主側の足並みが揃うかどうか判りませんが、地主側寄りの解決策の一つを考えました。
事業用定期借地契約であれば相応の保証金の預りがあると思います。総額80万円程度の負担であれば、賃料減額ではなく支払い猶予もしくは保証金からの振り替え処理の覚書締結で賃借人側に戻しても良いのではないかと思います。

この回答へのお礼

ご回答をいただきありがとうございます。

ご回答内容から専攻、専門のプロフェッショナルとお見受けし恐縮です。

法的な事実根拠のご説明と具体的行動の方向性を分かりやすく示していただき感謝致します。

先方の窮状も理解の上、自己利益に偏らないよう交渉してみます。

ありがとうございました。

お礼日時：2020/05/18 18:50

No.2 回答者： けこい 回答日時： 2020/05/18 09:07

家賃保証で出る補助金との差額を「猶予する」のが普通だと思われます

免除は論外
一定期間猶予です
敷金と相殺という事例もあるにはあります

この回答へのお礼

ご回答をいただきありがとうございます。

『免除は論外』、この言葉に勇気づけられました。
現在の社会情勢から当事者としては思ってはいても、自己の利益のみを主張するには通念上もご近所からも卑しい批判があると思っていましたが、客観的にはそうでない意見もあることがわかりひと安心です。

借主とよりよい関係の継続と公平性を天秤にかけて可能な限りの協力となるべく早くの回答をします。

ありがとうございました。

お礼日時：2020/05/18 13:52

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2020/05/18 03:28

値下げ相談は聞く耳持たず。

少し前に話題になったがどこも値下げは無い。
どこか大手が下げしたら、ガタガタになってしまう。
J-REIT不動産投資会社が経営破破し投資してる国民のお金が消え。
そこへ投資してる銀行さらに建設中途中で止まり大混乱
日銀まで火の粉が回り日本から資産が消え終わってしまう

借主が困ってるから
賃料を国が月上限50万まで出すと言ってる状態なんだよね

この回答へのお礼

早々にご回答を頂きありがとうございます。参考にさせて頂きます。

なお、今後の貸借契約もの更新も見据え4ヶ月だけなら値引きの協力も必要かなと考えています。
当方はJ-REIT投資や日銀を例にするほどの規模でも無く、説明ができておらず恐縮ですが、40万円/月額の賃料で、値引き要求額は40万円×50%×4ヶ月で80万円です。

お礼日時：2020/05/18 08:35