サブリースのアパートのリフォーム費用について

Question

10年少し前に実家跡地に大手ハウスメーカーで小さなアパート(4室)を建て、そのメーカーの系列の管理会社にサブリースしております。自宅からは県外でちょっと遠いのでので、その管理会社にほとんど任せっぱなしになっています。そんなに儲けなくとも良いと思い、まずまず満足していたのですが、時々ちょっとした修理で出してくる見積もり額が一般的な価格の倍ではないかと思う価格です。今までは比較的額の小さいものだったのでまあいいやと認めていましたが、今回エコキュート4台の交換の見積もりはネット検索で見る価格に比較してかなり高く「ぼったくる」つもりかと思えてしまいます。せめて他社と相見積もりを取りたいです。
アパートをサブリースされていて同じような悩みを抱えている方で、なにか対策された方がいらしたら教えていただけるでしょうか。

ashitahatennki · Accepted Answer

うちの親が
地元の支店のみ工事請け負ってます。
全て管理会社へ丸投げするオーナーさんとても多いです。

サブリース契約
エコキュート交換費用は管理維持費から出ない
オーナー所有物なのでオーナーさんが交換します。

ご自身が業者へ依頼で交換しても構わない。
管理会社に一声かければ、
管理会社から工事日な打ち合わせしてくれます。

例
エアコン、給湯器、トイレ、オーナー交換
故障したら連絡先が交換業者に全て任せる。
それだけは管理会社は関わらない事もある。

管理会社がいつまでも直さないのではなく
オーナーさん頼んだ業者が来ないトラブルもあるんです。
建物がある地域で潰れない会社なら何ら問題ないです。

現実的に、3社位
試しに見積だして比較するのも手です。

-yo-shi- · Answer

サブリースについて全く知らない者ですが、建築系の仕事に携わっているので参考までに…

大手の下請けもそれなりの大手です。
その下請けがさらに下請けに施工（工事）を依頼するので、金額的には少なくとも1.5倍くらいにはなるだろうと思います。

＞せめて他社と相見積もりを取りたいです。

管理会社がどういうかわかりませんが、仮にOKだとして…
貴方から直接業者に依頼をすることになるので、管理会社が間に入らない事になります。
つまりは、打合せや工事の立会い（確認）は貴方がすることになると思います。また、以降の不具合についても管理会社が関知しない事になると思います。
まぁ、この部分は管理会社の考え方次第なので必ずこうなるとは限りませんが、可能性は少なくないと思います。

phj · Answer

＃１です。補足していただきたかったですね。

とりあえず、契約書には「他社でやってはいけない」という項目は無いようですから、他社の見積もりはどんどん取るべきです。

私は、不動産の設備管理・メンテナンスの会社を経営していますが、私の所にも相見積もりの相談は来ます。

その場合、資料がそろっていて、現地調査が容易なら基本的には無料で見積もりします。普通どこでも新規獲得できるなら無料で相談に乗ってくれますよ。

＞業者はネットで見つけるくらいしかできませんが、取り合えず見積もりを取る方向で考えたいと思います。

足で近くの業者を見つけることをお勧めします。ネットで近くの業者を見つけるのはいいですが、直に話して、現地調査に同行して「信頼性」を確かめるべきだからです。

で、うちもそうですが、そういう会社は割と横につながっています。たとえば私の会社ではできない、電気設備・水道設備などは協力会社があって、お互いに仕事を融通しあっているのです。

だから、一社信頼できる会社を見つけたら、給湯器じゃなくて電気や外壁など相見積もりを取ることがもっと簡単になります。

そして常に、管理会社には相見積もりをつけて交渉しましょう。そうすると、管理会社側も適正な値段の見積もりを出すことになり、結局質問者様の労力に見合う収入が得られるようになります。

後、管理会社のマージンは「可能なら50％、できれば100％」が常識です。
つまり180万の下請けの見積もりなら、1.5倍の270万ぐらいが下限、吹っ掛けられる客なら360万円で出してきます。

だから、業者を自分の足で見つけて、適正価格でメンテナンスしてもらえるようになれば、質問者様の労力に見合うリターンがあると思います。

xxi-chanxx · Answer

それがサブリースの契約です。
他と相見積もりを取っても無駄です。
契約中はすべての管理をお任せのはずですからね。

今後ますますリノベーション費用を請求されます。
規定の年数が来たら、外壁塗装もありますが、そのくらいのアパートでも、500万円超える請求になることもあります。
今は足場の設置が義務付けられています。
個人の塗装業に依頼すると、全面を覆う足場など使いませんから、それだけでも大手に依頼するより安く済むのです。

それが嫌なら、違約金を払って自己管理していくしかありません。

一括借り上げだから、修繕費も借りている人が出す、なんてことは間違ってもありません。
設備の修理はオーナーがすべき物ですからね。

https://www.dailymotion.com/video/x5d98o0

suzuki0013 · Answer

まあ、気持ちは分かるんだけどね。。。

管理会社は過去から今に至るまで数多くの業者と折衝してきていて、業者の良し悪し持見定めたうえで提携している。
明らかに高いボッタクリなんか通したところで、長い期間お付き合いする顧客（大家）から苦情や不信に思われるマイナスの方が大きい。

それに、管理会社の工事手配や監修などのコストも当然計上されるわけだしね。
貸室賃貸業という個人事業を”ほとんど任せっぱなし”で経営できているのは、こういうコストを支払っているから。
それを忘れてしまってはうまくいくものもいかなくなるよ。

そうはいっても、大手ハウスメーカー系の見積もりは高いけどね（苦笑）
下請け・孫請けの施工店は気の毒になるくらい叩いて、自社の利益を確保してる。（自社の利益というか、大手は本体を維持するための費用も大きくなるから）

それを踏まえて。

＞ネット検索で見る価格

大体それは集客のため安い金額になってるからねぇ。。。
『何のため』に見積もり額を載せているかを考えれば自明の理ってやつで。
また、本件の場合では管理会社のコスト（利益だけではなくて労務費や事務所経費等）も加算されるから、「倍の価格」であっても不思議ではない。

たぶん、その”一般的な”という見積額を出している会社に見積もってもらったら、ネット掲載の額の３～４割増しにはなるはず。
で、実際に工事させたら追加や不手際で２～３割増し、大家発注だから大家が自分で対応するけどどうにもならず。。。
終わってみれば、手間暇ストレスをかかったわりに大手管理会社の見積額と比較して２～３割安いかな・・・というところでは。

＞せめて他社と相見積もりを取りたいです。

見積もりって無料ではないんだよね。
その費用や労力を誰が負うのか。
管理会社がやってくれるとしても、結局は前述の管理会社のコストは乗るわけで。
相手も商売だから、提出済みの見積額よりも同じか少し安いくらいの見積もりにしてくるはず。
最初の業者よりも工事の質は劣る可能性の方が高い。
それを踏まえてなら依頼するのもいいと思うけどね。

すごーく言いにくいんだけど。
大手管理会社からすれば、4室の大家さんって小口のお客なんだよね。
エコキュート４台くらいの交換も同じく小さな工事。
そういう建物は作業量に比して売り上げは低いので、ない方がマシなくらい。
そこで高いだとか相見積もりだとかムキームキーと言ったところで、担当者の内心では相手にしない客として塩対応になる。
その辺も踏まえてうまく担当者を味方につけて使い倒す（笑）ようにするといいと思うよ。

あるいは地元の管理会社に変更するといいよ。
大手にとっては小口の客でも、地元の小規模～中堅会社にとってみれば平均的なお客さんだから優遇してくれる。
地元で長くやってる業者がいいよ。
長くやっているということは、お客さんと長いお付き合いをしているという実績のある業者だから無難。

かわごえ · Answer

まずは契約内容のご確認を。
遠いとか関係なく一般的なサブリースはまるごとの借り上げです。
オーナーがちょいちょい介入できるものではなく
入居率や修繕など管理は全てお任せだと思います。

しかし。。。
まるごとの借り上げであれば契約期間内に発生する修繕も
すべて管理会社持ちだと思うんですけどね。。。
そんなへんてこなサブリースがあるんですか

phj · Answer

補足していただきたいのですが、サブリース契約の中に「リフォームやメンテナンスは系列の管理会社に必ず発注すること」という項目があるのですか？

サブリースのアパートのリフォーム費用について

うちの親が

サブリースについて全く知らない者ですが、建築系の仕事に携わっているので参考までに…

＃１です。

それがサブリースの契約です。

まあ、気持ちは分かるんだけどね。

まずは契約内容のご確認を。

補足していただきたいのですが、サブリース契約の中に「リフォームやメンテナンスは系列の管理会社に必ず発注すること」という項目があるの

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング