グッドデザイン賞を受賞したウォーターサーバー >>

何度か同じような質問で投稿させて頂いています。

先日、中古マンションの購入契約を行いまして(5/31 引渡し予定日)
フラット35を利用しようと考えています。

りそな銀行に申し込みを行ったのですが
うまく処理が進んだとしても
5/31の引渡し日に間に合わないことが発覚しました。

つなぎ融資を使えば、可能なのですが
最速でも6/20の融資実行日になるので、
つなぎ融資の申し込みを行う予定の5月末では
6/20の融資実行時の金利がわからないというのです。
(上がる可能性が高い、と銀行の窓口では言われました)
月またぎのタイミングゆえ、そのような事になってしまうようですが
そういうのを避ける為に、また、つなぎ融資を利用しなくていいように
物件の引渡し日を6/20に延長できれば
余裕も持てるスケジュールになるのですが
不動産会社に相談したら
「それは買い手の一方的な都合だから無理。つなぎ融資を利用してください」
という返答でした。

そういうものなのでしょうか?

あまりにもあまりなので、不動産にはグッドローンで行く旨を伝えました。
グッドローンは融資実行可能日が6/15でして
しかもつなぎ融資は(中古マンションでは)利用できないので
延長してもらうしか手はないのです。
しかし「延長してもらえるかは(相手もある事だし)わからない」
という返答。
引渡し日の延長の調整とは、そんなものでしょうか?

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A 回答 (3件)

#2の発言者です。


補足文、御礼文について、ご参考までに。

契約書上、都市銀行となっている場合の解釈ですが、各銀行、住宅ローン商品が結構あります。(固定金利だったり、変動金利だったりも含めて)

どれを申し込んでも審査が通らない場はローン条項により白紙になりますが、○○銀行のA商品はダメだけど、△△銀行のB商品ならOKという場合、B商品のほうが融資条件が悪くても、そちらを申し込みしなければ、債務不履行として、手付金没収の可能性が出てきます。(同一銀行内の別商品であっても同様です)

ただ、融資が受けられないわけではなく、実行日が先になってしまうとの事ですので、買い側は努力をしたし、融資が受けられることは確定している(のであれば)ので、日取りだけ変えてもらえないかとお願いするしかないです。

商品的に、公的融資であれ、保険会社・ノンバンク系であれ、窓口が都市銀行なのであれば、一般の方には区別がつかないのでは無いかと思います。

お客さんの勉強不足だと言ってしまえばそれまでですが、仲介業者としては、もう少しアドバイスがあった方が良かったとは思います。

不動産屋の都合でとのお話もありましたが、業者にはフラット35を利用する旨を伝えましたか?

それを伝えず、単に都市銀行に融資を申し込むと言っただけなら、先にも書きましたように、都市銀行に融資を申し込んだ時、通常は1ケ月あれば実行が可能なので、引渡しは1ヶ月後とする契約が多いです。(相談者の方だけ特別早いわけではありません)

俗に、「ホウレンソウ」は重要と言われるように、
3者間での報告・連絡・相談が不十分でしたね。

結論として、契約は当事者間の問題で、仲介業者はそのお膳立てをしているに過ぎません。
できれば、売主さんと一席設けてもらって、ご相談される事をお勧めします。
その際は、売主側には何の非も無い事を踏まえてお話しすることを忘れないで下さい。

ご検討をお祈りいたします。
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この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。

その後、不動産会社を通して、2週間の期間の延長をお願いしていたのですが
売主さんが「ダメ」と言ってきました。契約どおりにしてくれ、と。

グッドローンを使いたいからというのと、つなぎ融資が使えない為
実行日がどうしても2週間のびてしまう事はお伝えしたのですが・・・。
そんな無茶な要求だとは思えないんですが。。。

>ただ、融資が受けられないわけではなく、実行日が先になってしまうとの事ですので、買い側は努力をしたし、融資が受けられることは確定している(のであれば)ので、日取りだけ変えてもらえないかとお願いするしかないです。

グッドローンは、ネット上の申し込みはしていますが
これから実際の書類での申し込みになる予定です。
私はネット上から申し込んだ後、直接担当者にスケジュールを確認したのですが
その時点で、当初の引渡し日に間に合うのは厳しい、と伝えられました。

不動産会社からは、
「こうなったら、なんでもいいから、期日に間に合う融資の申し込みをするしかない」
という風に言われたのですが、そうするしか手はないのでしょうか?
納得できないのを無理やり使うぐらいなら、
契約が解除されるのも覚悟したいと思いますが
債務不履行による手付金没収は避けたいと考えています。

契約上では、4月末までに金融機関に書類の提出を求められていますが
この場合、間に合わないと知りつつも、グッドローンに書類の提出を出せば
問題ないのでしょうか。

>不動産屋の都合でとのお話もありましたが、業者にはフラット35を利用する旨を伝えましたか?

それは事前に伝えておきました。

>俗に、「ホウレンソウ」は重要と言われるように、
3者間での報告・連絡・相談が不十分でしたね。

そうですね。今回は、色々勉強する事が多かったです。。。

お礼日時:2005/04/20 12:47

契約とは当人同士の決め事なので、売主さえ納得してくれれば必ずしもダメになるとは限りません。



但し、現実的には売主側もそれなりの資金計画をしているはずですから、買主の都合のみを主張するのは難しいと思います。

最近の売買契約書には、どこの銀行でいくらのローンを組むとか、どういう種類のローンを組むとか記載することが多いのですが、それはありませんか?

記載されたローンが通らなければ、ローン条項により、契約は白紙、手付け金等は全額返金となります。
つなぎ融資を含め、他のローンを使う使わないは、買主の判断ですから、強要はできないと思います。

先の意見にもありましたが、売主が次の物件を買うための手付け金等に充当してしまったため、返却ができないなどの理由が無いとは言えないので、交渉の余地は十分あると思います。

通常、銀行融資を受ける場合1ケ月、公的融資を受ける場合2ヶ月の猶予は必要なのですが、買主、仲介の不動産業者、金融機関の連絡が密でなかったため、引き起こされた事態です。
それができていれば、契約時に決済日を事前に設定できたはずですから。

買主サイドに、融資の申し込みから実行までの期間が、どれ位かかるのかの確認を怠った落ち度があることを踏まえたうえで、交渉に臨む必要があると思います。

この回答への補足

>記載されたローンが通らなければ、ローン条項により、契約は白紙、手付け金等は全額返金となります。
つなぎ融資を含め、他のローンを使う使わないは、買主の判断ですから、強要はできないと思います。

すみません。この文章と、契約書に書いてある事をみて不安になっているのですが
契約書には融資申込み先が「都市銀行」になっています。
今の所、私は「グッドローン」での申し込みに
しようと思っているのですが
今調べた所、グッドローは都市銀行ではなくて
【保険会社・ノンバンク】
というジャンルになっているのですが、
これだと、グッドローンの他の都市銀行に申し込まない場合、私の契約履行になったりするんでしょうか?

補足日時:2005/04/17 20:40
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この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。

>契約とは当人同士の決め事なので、売主さえ納得してくれれば必ずしもダメになるとは限りません。

なるほど。邪推ですが、不動産会社の都合に左右されるという事はありませんか?
この引渡し日というのは、私のほうに事前に確認する事無く、
勝手に進められていたので、不動産会社同士の会社の決算等の時期とかで
決められてないか?と疑ってしまいます。
で、不動産会社も「売主さんが了承しませんでした」とか、
適当な事をいいそうなぐらい、わりと信頼が置けない不動産会社なので。。。

>最近の売買契約書には、どこの銀行でいくらのローンを組むとか、どういう種類のローンを組むとか記載することが多いのですが、それはありませんか?

とりあえず、その時点でははっきりどの銀行か断定してなかったので
契約書には、「都市銀行」というような記述で書いておいた感じですね。

>通常、銀行融資を受ける場合1ケ月、公的融資を受ける場合2ヶ月の猶予は必要なのですが、買主、仲介の不動産業者、金融機関の連絡が密でなかったため、引き起こされた事態です。
それができていれば、契約時に決済日を事前に設定できたはずですから。

そうなんです!
私も、色々調べた上で契約に望んだつもりだったのですが、
この部分については勉強不足でした。
不動産会社が提示した期間に多少の慌しさを感じながらも
「ま、なんとかなるでしょ」と、楽観してしまった、自分のミスでもあります。
しかしながら、実際に申し込んでみれば、2ヶ月の猶予がないってのは
現実的にかなりギリギリだし、
なにより、最初からつなぎ融資を利用することが前提のスケジュール、というのが
気に食わない。
買主の都合も考えて2ヶ月みてくれれば
つなぎ融資を無理に使うことなく、無駄な出費もずにスムーズに
進められたのに。。。
この点が悔しいですね。反省です。

お礼日時:2005/04/17 20:26

不動産屋が言うとおりですね。

相手があってこその取引です。仮に延長できず、繋ぎ融資もせずに破談になるとしてこのケースだと違約金は無しになるのかな?その点は契約書に書かれている内容次第になると思います。
そこで解決の糸口は契約内容と違約金になると思うのです。つまりあなたの一方的な契約破棄になるとすれば手付金の同額を払う事で(つまりは手付金が戻らない)解決すると思われますが契約書のローン特約に該当するとなれば売主は手付金を返還しなくてはなりません。仮にその手付金が返せない状況下に売主が置かれていたら?そこから交渉の余地が出てくるかもしれませんね。

とにかく不動産屋と銀行に相談してみると良いですね。もしかしたら融資の期日がかなり早まるかも知れませんし、決済の延長も可能かもしれません。でもちょっと銀行側の処理が遅すぎる気もします。仮審査込で1ヶ月強はかかるかなとは思うけどそれでも6/20はかかりすぎ。もしかしたら売買契約の事項に銀行は絡んでいないとか?銀行側の不動産担保の査定が終わっていないとかかなぁ?

この回答への補足

>仮に延長できず、繋ぎ融資もせずに破談になるとしてこのケースだと違約金は無しになるのかな?その点は契約書に書かれている内容次第になると思います。

これは確かに謎です。
契約書には、そのようなパターンは記述されてないような気がします。

ただ、「買主がこの契約に定める債務を履行しない時」
は、違約金が発生すると思うのですが、
こちらが申し込みたいと思っていた不動産の仕組み上
(こちらが銀行への申し込みが遅かったというわけでもなく)
スケジュールが厳しい、というのが発覚して
当初考えていたローンが組めない、という事になった
場合は、上記に当てはまるのでしょうか?

補足日時:2005/04/17 03:42
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この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。

契約の内容としては、
融資未承認の場合は違約金等は無く、手付け金も
返金されるようになっています。

申し込みをした銀行(この場合グッドローン)は
すでに引渡し日の延長ができないと、
引渡し期間に代金を支払う事ができないのがわかっています。

その上で、売主が延長不可、という主張をすると
買い手の私としては、
(手付金をあきらめないとするなら)
「どこでもいいから、引渡しに間に合う銀行に
申し込む必要がある」
(この場合なら、納得していないりそな銀行に
申し込みをするしかない?)
という事なのでしょうか?

お礼日時:2005/04/17 03:34

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Q本審査に落ちました

宜しくお願いします。

住宅ローンの事前審査を通り、
ほぼ間違いないので準備を始めてくださいと不動産屋に言われ、
引越しも決まっていたのですが・・
まさかの審査落ちでした。
落ちた原因ははっきり分からないのですが、
過去の通帳のお金の出し入れがネック・・らしいのです。

正直、理解不能です。
10年も昔からの通帳内容を言われても・・・
覚えているものも覚えてないものもあります。
審査落ちの理由によく「転職・新規借金」と聞きますが、
そんなことも全くありません。
もう他の銀行に行っても無理でしょうか?

現在の住居も出なくてはならないですし、
引越し業者も断らなければいけないし・・
本当に大打撃でした。

Aベストアンサー

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた書面を
全面的に正しいものと仮定しているのです。本審査は事前審査の
内容に間違いが無いことの確認作業が大半ですので、今回は通帳の提示などを求めたところ、提出できなかった、もしくは提出したところ
事前審査と相違があった、のいずれかの可能性が高いです。

よく見かけるケースとして、
自己資金の証明ができないことがあります。例えばローン2000万、
自己資金1000万で家を買う場合、1000万について自分のお金である
との証明(自分名義の通帳や証書で証明)が無いと、
「もしかしたらその1000万て他からの借金では?」という風に判断されることがあります。そうなると(1)に該当し、断られる可能性が出ます。
他に、以前に住宅購入など、大きな買い物をしていませんか?
そしてそのために銀行以外(親や親戚、知人、経営・勤務している
会社)から借入をしていませんか?
もしこれがあると、これも(1)に該当し、
「現在の借入残高」として申告した内容と違いが
出てくるため、断られる理由になりえます。

最後に、他行では無理かとのことですが、通る可能性は十分に
あります。包み隠さず相談してみると良いと思います。
(状況に不明な点が多いので、回答に対する自身は「参考」に止めます。)

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた...続きを読む

Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか?それはどんな場合ですか?

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信...続きを読む

Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の...続きを読む

Q新築時の引き渡しと登記の順番について

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問い合わせる

ここで、疑問なのですが、そもそも、引き渡しで、施主側が確認しないで登記まで行うのでしょうか?
新築自体初めてなのですが、私がイメージしていたのは

引き渡し→確認→支払い→登記→抵当権設定

の順番だと思っていました。

本来、引き渡しと登記の順番はどのような物なのでしょうか?
全てが終わった後に、不良箇所を発見しても知らんぷりされそうで、怖いです。
また、気をつけたいポイントがありましたらお教え下さい。

余談ですが、現在、工務店に良い印象を持っていません。
変更内容の最終確認をしても、こちらで減額分を指摘すると忘れていましたと、追加分を平気で加えてきます。
また、銀行とも関係があるらしいのですが、抵当権の設定は施主と銀行の問題なはずなのに、工務店が間にはいるのは問題のように思えます。

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問...続きを読む

Aベストアンサー

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。(ここでも仕上げなんかは関係ありません)

順番については質問のキーワードを並べ替えると、
「登記→確認→抵当権設定→支払い→引き渡し」でしょうね。

(1)まず建物を登記して「建物の仕様」を登録します。
(2)建物を確認しないと工事は完了しません。
(確認時の補修については、内容・時期・費用で工務店と相談)
(3)仕様に沿って査定され、抵当権設定の設定でお金が借りれます。
(4)借りれたから支払いとなり、支払ったから所有者を移します。

※(2)での確認は(3)には直接関係しません
(銀行としては「提出された仕様どおりでしょ」と言うだけです)

いろいろ切羽詰りますが、ここは淡白に考えると整理できます。
(悪いイメージは持たないで下さい、立場的な考え方の整理です)
【工務店】作った物に対して、質問者がお金を払えればいい
【銀行】お金を貸すが、物があって貸し倒れにならなければいい

上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
移動していきます...誰も失敗して損したくはないので、手続き
を段階的に踏んで、引渡しは本当の最後になります。
(問題のない工期ならば、施主の引越しなんかは関係ありません)

急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
(傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします)

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能で...続きを読む

Q処置を教えて下さい。売主に不動産売買契約後の残代金決済(所有権移転)を一方的に延期されました。

6月の中旬に手付金による不動産(中古住宅)売買契約をし、月末に残代金決済(所有権移転)を予定しておりましたが、売主の一方的な都合により延期されてしまいました。

私は買主として代金の準備及び司法書士の段取りをし、いわゆる履行の提供を行ったのですが決済前日に延期したいと告げられ、理由を尋ねたところ下記のような解答でした。

「俺の物だから早く荷物をまとめて出て行けと言われているような気がして胸が痛くなったから考え直したい。あなたに悪意はなくても年寄りはそう言われている様に一度思い込むと頑固だから簡単に考えは変えられない。息子にも怒られたけど年寄りのわがままだから口出しするなと言ったんです。延期は違法ではないし、もし嫌なら売買をやめて下さって結構です。あなたに悪意がない、私の勘違いだと思ったら契約通り引き渡します。ただ、いつまで延期かは分かりません。」と。

6月初旬に売渡承諾書を交わしてから、私は売主の負担を考え「必要な物を新宅へ運んでください。不用品は私が負担して処分しますから、遠慮なく置いて行って構いません。」と何度か親切心で話してきました。結局は売主が現在の新居に全て家財を運べない現実(置くスペースがない)と不用品だけどもったいないというジレンマから私の言葉を逆手に取ったようです。

司法書士より「売主は契約という重みを分かっていない。売ります買いますの合意による売買契約はそんな簡単に気分が変わったから辞めます延期しますではすまないのだから。決済(所有権移転)は最後のほんの一瞬であって、売買契約時に所有権は移転されてるも同然。そのくらい契約は重みのあるものです。裁判所の判決となれば当然に所有権移転の命令がでます。」との言葉を頂きました。

手付による解除期限は決済の1週間前に設定されていました。
不動産売買契約の重みを含め、このようなケースの場合、最良の方法をアドバイス下さい。相手の言う通り待つのが良いのか、法的な処置に移るのが良いのか。どのような進め方が良いのか。

ご指導のほど宜しくお願い致します。

6月の中旬に手付金による不動産(中古住宅)売買契約をし、月末に残代金決済(所有権移転)を予定しておりましたが、売主の一方的な都合により延期されてしまいました。

私は買主として代金の準備及び司法書士の段取りをし、いわゆる履行の提供を行ったのですが決済前日に延期したいと告げられ、理由を尋ねたところ下記のような解答でした。

「俺の物だから早く荷物をまとめて出て行けと言われているような気がして胸が痛くなったから考え直したい。あなたに悪意はなくても年寄りはそう言われている様に一度...続きを読む

Aベストアンサー

本件売買に不動産業者等は介在していないのでしょうか?
不動産業者がいる場合は、当初の立退き交渉等も含めて
一切を業者にお任せになったほうが良いと思われます。

もし、不動産業者等の仲介もなく、個人間の取引であったのなら
もしかしたら、ほんの些細な感情のもつれが原因なのではないでしょうか。

高い買物なのだから、契約した以上は一日でも早く引き渡してもらいたい。
というお気持ちは購入者の心理として当然のことですから理解できます。
また、早め、早めに「必要なものを新居に運んでくださいね」等と仰ったのは
貴方の親切心から出たお言葉だということも解ります。

しかし、自称「頑固」な売主さんからしてみれば契約時に
「約束の期日までにはきちんと引き渡す」とお考えになっていた場合
貴方の親切心からのお言葉を「そんな事言われなくてもわかっとるわい!」
と間違ってお受け取りになることもあるかもしれません。

特にご年配の男性に多いのですが
「ワシは男なんだから一度言ったことは必ず守る!」というタイプの方の場合
こちらが親切心から「○日が約束の日ですよ」などと確認の意味を込めて言っただけで
「そんなことはわかっとる!」「ワシを疑っているのか?」「年寄りだと思って馬鹿にするな!」
などと途端に機嫌が悪くなる方もいらっしゃいます。

もし、売主さんがこのようなタイプの方でしたら
最初から「引渡してもらえないと損害賠償します。」などと言うと
まさに「火に油を注ぐ」ことになりかねません。
※これはこれで有効な場合もありますが
貴方ご自身も、せっかく買う気になっていたお家をいくらかの損害賠償
(違約金や手付倍返し)などでお諦めになりたくない場合は

まずは下手(したて)に出られ
「なにぶんこちらも初めての住宅購入なので気持ちだけが焦ってしまって・・」
「こちらの言葉使いや態度等がお気に障ったのでしたら謝ります」などと
誠意を込めてお詫びになり、一度腹を割ってお話し合いになりますことをお勧めします。
場合によっては、売主さんの息子さんや、貴方の奥様など関係者を通じて交渉なさるのも良いでしょう。

なお、こちらが下手に出てもなお応じてもらえないようでしたら少し強めに出られ
「○月○日までに引き渡すこと」「期限が守られない場合は1日につき○円を差し引く」
などと合意書を作成し、これに印鑑をもらうよう頑張ってみてください。

これも無理であれば、先の回答者様もお答えのとおり
内容証明郵便で引渡請求を行う、手付金の倍返しや違約金の
請求を行うなどされても良いでしょう。

※手付金解除(売主からの倍返し)についての期限は相手が履行に
着手(この場合は完全な引越と引渡)するまでであり、契約書の記載には左右されません。

顔見知り間での売買だからといって、契約は契約ですからなぁなぁな約束を
してしまうと、後々まで苦労することになります。
話し合いの結果は必ず文書にして、双方が署名捺印される等用心するに
こしたことはないですよ。

本件売買に不動産業者等は介在していないのでしょうか?
不動産業者がいる場合は、当初の立退き交渉等も含めて
一切を業者にお任せになったほうが良いと思われます。

もし、不動産業者等の仲介もなく、個人間の取引であったのなら
もしかしたら、ほんの些細な感情のもつれが原因なのではないでしょうか。

高い買物なのだから、契約した以上は一日でも早く引き渡してもらいたい。
というお気持ちは購入者の心理として当然のことですから理解できます。
また、早め、早めに「必要なものを新居に運んでく...続きを読む

Q住宅ローンの本審査にかかる日数

今銀行で住宅ローンの本審査中です。
不動産屋の担当さんから2-3日で返事が来ると聞きましたが
4日経った今、まだどちらからも結果連絡がありません。
契約書上の ローン審査の返事をもらう期日は昨日でした。
(不動産屋の担当が期日を過ぎても大丈夫と言っている)
契約書上の物件引渡し期日は21日です。
私は元々は時間や約束事はその時までに余裕を持って
済ませてしまう性格なので、正直かなりモヤモヤしています。
今までも担当さんは何を言っても「大丈夫、大丈夫」と
のんびりとした感じで、「まだですか」と聞いても
また「大丈夫」と言われるのが目に見えてるので
こちらで質問させていただきました。

大まかで構わないのですが、銀行の本審査は大体何日位かかるのでしょうか?
仮審査の結果は、丁度一週間で返事が来ました。

よろしくお願いしますm(_ _)m

Aベストアンサー

一般的な流れを申し上げると

気に入った物件が見つかって、住宅ローンを利用して購入する場合は、

(1)事前審査を提出
(2)買付証明を書く、媒介契約を結ぶ
(3)契約日の決定
(4)契約、手付金の授受
(5)住宅ローンの本審査申し込み
(6)審査OKで金消契約(住宅ローン契約)
(7)ローン実行
(8)決済・引渡し

一般的な手順はこんな感じとなります。

(1)と(2)は前後することもあります。
(5)で審査が通らない事があると購入できませんので「ローン特約」をつけます。

(1)は2~5銀行営業日で結果が出ます
(2)~(3)はほぼ1週間程度
(5)も2~5銀行営業日で結果が出ます
(6)は銀行営業日(平日)に銀行に出向いて契約をします(平日休みでない方は、お仕事をお休み又は抜けて頂くことになります)
(7)の審査OKから実行までは1週間から10日間程度必要です
(7)~(8)は間髪を入れずに行われます

本日18日現在が(5)と(6)の間ですよね。
この後に、金消契約を今日もしくは明日行ったとしても
ご質問者様の口座に借入れのお金が入金されるのは早くて大体1週間後ですから。。。
ですから100%間に合わないとお答えさせて頂きました。

担当者から「3~4日で結果が出る」と言うのは間違いではありません。
本審査の申し込みをして結果が出るまでには、上記しましたように2~5銀行営業日です。
金融機関によって多少バラツキがありますし、ご質問者様の資金計画・物件の決定・借入額の決定・金融機関期間の決定その他諸々の事情がハッキリしないと
「仮審査は一週間、本審査は二週間かかる」としか返答のしようがありませんので
他の業者さんの話はひとまず置いておきましょう。


まずは、上記日程を念頭に決済日・引渡日が何時になる予定か確認しましょう。

担当者が何を考えているかチョット理解できませんので。。。

一般的な流れを申し上げると

気に入った物件が見つかって、住宅ローンを利用して購入する場合は、

(1)事前審査を提出
(2)買付証明を書く、媒介契約を結ぶ
(3)契約日の決定
(4)契約、手付金の授受
(5)住宅ローンの本審査申し込み
(6)審査OKで金消契約(住宅ローン契約)
(7)ローン実行
(8)決済・引渡し

一般的な手順はこんな感じとなります。

(1)と(2)は前後することもあります。
(5)で審査が通らない事があると購入できませんので「ローン特約」をつけます。

(1)は2~5銀行営業日で結...続きを読む

Q土地の売買契約書で引き渡し日を過ぎた場合

この度、これから開発する分譲地の契約を行うことになりました。

売買契約書には土地の引き渡し日が明記してありますが、その引き渡し日が過ぎた場合については何の記載もありません。

これは当たり前なのでしょうか?

また、こう言う場合、どういうように売買契約書に書いてもらえばいいですか?(たとえば、「売主は引き渡し日を過ぎても土地を引き渡せない場合、○○する」など)

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

一般的に不動産の取引では、契約書を取り交わす際手付金として売買代金の1割程度支払い、残代金を引き渡し時に支払います。

決済の日取りは契約書に明記されますが、売り主・買い主双方の事情で日程が前後することはままあります。

双方協議の上合意すれば日程の変更は何の問題もないのですが、一方的に遅れる場合はどうすればいいのかということですね。

こんな場合は相手方の契約不履行と見なすことが出来ます。
一般的な契約書には次のような内容の、不履行時の取り決めが書いてあります。

買い主は決済代金を用意し、何時でも支払える準備をして相手方に催告します。一定期間を過ぎても引き渡されない場合、契約不履行として手付金の倍返しを要求し契約を解除することができます。

契約書をよく読んでみて下さい。

また、契約時に引き渡しが遅れた場合の取り決めをあらかじめしておくことも可能です。

例えば「遅延1日につき○○円支払う」と言う特約も出来ます。
しかし、この場合、買い主にも適用されるようになるでしょう。
これは協議によって決めて下さい。

契約時にそう言った主張は当然できます。

一般的に不動産の取引では、契約書を取り交わす際手付金として売買代金の1割程度支払い、残代金を引き渡し時に支払います。

決済の日取りは契約書に明記されますが、売り主・買い主双方の事情で日程が前後することはままあります。

双方協議の上合意すれば日程の変更は何の問題もないのですが、一方的に遅れる場合はどうすればいいのかということですね。

こんな場合は相手方の契約不履行と見なすことが出来ます。
一般的な契約書には次のような内容の、不履行時の取り決めが書いてあります。

買い...続きを読む

Q住宅ローン審査書類が間に合わない?

注目住宅(土地込み)の契約をすでに済ませていますが、詳細設計の中で、間取り、設備を大きく見直しており、契約時から大幅に金額が増える予定です。

設計がまだ続いており、変更が確定した後の変更契約はまだしていません。

並行して住宅ローンの手続きを進めようとしていますが、必要な資料のうち、以下のものがそろっていません。

・工事請負契約・・・変更前のものはあるが、変更後のものがない
・建築確認申請・・・設計途中のため未提出

これらがそろわない限り審査には進めないのでしょうか?
それとも後日提出で審査を進めることはできるのでしょうか?

今のスケジュールでは、変更契約締結から着工まで1か月ほどしかなく、
それを待ってからは住宅ローン審査、さらにつなぎ融資審査の時間が足りないのです。

ローン予定の銀行に相談すればいいのですが、もし悪印象をもたれてはと躊躇しているところです。

Aベストアンサー

tanucojp 様

こんにちは、新築一戸建て引き渡しを今日する者です。

 
昨年夏から新築の話を始めて、

住宅ローンは、昨年の秋には金利0.7%マイナスの優遇措置の申請と審査(?)でOKをもらい、
高い金額を申請しておいて、後で下げるのは大丈夫とHMの方のアドバイスで高め設定で申請をしておきました。

工事請負契約の日は今年春はじめ
その後、かなり変更を加えました。 
【工事請負契約】は変更前のもののままです

設計の最終決定は建築着工直前の5月半ば、

住宅ローンの最終書類提出は8月の下旬だったと思います。
結局、かなりの金額アップだったので、高め設定のままの金額ローンを組みました。

9月の初めに本人確認があり、

9月中の融資となる予定です。

9月初めが完成で、建築確認は9月半ばのはずです。
【建築確認申請】は、HMに任せているのでよくわかりません

我が家のことなんですが、
ご心配のようなので参考になれば幸いです。

Q住宅ローンを申し込むのに不動産業者を通す場合と自分で持ち込む場合で

住宅ローンを申し込むのに不動産業者を通す場合と自分で持ち込む場合で
条件や審査などに変わりはあるのでしょうか?

仲介する不動産業者が希望の銀行と付き合いがなく、
業者を通す為には業者と銀行とで手続きが必要のようです。
それには時間がかかる為、それならお客さんが直接持ち込んだらいいと銀行から言われてます。

それぞれメリット、デメリットがあれば教えください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

不動産屋勤務です@@ノ

ま~結論から言うと、不動産屋が面倒くさいだけです@@;
私達は新築マンションを扱っていますが、付き合いのない銀行でもやりますよ!
理由は簡単で、お客様をしっかり管理したいし、条件が悪ければ、良い提案をしたいから!

今回のケースは割と単純です。
簡単に書きます。


デメリット
・ハッキリ言って面倒臭い
・訳分からない書類の請求が多い
・時間が掛る
・平日しかやってない
・一般的には銀行の支店に持ち込む
・専門知識がない

ざっくりと言いますが・・・一般的に専門部署(住宅ローンセンター)ではない支店に相談すると思いますが、ココはあくまでも企業融資をやっている人が住宅ローンの審査を本店の指示に従って行います。
専門部署はそこだけで完結する権限を持っていますので、融資判断には最悪2日で可否が出ます。
そして専門的な書類を請求され、それを不動産屋にお願いする面倒臭い構図になることと、一番のネックは銀行は平日しかやってないということ!
そして専門部署ではないので、個人向け住宅ローンの審査基準を細かく知らない事が多々あり面倒です。


メリット
・どこでも好きな銀行へ

だけ。



結果的には、金利にしても、手間にしても、不動産業者を通すほうが格段に良い。

一例ですが・・・ネット銀行を使うなら、金利も安いしので、自分でやる価値はあり@@ノ


ただし・・・記載していない裏条件がかなりあるので要注意。
(理由は簡単で、難しい・微妙な内容の人を審査するほどの審査基準がないから。だからネット銀行で素人でもできるので~)

ネット銀行の裏規準書いておきます@@ノ
・年収500万円以上
・勤務先が上場企業又はそれに準ずる会社か公務員
・資本金5000万円以上 従業員数は関係ない
・できれば自己資金は購入物件の10%以上

こんな感じです~
ご参考までに~@@ノ

不動産屋勤務です@@ノ

ま~結論から言うと、不動産屋が面倒くさいだけです@@;
私達は新築マンションを扱っていますが、付き合いのない銀行でもやりますよ!
理由は簡単で、お客様をしっかり管理したいし、条件が悪ければ、良い提案をしたいから!

今回のケースは割と単純です。
簡単に書きます。


デメリット
・ハッキリ言って面倒臭い
・訳分からない書類の請求が多い
・時間が掛る
・平日しかやってない
・一般的には銀行の支店に持ち込む
・専門知識がない

ざっくりと言いますが・・・一般的に専門部...続きを読む

Q新築建売 最終1棟で、こんなに値引くものでしょうか

首都圏郊外(ローカルな路線は通っています。最寄り駅徒歩10分)の、パワービルダー売主物件なのですが、最初は3,050万円で設定していたのを、最初200万円安くなった状態で見に行きました。
そのときは、安くもなっているし、L字型の地形で少し暗いけど物件はいいな・・・と思ってはみたものの、それでも予算オーバー。その旨、相手に伝え、物件は気に入っているが残念だが今回は・・・という話でその時は終わりました。

しかし、今になって営業から連絡があり、2,480万円になったとのこと。最初から考えると、600万近くも安くなっていますが、こんなことってありえるのでしょうか。

理由を聞くと「最終1棟、売り切り価格のため。赤字です」というのですが・・・

特に積極的に値切ったわけでもないのに、こんな安くなるなんて、金額だけ考えればとてもラッキーですが、しかし、あまりに安くなりすぎて怖い気もします。

とりあえず、まだ買うとも買わないとも言わず、しかし大変興味があるので明日改めて内覧してきます。詳しい設計書なども、これから見ることになります。

何か、落とし穴があるのでしょうか・・・
また契約するとすれば、どういったところを注意してみるべきでしょうか。
内覧後、お店まで出向くことになりますが、その際の注意点などありますでしょうか。


住宅購入は初めてのことで、期待と緊張が入り混じっております。ご教授頂ければ幸いです。よろしくお願いいたします。

首都圏郊外(ローカルな路線は通っています。最寄り駅徒歩10分)の、パワービルダー売主物件なのですが、最初は3,050万円で設定していたのを、最初200万円安くなった状態で見に行きました。
そのときは、安くもなっているし、L字型の地形で少し暗いけど物件はいいな・・・と思ってはみたものの、それでも予算オーバー。その旨、相手に伝え、物件は気に入っているが残念だが今回は・・・という話でその時は終わりました。

しかし、今になって営業から連絡があり、2,480万円になったとのこと。最初から考えると...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
まあパワービルダーならほとんど原価に近い数字でしょう。私は物件が気に入っているのならこれ以上の値引きは要求すべきでは無いと思います。上場の建売専門会社でしょうから、担当者などの裁量で価格がどうなるものではなく、本社から指定された値段のはずです。これ以上、指値を入れれば申し込み自体が受け付けられません。
本社は、この価格まで下げる事を認めるから、今週土日で成約しろ・・・が営業所に与えられた使命です
また、沢山の仲介業者が動きますから、指値を入れても2480万で申し込みを入れる業者がいればその時点で負けです。
価格的には問題ないでしょうから、良く物件をご覧になり、良いと思えばその場で申し込んだほうが良いでしょう。良く考えて嫌なら、契約までに断れば済む話です。
上場会社の建売専門は年間4から5000棟ぐらい建てて売ります。営業所単位で年間何棟でいくらの利益を出さなければならないという規定はあるのですが、小さな会社と違い1棟1棟の利益を確保しなくとも良いシステムです。ですから常識外れて安い事に対してご不安は無用です。
契約書や重要事項なども所定の様式が決まってますので、その辺りはご心配無用です。
ローン条項に関してはデリケートなので、事前審査を受けてから契約などと流暢な事はいっておらずに、欲しいなら契約優先で契約してしまったほうが無難です。いづれにせよローンが駄目ならペナルティーなしに解除できます。ローンの事前を待っている間に条件の良い客が付けばそちらに売ってしまいます。
そのあたりは非常に冷酷な業者達です。契約してしまえば当然に契約にのっとり法令順守で進んでいきますからご安心を。
物件は、瑕疵保証も付帯していますから、構造などの欠陥は考えにくいと思います。

不動産業者です。
まあパワービルダーならほとんど原価に近い数字でしょう。私は物件が気に入っているのならこれ以上の値引きは要求すべきでは無いと思います。上場の建売専門会社でしょうから、担当者などの裁量で価格がどうなるものではなく、本社から指定された値段のはずです。これ以上、指値を入れれば申し込み自体が受け付けられません。
本社は、この価格まで下げる事を認めるから、今週土日で成約しろ・・・が営業所に与えられた使命です
また、沢山の仲介業者が動きますから、指値を入れても2480万で...続きを読む

Q決済日が延期になり日程を再調整する場合

不動産の売買について教えてください。
当方は買主側です。

すでに手付けも払い、当方の住宅ローン審査もおり、あとは決済日を待つだけの状態にありました。
しかし、決済日の1ヶ月程前に仲介する不動産屋さんより売主様の都合で決済日を少し延ばして欲しいという要望が出てきました。
本来の決済月は今月です。
売主様は個人の方で、延期理由は体調不良との事。
売り物件自体は相続等で売り急いでいるものという訳ではないようです。

やむを得ない事情ですし、当方側に決済を急ぐ理由がなかったので、決済日は後日再調整するという事で延期する事自体は了承しました。

そこまでは良いのですが、決済日が再調整となったので、当方側としては、どうせなら更にもう1ヶ月程度延ばしてもらえると、資金調達面が随分楽になるのでお願いできないか?と不動産屋を通じて要望したのですが、不動産屋が決済月自体は変えないで欲しいと言ってきています。

もともとこちらの都合で決済日が延期になった訳ではないので、こちらの要望も少しは入れて欲しいと思っているのですが、売主様の都合を唯々諾々と受け入れるのは、仕方が無い事なのでしょうか。。。

契約自体をこちらから破棄したいまで思っているわけではありませんが、先方がこれを理由に破棄したいと言ってくるようであれば、先方からの手付けの倍返しで決着して頂いても構わないとは思っています。

私の考え方は不動産業界の商習慣上は異質なのでしょうか??

不動産の売買について教えてください。
当方は買主側です。

すでに手付けも払い、当方の住宅ローン審査もおり、あとは決済日を待つだけの状態にありました。
しかし、決済日の1ヶ月程前に仲介する不動産屋さんより売主様の都合で決済日を少し延ばして欲しいという要望が出てきました。
本来の決済月は今月です。
売主様は個人の方で、延期理由は体調不良との事。
売り物件自体は相続等で売り急いでいるものという訳ではないようです。

やむを得ない事情ですし、当方側に決済を急ぐ理由がなかったので、...続きを読む

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決済日を前倒しにする事はよくある事ですが

延期することは基本しません。

かと言って売主や買主の諸事情により、どうしても延期せざる終えない場合は
双方同意の上で合意書を交わし、延期します。

ただ、何かあった場合責任の取りようが無いので基本延期しません。
10年で1回しか経験しませんでした。

更に一ヶ月伸ばす事は見えない「リスク」を増やすだけです。
メリットと見えないリスク天秤に掛けづらいですが・・・

仲介会社も不審、1ヶ月の延期をお願いしても対応が悪いのであれば
売主の体調不良も可愛そうですが出来るのであれば「リスク」を取らない為に
予定していた決済日で実行した方が良いかと思います。

買主が応じたのだから売主も応じて下さいとかの問題では無いかと・・・

それでもどうしても1ヶ月伸ばしたいのであれば書面にて伸ばして欲しいと
仲介会社経由で売主に渡してもらい同意できるか同意できないか署名捺印
の上返送してもらうしかないですね。


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