中古マンション契約について

中古マンションを購入することになり契約の日が迫っています。今回、売主側が売買代金でもローン残債処理ができず、三ヵ月後に収入のあてがあるのでそれを不足分に充当し、そこで初めて抵当権の抹消、物件の引渡しができることになるそうです。つまり契約してから三ヶ月間、仲介業者が手付金を預かるということです。
もしその三ヶ月の間に、例えばこちら（買主）側で万一のこと（死亡など）があって融資実行がされなかった場合、
手付金放棄＋違約金も払うことになるのですが、それに対する自衛は生命保険に入るくらいしかないのでしょうか。
逆に、三ヵ月後に売主さん側が万一、あてにしていた収入がなく抵当権抹消が出来ない場合、「売主側の不履行により違約になる」とは契約書の条文に書かれてますが、実際、違約金を請求しても払ってもらえるかどうかは不安です。裁判を起こしても「ないものはない」ということでしょうから・・その場合も仲介手数料は発生してしまうので、こちらが損する可能性もありますよね。
このように契約から抵当権の移動まで何ヶ月もあることは、珍しいことではないのでしょうか。皆さん、購入する時は同じようなリスクを承知で契約されてるのでしょうか。これが稀なケースなのかごく普通のケースなのか私にはわかりません。
契約を前に、重要事項説明書も売買契約書も一通り、仲介業者の宅建主任者に説明してもらって、特にわからない点はなかったのですが、これで本当にすべてのトラブルに対応できるのでしょうか。プロの第三者に書類のチェックを依頼しようかと考えてましたが、これですべて網羅してるとしたら、高いお金を払ってプロに頼むのもなんだか・・と考えてしまいます。
契約時に気をつけること、あるいはあえて付け加えた方がよい条文などがあったら、ぜひ指摘していただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/04/26 17:15

平たく言えばありきたりの売買契約です。

>例えばこちら（買主）側で万一のこと（死亡など）があって融資実行がされなかった場合、
きちんとこちらにもローン解約条項を入れましょう。融資がなされなかった場合には契約がなかったことにするというものです。基本的に売主、買主共に死亡した場合には相続人が後を引き継ぎます。

>実際、違約金を請求しても払ってもらえるかどうかは不安です。
しかしそれはお互い様です。

>このように契約から抵当権の移動まで何ヶ月もあることは、珍しいことではないのでしょうか。
極普通のことです。むしろ直ぐにという方が珍しいです。通常はローンの融資審査などもありますし、大体銀行に申し込んでから融資を受けられるまでというのは通常２～３ヶ月は見た方がよいです。
早ければ１か月以内というケースもありえますけど。

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。
今回の場合は、ローンの審査が降りてから実行までの時間が一ヶ月以上あるのが、不安なのです。ローン解約条項の有効期日が6月某日に設定されてしまっていて、つまりそれまでに審査は内定をもらっておかなければならず、審査が降りた時点で解約条項は無効になりますよね。けれど融資実行まで一ヶ月以上あるので、その間に買主が死亡ということがあれば、団信も降りないし・・ということが不安です。というか、もしかしてローン解約条項の期日を一方的に決められていること自体がおかしいでしょうか。もし宜しければ再度アドバイスを聞かせてください。よろしくお願いいたします。

補足日時：2005/04/26 17:53

No.7 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/05/02 13:59

ローン条項の記載についてもいろいろな標記の仕方があります。

１）融資実行できなかった場合は白紙撤回
２）指定期日までに融資承認もしくは一部承認がおりなかった場合白紙撤回。

質問者さまの場合、１）の表記に直して契約すれば問題ないかと思われます。
融資実行の期限を記載するなら、抵当権末梢予定日までと記載します。
あわせて、買主は期日を定めて抵当権末梢に必要な書類を調える
くらいの特記事項を書かれてはいかがでしょう。

なお、融資実行までの間に買主死亡の場合、白紙撤回の特約を記したケースもあります。

No.6 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/28 13:04

追記です。

残債割れ、担保割れした物件を買う人はいない・・それが私の常識でしたが
＃１さんや質問者さんの話を聞くと、一体どういう仕組みで、不足分の金が
調達されるのか大変気になりますね。

売り物件の抵当権者からみたら、すでに立派な不良債権。たとえば、残債３２００万円
売却価格２８００万円　不足４００万円なんていったら
もし、ローン焦げ付いた日には、競売かけてもせいぜい１８００万円の回収がいいところ。

それを他行が、他の若い債務者つれてきて引き継いでくれるのなら大喜びですね。

売主さんは、不足金（仮に４００万円とします）仲介手数料（仮に９４.５万円とします）
をキャッシュで捨ててまで、なぜ自宅を売却するのでしょうね。

３ヶ月後に資金が調達できるのなら、販売条件に引渡し日７月末と明記すればいいのに
してあるでしょうか。

察するに、３２００万以上で売りに出して、売れないで下げざるを得なかったケースですか。
それにしても、なぜ、５００万程度の金が売主にないのか？

考えられるのは、新築物件５０００万円の手付金に５００万円突っ込んでしまった。
頭金も用意する必要があって、キャッシュは手元に必要。あるいは、新築物件完成して
もうすでに入居も始まっているが、これが売れないと引渡しもしてもらえないでいる。
頭金はすでに預かり金で支払ってしまって持ちがねがない。

この場合、新築のデベロッパーが関与した融資が３ヵ月後にあって、確実に残債は補填
されて、めでたく引き渡しなのでしょう。
勝手に想像すると、
本件売主Ａさんは、新しい物件のローン審査も終わっているが、現在の
住居を売却して債務返済することが条件。
しかし、中古市場の値下がりで残債以下でも売れない。Ａさんはあきらめきれずに
金額を補填してでも買いたいと主張。
幸い、Ａさんが買う物件の頭金を減額して、ローン額を増やすことで、残債補填が
可能な感じなので、その処理をこれから行う。契約書の書き換え、デベロッパー
内部の決裁、銀行ローンの再審査。
そのための、必要書類は、Ａさんの手持ちの物件に買手がついたという証明。
つまり売買契約書があれば、銀行はローンの決済を下ろし、先にＡさんの融資を実行し
そのなかから、ローンの残債も支払い、

すべては、新築の物件の代金決裁のために前倒しされている話です。
ひょっとしたら、物件をはくために、デベロッパーが代金値引いて不足分にあてて
いる可能性も考えられますね。
だって、ここまできて買い替え不能でキャンセル出すより、５００万円値引くほうが
早い。

ですから質問者様は
売主さんは、物件買い替えですか？と聞いて見ることです。
それと、残債はいくらなのかも。

逆に、個人事業者で、経営苦しくて自宅を売却。不足分は、７月の販売代金の
決裁で入金があるから・・・なんて話だと　おいおい・・ちょっと待ってよ。ですね。

この回答へのお礼

詳しいご説明ありがとうございます。
少々誤解があるようなので補足させていただきますと、
ローン不成立の場合の解約条項はもちろんつけております。ただそれには期限があります。こちらの審査が降りて期限を過ぎたら、もうローン不成立による白紙撤回はできなくなります。つまり、ローン内定から実行までの間に本人死亡になった場合、違約金が発生するということを心配してるのです。

それから債務超過による抵当権移動に時間がかかることはそんなに珍しいことなのでしょうか。
今回の物件は売主側の購入時の価格より半値に下がってます。それは物件の価値がそれほど下がったのかもしれませんが、購入時の価格が高すぎたということもあります。それと売主さんは買い替えをされるのではなく、結婚されるという理由で早く売却したい意向です。結婚と同時に転勤されるので、つまり退職金を残債処理に充てるということです。（退職金は会社が潰れない限り、規定どおり支払われますよね）
そういう意味では確かにそんなにリスクの高いことではなく、アドバイスにもありますように最悪の場合は裁判所に行くしかないのかなと思います。

お礼日時：2005/04/29 22:51

No.5 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/28 11:57

＞中古マンションを購入することになり契約の日が迫っています。

今回、売主側が売買代金でもローン残債処理ができず、
＞三ヵ月後に収入のあてがあるのでそれを不足分に充当し、そこで初めて抵当権の抹消、物件の引渡しができることになるそうです。

すごい話ですね＠＠　はじめて聞きます。


＞つまり契約してから三ヶ月間、仲介業者が手付金を預かるということです。

手付金の保全は、仲介業者ではないほうがいいという気がします。業者が売る時の保全措置と
同様にしてもらう手もあります。


もしその三ヶ月の間に、例えばこちら（買主）側で万一のこと（死亡など）があって融資実行がされなかった場合、
手付金放棄＋違約金も払うことになるのですが、

買主がローンを組む場合、契約に「ローン条項」すなわちローンが降りなかった場合、白紙撤回の（停止条件付契約
といいます）条文が必ず入っているはずです。
契約が停止できなくなる条件は
あくまで、「融資の実行がなされた場合」であって
銀行内の決裁がきまった・・などはまだ、実行とはいえません。金が振り込まれて実行です。
抵当権の抹消書類がないと、融資実行されません。



手順を書きますと
(1)ローン条項（停止条件つき）で契約を結びます。
(2)買主のローン本審査　申し込み　審査完了
(3)売主の残債処理　抵当権末梢手続き
(4)買主ローン融資実行　所有権移転　抵当権同時抹消

(1)(2)間で買主死亡の場合　ローン降りずに契約白紙撤回　手付金は返還
(1)(3)間で買主死亡でも同様
(1)(4)間で買主死亡でも同様


＞逆に、三ヵ月後に売主さん側が万一、あてにしていた収入がなく抵当権抹消が出来ない場合、
＞「売主側の不履行により違約になる」とは契約書の条文に書かれてますが、実際、違約金を請求しても
＞払ってもらえるかどうかは不安です。

その場合は、手付金倍返し、あるいは別途定めた違約金の請求ということになります。
買主の印は、普通の判子ですよね。でも売主の印は実印で、印鑑証明も添えてあるのは、売主には
引渡し責任があるということです。
裁判所に持っていって、違約金支払い請求の決定を求めればいいのです。
それを払ってもらうまでは、仲介手数料も払わないと宣言するしかない。
そういうヘボな物件を仲介した業者に損害賠償を請求してもいいくらいです。

これは逆に、契約書に停止条件（つまり○○が整った場合に限り契約は成立との但し書き）が
あったりするとまずいです。
停止条件が記載された契約なら、相手は抵当権抹消できない場合、違約金を払う義務もなく
白紙撤回できます。
仲介契約については、基本的にローンが降りなかったという場合は、仲介手数料もとれません。
違約による解約ならば、仲介は双方から仲介手数料を取ります。

このように契約から抵当権の移動まで何ヶ月もあることは、珍しいことではないのでしょうか。
契約書をもういちど読んでみてください。

大変めずらしいです。というか、３ヶ月先に金の目処がつく・・などというのならその分を
資金調達できるまで、待って契約するのが正しいです。残債割れの物件など、所詮売れない
わけで、おそらく買い替え先の引越しが迫っていて、先方の売買契約を先にすまたいのでしょう。
支払いも引渡しも３ヶ月待つ。誰か金貸してやれよ・・といいたいくらいですね。

停止条件付契約ならあなたにリスクはないです。ただし３ヶ月足止めくらいます。
普通は、ローン審査だけなら１ヶ月。
物件の抵当権が完全に抹消できないとあなたの住宅ローンも「融資実行」されません。

No.4 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/04/26 19:42

>ローン解約条項の期日を一方的に決められていること自体がおかしいでしょうか

決められているということはないでしょう。
サインするまではご質問者からの要望があれば売主の了承のもと変更は出来ますよ。
ご心配であれば解約条項の期日を単純に伸ばすか、契約者死亡の場合には実行期日の延長とそれにあわせたローン解約条項の復活の項目を入れるなどの要望をすればよいのではと思います。
後者のやり方であれば相手も特に拒絶することはないと思いますよ。

No.3 回答者： raise 回答日時： 2005/04/26 18:30

売主の債務超過のため仲介業者が手付金の保全をはかるため、残金時まで手付預かりをするケースの一般的な契約です。

そういった条件で契約するのですから、仲介業者も売主が抵当権抹消ができる裏づけは取っていると思われます。

引渡が２～３ヶ月というのはごく普通のことで、売主に抵当権抹消などの事情がなくても、買主がローンを利用する場合は、どんなに早くてもやはり契約から引渡まで１ヶ月はかかりますから、融資の内定が出て、引越先の手配や準備をしていると、同じくらいの期間を要します。

買主については、決められた期日までにローンの融資承認が取れない場合、白紙解約になる条項が入っているはずですが、売主が抵当権抹消ができない事態は、買主の融資承認が出た後に判明することですから、資金の準備もしているのに、約束通り引渡が出来ない場合はどうなるんだ？という点が、この契約の一番危ないところです。

通常、融資承認・手付解除期日を過ぎ、引渡が受けられないといったケースでは、違約となり売買代金の２０％を損害金として定め、損害賠償ができる条文が入っていると思われますが、今回のケースについては、おっしゃる通り違約金までは取れない可能性が高いと思います。

仲介手数料の件については、ご心配でしたら手数料の承諾書の中に、契約が不成立の場合は、仲介手数料は請求しない旨をいれてもらったらいかがでしょう？

それまでに亡くなるというケースは考えられなくはないですが、契約関係として相続人が引き継ぎますので、資金調達ができないということであれば解約するしかないでしょう。
そのリスクを最小限にするには、ローン条項の期日を引き渡し日に限りなく近い日で設定するしかないでしょうか？

私も、契約の翌日、売主が亡くなったことがありますが、その場合も契約はそのまま相続人が引き継ぎ最後まで履行しました。
ただ、相続登記などの関係で引渡は１ヶ月程度延期しました。
特別な事情がない場合、そこまで不測の事態が起こった場合は、売主・買主間で調整し、お互い契約の目的を達成するために努力するしかないと思います。

この回答へのお礼

よいアドバイスありがとうございます。初めての購入で何もわからなかったのですが、確かにローン条項期限日からローン実行まで時間があくのは普通のことのようですね。

＞違約となり売買代金の２０％を損害金として定め・・・今回のケースは違約金までは取れない可能性が高い・・

それはかなり不安です。仲介手数料の損害分を補填するための違約金なのに・・抵当権抹消については売主さん側の事情なのでこちらがリスクを負うのも妙な気がします。でもそれを言ったらどんな契約も相手を信じてないとできませんよね。手数料分も返してくれないような売主さんでないことを祈りますが・・

＞仲介手数料の件については、承諾書の中に契約が不成立の場合は請求しない旨をいれてもらったら・・・・

それがとてもシビアな仲介業者さんで、私のリスク回避の
ための要望はことごとく却下されます。

＞売主・買主間で調整し、お互い契約の目的を達成するために努力するしかないと思います。

それをお聞きして少し安心しました。
売主さんも決して悪い人ではないと思うので、不測の事態が起きた時にまで何百万も請求してくるようなことはないと思うのです。でも業者さんはやはり業者さん、取るものはしっかり取るという感じです・・

お礼日時：2005/04/26 19:22

No.1 回答者： chikotukossetu 回答日時： 2005/04/26 14:58

回答になるかどうかわかりませんが、私もだいたい同じような経緯で先月ようやく取引が完了しました。

私は買主側です。^^

私の場合は、昨年１２月に契約、今年１月に先行引渡し、３月に抵当権の抹消が完了しました。およそ３ヶ月間。質問者さんと大体同じですね^^;
契約時には自分の住宅ローンの審査が下りてなかったにもかかわらず、先行引渡しをしてもらって先に入居しちゃっていましたよ。^^;
それから抵当権の抹消が完了するまでまさか３ヶ月もかかるとは思いませんでしたけどね。それとあわせて、不動産業者さんと頻繁に連絡を取り合って、（住宅ローン審査が下りずにですけど）融資実行されなかった場合でも、預けた手付金と仲介手数料（半分）がちゃんと返金されるように条件を付けてもらっていました。

気になることは全部聞いてみて、良好なコミュニケーションが取れていれば大丈夫じゃないでしょうか？^^
（でも、かなり不安でしたけど・・・）

基本的には、売主さんと仲介不動産業者さんの誠意ある対応が全てだと思いますよ。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。
手付金変換と先行入居って、すごいですね～。
私の場合はかなり、厳しい条件のような気がします。
仲介業者さんも決して不誠実ではないんですが、
かなり厳しいことは厳しいです。。

お礼日時：2005/04/26 18:25