区分建物、借地権について

区分建物敷地両方Aが所有権の場合Aが区分建物をBに賃借権した場合、分離処分になりますか？
賃借権を敷地権化する場合とはどんな場合ですか？どんなメリットがありますか？
（マンション業者が借地権の上にマンション立てることはあるのですか？
建てた場合、建物を登記すれば問題ないのでは？
住民が借地権を敷地権化する場合はあるのですか？）

No.1 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2021/09/20 22:30

敷地権の登記がされていない（質問文には「区分建物敷地両方Aが所有権の場合」とあるだけで，敷地権の登記がされているといった記述がありません）区分建物と土地は，それぞれが独立した不動産です。

分離処分を禁止する根拠がないので，分離処分は自由にできます。

仮に敷地権の登記がされているとしても，区分建物を利用するには敷地を通らなければ（利用しなければ）入れません。賃貸借契約の目的物として区分建物のみを表示していたとしても，暗黙のうちにその建物の敷地の利用を認めています。その実質は，分離処分とは言えません。

賃借権を敷地権登記する場合は，その敷地利用権が賃借権の場合だけです。自己賃借権は設定しても即時混同により消滅しますので，区分建物とその敷地が同一所有者の所有である場合には賃借権を敷地権にすることはできません。土地の共有持分に賃借権を設定することはできないからというのもあるでしょう。また，敷地利用権が地上権の場合はその地上権を敷地権登記するしかありません。

マンション分譲業者が地主の土地上に定期借地権を得て，そこに分譲マンションを建てることはあります（20年前ぐらいだったか，埼玉の春日部でその分譲マンションの登記にかかわったことがあります）。定期借地権であれば，その期間の満了により地主は土地の返還を受けることができる，その時点で建物が残っていてもその買い取り請求を受けないというのがメリットといえばメリットでしょう。

賃貸マンションであれば，敷地利用権が何かということはまず問題になりません。でも分譲マンションであればそこは大切なところです。敷地利用権がなんであるか登記を調べてもわからないような分譲マンションは，売れることはないと思います。

最後の質問文ですが，「住民」には区分所有者や区分建物を借りている人，だけでなく，不適法に占有している人まで含まれます。区分所有者の全員でもって規約を定めて敷地権化することはできますが，それ以外の者がそれを行うことはその権限がないのでできません。