売却を仲介を頼む不動産屋

持ち家マンションの売却を考えています。仲介手数料は一律売却価格の3％+6万円と決まっているそうです。
ということはどの不動産業者に頼んでも費用は同じ割合。ですので、どの不動産屋に依頼するかは、できるだけ高く売ってくれそうなところ（不動産屋にとっても仲介手数料が多くなるし）しかし、どの不動産屋が高く売る力をもっているかは、どうやって見極めたらよいのやら？

あとは感じが良いところ、相談しやすい担当者...という様なところでしょうか？

初めての売却なので、何かアドバイスがありましたらどうぞよろしくお願いします。

No.8 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2021/04/07 04:43

物件近くの一通りの多い不動産屋さんは数件ありますが、小さいのです。

大丈夫なのでしょうか？なんとなく大手だと安心できる気がして,
物件から徒歩20分弱かかる、

＝最低限土日営業してるのは条件です。

No.7 回答者： oo14 回答日時： 2021/04/07 00:44

登記簿謄本の件で「見られて嫌な内容にはしないこと」とアドバイスくださっていますが、内容を自分流に変えることなど可能なのですか？という質問をもらいながら答える前に閉めてしまわれましたので、ここで。

登記簿謄本は、個人情報を合法的に入手可能な
唯一と言ってもよい手段なのです。
まず、前住所が分かります。
借金をいくらどこの銀行からしているかわかります。
担保で何十倍もの借金をしているか、
またそれはいつからか等が分かります。
ですから、無難な都市銀行から無難な額を借り、
無難な期間で完済しているという記載にしている
ことが大切です。
キャッシュで住居を入手ってのも、変人とみられます。
登記簿謄本はいわば個人の表札で看板なので、
あまり変な記載にするのは良くないと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
初めて登記簿謄本の内容について知る事ができました。どこから借金して購入したかや完済時期まで記載できるのですね。全く記載しないことも可能なのでしょうか？　（何も記載した覚えがないです）そのあたりの知りたい情報は
購入希望の方がいてその方が質問してきたら、適性な証明書をもってお答えするということでもよいのですよね？

お礼日時：2021/04/07 09:17

No.6 回答者： suzuki0013 回答日時： 2021/04/06 12:58

＞仲介手数料は一律売却価格の3％+6万円と決まっているそうです。

そこはあまり考えなくていいと思うよ。
言葉のアヤを考えなければ「一律」と考えていいと思う。
上限3％+6万だとか400万以下なら最大18万だとかあるけれど、現実的には上限で引き受ける業者がほとんど。
安くする業者イコールなにかあるという可能性（疑い）があるわけだ。

それと、上限で説明されても値切るようなことはあまり考えない方がいいよ。
語弊があるかもしれないが、銀行の窓口で振込手数料を値切るようなもの。
相手は笑顔でも内心ではダメな客と判定する。
それに店頭で値段交渉して手数料を下げるような業者は信頼できない。
もともとの規定で低い料率だとか、勤務先や各種サービスとの提携などで割り引きする業者（大手）を探すといいよ。

というか、そこ（手数料率）に焦点を置いてしまうと本来の売却という目的からそれちゃうしね。


乱暴な言い方かもしれないけれど、どの業者に任せても中古マンションについてはほぼ価格が同じになるよ。
戸建てと違ってマンションは同じ建物にいくつも住戸があるから、過去の成約事例を見れば大体売値が定まってくる。
買う方にしてみれば、成約事例よりも高値で買う理由がなければ買うはずもない。

そんな状況下で「ウチなら他社よりも〇百万高く売ります！」なんて業者が言っても根拠もないし空手形の営業トーク。
「ちょうど買いたいと言っているお客さんがいるから」というのも胡散臭い。
つまり、”どの不動産屋が高く売る力をもっているかは、どうやって見極めたらよいのやら？”という見極める方法は現実的には存在しないってこと。

でも実際に高く売れることはある。
それは他の住戸や近隣の他のマンションに比べて『建物の状態や取引条件が良い』こと。
室内がリフォーム済みだとか、引き渡しの時期が合うとかスムーズだとかね。
つまり、高く売るためには他のマンションよりも条件を良くしなければまずムリ。
条件をよくするのは売主であり、仲介業者ではない。
業者はそのアドバイスをするということ。

それと、販売力というのは会社の規模にもよる。
中小業者に任せるよりも、大手といわれるリハウス・住友・リバブルあたり任せると無難。
担当者の力量も影響するけれど、大手なら上司や会社のバックアップや研修もしっかりあるので新卒でも、まあなんとかなる。
中小業者だと会社のバックアップや研修が期待できないので、個人の力量に左右されるところが大きい。
つまり、大手ならハズレの営業員でもなんとかなるってことで『無難』というわけだ。

前述のように「見極める」方法はまずない。
まずは『無難』な大手３社に簡易査定を依頼して、担当者から説明を聞いてみてはどうだろうか。
その結果、信頼できそうな１社に絞って専任媒介で任せるのもいい、とりあえず３社に一般媒介で任せてみて３か月間の進捗によって１社の専任に切り替えてもいい。
大手３社でダメそうなら他の大手・準大手に声をかけてみる。

話を聞くだけならタダだし、試してみては？
ぐっどらっくｂ

No.5 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2021/04/06 09:25

『仲介手数料は一律売却価格の3％+6万円と決まっている』というのは正確ではないですね。

それは仲介手数料の”上限”であって，それよりも低い仲介手数料とすることも認められています。
検索してみるといいですよ。仲介業者であるリハウスやスーモのサイトでも「上限だ」と書いていますから。

不動産売買にかかる仲介手数料とは？上限と計算例、ポイントを解説
　https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/life …
売却時の仲介手数料とは？いくらかかる？
　https://suumo.jp/article/jukatsu/baikyaku/kaisha …

なので「そう決まっているから（下げられない）」と言うだけの仲介業者は自らの業務についてさえ正確な情報提供をしない業者なので，あまり信用しない方がよろしいかと。

依頼後のことについては，専属専任媒介契約（依頼主が契約する仲介業者はただ１社だけに限られる）だと，業者は積極的に相手を探す努力をし，また状況の進捗を依頼主に報告する義務があるので，一生懸命になってくれます。複数の業者に依頼することができる一般媒介契約よりは「頑張ってくれている」感は感じられるかもしれません。

ですがどんな媒介契約の場合でも，売り急ぐ場合にはどうしても値下げ等に応じる必要もあることから，「できるだけ高く」という希望にはなかなか応じられないかもしれません。売り手市場での売却話であればともかく，「買い手の要望に応じなければ売れない」世界では，それも致し方ないように思います。

業者も自社物件であれば，コストを考えざるをえないので，もちろん高く売る努力をします。でも売れない在庫を抱え続けると，その物件の取得の際に借りたお金の金利負担が増え続け，持っていること自体がマイナスになるので，「ある期間を過ぎたら赤字になっても売る」という姿勢だったりします。リノベーションマンションの売却をやっているインテリックス（上場会社）の担当者がそう言っていました。

自分の中で最低売却価格を定め，とりあえず業者にはそれよりも高い金額を下限だとして提示しておく（その最低価格を業者に教えてしまうと，業者はそこまでなら下げてもいいんだという感覚で買い手を探してしまうから）。そして業者が見つけてきた相會の金額がそれ以上だったらそれで妥協する。そのぐらいの心づもりでないと難しいような気がします。希望価格で売れるまで待てるような状況でないのであれば，それも難しいと思いますけど。

ちなみに業者も，仲介手数料の関係で高く売れるに越したことはないけど，売れなければ収入は0になるだけなので，「高く売る」よりは「安くなっても売る」方を優先します。「武士は食わねど高楊枝」なんて言ってはいられませんから。

この回答へのお礼

詳しいアドバイスをどうもありがとうございました。
特に
*「依頼後のことについては，専属専任媒介契約（依頼主が契約する仲介業者はただ１社だけに限られる）だと，業者は積極的に相手を探す努力をし，また状況の進捗を依頼主に報告する義務があるので，一生懸命になってくれます」
及び
*「自分の中で最低売却価格を定め，とりあえず業者にはそれよりも高い金額を下限だとして提示しておく（その最低価格を業者に教えてしまうと，業者はそこまでなら下げてもいいんだという感覚で買い手を探してしまうから）」

部分が参考になりました。色々と教えてくださってとても感謝しております。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2021/04/06 09:55

No.4 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2021/04/06 03:17

物件の一番近く人通り多い不動産屋に専任です。

周辺で欲しがってる客や買い手がいる場合がありますし

モデルルーム同じような室内のフルオプションやリフォーム済みは
まず見学したいとか人気あるわ

この回答へのお礼

物件近くの一通りの多い不動産屋さんは数件ありますが、小さいのです。
大丈夫なのでしょうか？なんとなく大手だと安心できる気がして,
物件から徒歩20分弱かかる、大手に声をかけてみたのですが..物件最寄の小さな不動産屋のほうがよいでしょうか？

なにしろ初めての経験でよくわからないのです。もしよろしければさらにおしえてください。

お礼日時：2021/04/06 09:48

No.3 回答者： 未来ママ 回答日時： 2021/04/06 00:02

買い取り専門の不動産を何軒か回られる。

もしくはネットで査定してもらう。
かな。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2021/04/06 09:45

No.2 回答者： oo14 回答日時： 2021/04/05 23:52

一般と専任の売買契約がありますし、

仲介をしないやり方もありますが、
不動産に安い高いはないとよく言います。
適正価格を決めるのは売り主です。
適正価格の１割高ければまず売れませんし。
１割安ければ飛ぶように売れます。
6％+１２万円とは、そういうものです。

この回答へのお礼

適正価格を判断できる事が重要なのですね。
これも不動産屋さんに適正価格について相談してみればよいのですね。
アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2021/04/06 09:45

No.1 回答者： ma0306 回答日時： 2021/04/05 23:47

値段については

結局、中古マンションを購入しようとしている人は
相場を見て買っていますから、売主さんも相場を見ておいた方が
精神衛生上、良いとおもいます。
つまり、なるべく高く売ろうとするのではなく
相場の範囲で売ろうと考えるようにした方が良いです

業者選定については
ご自身のマンションと同等の物件の取り扱いが多い業者さんが良いです
通常、業者は高めの価格設定を提示して専任媒介契約を取ろうとしますから
結局売れ残ってしまい提示価格を下げるという余計なプロセスを踏むことになりますから、同等の中古物件の取り扱いに慣れている業者であれば余計な時間のロスが発生しづらい価格設定を提示してくれて、かつさっさと売ってくれます

ヤフー不動産、ホームズ、楽街、健美家

こういったサイトでご自身の物件相当の相場と業者を調べてみると良いと思います

収益性の高い物件であれば、賃貸相場から逆算して
表面利回りが１５％～２０％（実質利回りが10%～15%）
ぐらいになるような価格設定が相場となると思います

この回答へのお礼

詳しくわかりやすいアドバイスをくださり
どうもありがとうございました。

お礼日時：2021/04/06 09:44