中古マンションを購入するとして、旧耐震基準か新耐震基準かを気にしますか？

中古マンションを購入するとして、旧耐震基準か新耐震基準かを気にしますか？

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2023/03/11 20:13

そりゃ気にするでしょ。

マンションでも戸建てでも、はたまた建物じゃなく土地でも、選択の基準はたくさんある。
立地、環境なども。
建物自体の戸籍である建築年度も大切だ。
新旧の耐震基準の分かれは昭和56年5月末。
つまり、この境目で建築確認通知書の日付けがどこか？なわけ。

当時のことは知らないけど、かなり大きな法改正なわけで各方面には早々と改正法案を周知していたと思うよ。
テキトーな工事で済ませる量販型の建て売り住宅とは違い、大規模はマンションは大手のゼネコンが建てている。
改正法を見込んで56年5月以前でも新法に対応した構造で建てている場合が少なくない。

だがそれを今から確かめることは無理だろう。
ゆえ工事施工者を調べるのも手だ。

ちなみに新耐震基準かどうか、すなわち確認通知書の日付けは特定行政庁で台帳記載証明を取ればわかる。
別に管理組合などに頼ることはない。

あと、耐震補強工事は自治体が助成金を出しているけど、予算枠が少なくあまり活用はされていない。
特に分譲のマンション（共同住宅）は耐震補強工事が極めて難しい。
学校など公共建築物で補強工事をよく見かけるよね。
ある階でクロスの補強を入れてある。
あれ、分譲マンションでできる？
橋梁の柱脚も炭素繊維シートを蒔いたりして補強している。
あれ、マンションの柱にできる？
無理だ。
大規模修繕などは防水や塗装などの外装、配管などの設備工事の更新なとがあるが、全て居住しながらの工事なわけ。
ベランダに出られなくなるような巨大な補強の梁を入れられないでしょ。

国はタテマエとして耐震補強工事の助成メニューを用意しているが、本音は建て替えへの誘導だ。
最新の旧耐震仏家として昭和56年の春頃に確認されたとしよう。
工期が２年くらいなら竣工は昭和58年、分譲から入居して約40年。
これが１番若い建物だろう。
古いものは築45年とか50年。
これ多額の費用をかけて耐震補強する価値、ある？

ただ、旧耐震基準のマンションが無価値とは言わないよ。
建築基準法が最低限の基準なわけで、それぞれが最低限で建てられたとは限らない。
そこは設計の思想、ディベロッパーの考えもあろう。
震度の指標も地盤に大きく左右される。
先の東北地震で同じ市内でも地盤の良し悪しで震度は１くらい違った。
今はハザードマップも整備されて危険な区域も明確だ。
震度６で必ず倒壊するわけじゃない。

立地場所含めて安全は考えなければならない。
ハザードマップで真っ赤っ赤、避難経路の道路が狭い、高さ1.2mを超える違反のブロック塀が隣接している、インフラが未整備、、斜面で違反擁壁があちこち（この前の横浜の擁壁崩壊、あれ見た目でアウト）、、、

違反だか既存不適格だかわからない京都の町家界隈に住むよりははるかに安全性だし避難もしやすいだろう。

No.2 回答者： マンション管理士資格者 回答日時： 2023/03/11 19:09

別の回答者の方のおっしゃる通り。

私は,このﾏﾝｼｮﾝは,絶対的に住まない。
なぜなら)震度6弱以上では,建物が耐えられないような駆体･柱･梁等々の建築物だからです❗
▼そして)1981年以前の建築ﾏﾝｼｮﾝならば→築後～45年前のﾏﾝｼｮﾝであり→①風呂給湯機,外壁の劣化,屋根防水機能の劣化等々,建物の駆体のほか,②共用部分の設備類の機能的な旧式の設備 ③¥1000万円程の長期修繕計画書に工事費を仮に計上されていたとしても→他の共用部分劣化への補修工事費が十分に,修繕積立金額が貯められているのか？
甚だ疑問ですよ‼️
▼貴方は,当該ﾏﾝｼｮﾝ管理組合の『長期修繕計画書』と『修繕積立金額』が,適正に策定されているのか？→確認されていないのでは？
⬛築後,45年前のﾏﾝｼｮﾝならば)①長期修繕計画書②修繕積立金③管理規約等々のﾏﾝｼｮﾝ管理の諸々の管理システムの改善や整備が,キチンと見直されているのか？→おそらく未整備状態と想定しています。
▼さらには)建物自身の高経年劣化のみならず、居住者(管理組合の組合員)高齢化も進んでおり→ﾏﾝｼｮﾝ管理組合の理事会の機能も,十分なのか?
▼余りにも)いろんな課題が,キチンと改善や見直､整備されているのか？
⬛その事を)確認しなければならないですよ‼️
私ならば)絶対的に→購入しないです‼️
⬛十分に事前の精査･確認する事が,多すぎますね‼️

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2023/03/11 15:43

そのことよりも、仮に旧耐震だったとして、管理組合はそのことを認識しているのか、もっと言ってしまえば、区分所有者全員がそのことを認識していて、どうしようと考えているのかが問題です。

今後、耐震補強をするのなら大規模修繕工事とは別に費用が必要になります。

その費用はどうするのか。
修繕積立金の増額とするのか一時金で負担するのか。

自治体には耐震補強の費用補助があるのかないのか。

これらの疑問に答えられるマンションなら検討の余地がありますが、何も考えていないのなら即パスです。