譲渡されている故人名義の不動産の所有権移転登記手続き義務について

Question

譲渡後20年以上経過後に、移転登記するための故人の遺産相続人の義務について教えてください。

　故人Aが生前にBに売却した不動産の登記手続きについて　登記義務者や関係者のしなくてはならないことを教えてください。
相続や手続きに纏わるリスク、事例なども！？

ben0514 · Accepted Answer

20年以上前の譲渡を証明する書類がしっかりとそろっていないと、登記手続きは進めようがないことでしょう。
もしも書類がそろっていないと、故人の相続人が証明などをしてくれれば、手続きが可能な場合もあるでしょうね。
それらが出来なければ、売買の証明ができないので、遺産としてカウントされ、相続人のものとなり、新たに売買交渉と金銭の支払いが必要となると思われます。

相続人の理解や了承があったとしても、売買そのものが証明できなければ、贈与となる可能性もあるでしょう。

登記は詳しくありませんが、登記にかかる費用として登録免許税が発生し、この登録免許税は、譲渡や相続などの理由により税率が変わったかと思います。

以前私は、故人である祖父過疎の上のじいさん名義の土地が残っていることを見つけ、調べ手続きをしたことがあります。
区画整理の失敗が見つかり、その是正を進める必要があり進めていたところ、さらに祖父名義の土地が他の方の所有する土地の中にあることもわかりました。
近隣を調べたところ、その方がうちの祖父かその上のじいさんから土地を購入する際に、お金を一括で用意できなかったなどの経緯から用意できた分だけ切り売りしてきたような状況がわかりました。祖父名義で残っているのは支払われていないから名義を変えていないと考えるのがこちら、相手の方も当時の方がなくなってはいるが支払済みで登記手続きを忘れていただけ、実際に長く利用しているのが根拠といわれて争いとなったことがあります。
相手方は恐れたのか、弁護士や測量を用意して準備をし始めていたようですが、ことらが法律化へ相談したところ時効成立ともいえるからあきらめたほうが良いといわれ、その代わりにあいまいの境界を多少融通してもらったほうが得策という結論となったところ、相手へ伝えたら呆けてしまいましたね。その後慌てて喜び、こちらの言い分を飲む形で名義変更と境界をしっかりと定めましたね。
その際、おそらく売買に関する書面がないので、無償譲渡すなわち贈与で処理したと思います。

贈与税も時効が成立しているでしょうから課税もなかったのではないですかね。

yumeiroyamaneko · Answer

すみません。僕の前回答中に間違いがありました。

「違法書士」なんて資格はありませんね。「司法書士」です。
まあ，法令遵守義務があるにもかかわらずそこんとこ無頓着な司法書士は，違法書士って呼んでもいいかもだけどね。

yumeiroyamaneko · Answer

素人だけでは手に負えないことになっていると思われるので，違法書士に相談して対応してもらう必要があるでしょう（場合によってはそれに加えて弁護士にも依頼することになるかも）。

対象不動産が故人名義のままである場合と，相続人名義になってしまっている場合とで手続きが異なります。

故人名義のままである場合，買主への所有権移転登記義務は不可分債務であるために，故人の相続人全員がその登記義務を承継していることになります（特定の相続人にその義務を相続させることはできない）。なのでまずは，故人の相続人の全員を洗いだすことから始めなくてはなりません。つまりは故人の相続登記をするのと同じことをしなければならないということです。

それが終わったところで，全員が売主と同じ立場で必要書類への調印や用意をしなければならないのですが，ここで問題は，いわゆる権利証があるかどうかです。
あればいいのですが，ない場合には，不動産登記法23条の手続きのどれかをしなければなりません。1項の事前通知では，相続人の誰か1人でもミスをすると手続きがやり直しになります。4項1号の本人確認情報では，登記申請を受託した司法書士と相続人の全員が面談をする必要がありますし，また安くない費用がかかるでしょう。4項2号の公証人の認証でも，相続人の全員が公証役場に行って公証人と面談しなければなりません。実情に合わせて，方法を選択する必要があります。
他には，裁判手続きを利用する方法も考えられます。相続人が多い場合にはこの方法が一番楽なような気もしますが，それにはちょっと時間がかかることと，弁護士に依頼することになったりするので，この方法がとられることはほぼないと思います。

素人だけでどうにかできる事案でもないと思うので，司法書士に相談されることをお勧めします。

ということで，費用がけっこう掛かるかもしれないというのがデメリットと言えるでしょう。
これをきっかけになんらかの納税義務が生じるかもしれませんが，それは正規の義務ですから，そのまま納付せざるを得ないと思います。

ニシキテグリ · Answer

「贈与」対象になるので税金の確保ですね。
実際、税金を請求された際にすでに使っていて金がない…ってケースが結構あるようです。

ちなみに、所得税（通常の確定申告：国）と住民税（市）があります。

譲渡されている故人名義の不動産の所有権移転登記手続き義務について

20年以上前の譲渡を証明する書類がしっかりとそろっていないと、登記手続きは進めようがないことでしょう。

すみません。

素人だけでは手に負えないことになっていると思われるので，違法書士に相談して対応してもらう必要があるでしょう（場合によってはそれに加えて弁護士にも依頼することになるかも）。

「贈与」対象になるので税金の確保ですね。

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