この場合仲介手数料は必要ですか？

1年ほど前、仲介業者からある賃貸倉庫を紹介してもらいました（本当は、紹介してもらわなくても知っていたのですが、大屋さんと連絡をとる前に営業に来た感じです）結局、その時は倉庫を借りるということ自体の話がなくなり、それ以来仲介業者とも連絡をとっていません。

しかし、最近、また倉庫を借りる話が出てきまして、1年前の倉庫を借りようかと思っているのですが、直接大家さんと話をして契約した場合、
(1)以前の仲介業者が割り込んでくる可能性はありますか？
(2)仲介手数料の請求をされる可能性はありますか？
(3)可能性がある場合、何か法的、もしくは慣例的、風習的に何かありますか？

連絡もないし、わざわざこちらから仲介業者に連絡する必要もないのではと考えていますが、おそらく、大屋さんと契約したらそのうち仲介業者が知る事になると思います。

ちなみに、
大屋さんの連絡先はホームページで分かります。（仲介業者の紹介がなくても連絡が出来ます）
仲介業者を通さずに、大屋さんとの直接契約は可能です。

No.2 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/05/18 13:00

(１）可能性はあります。

（２）可能性はあります。
（３）標準媒介契約約款で契約期間内及び契約満了後２年以内の直接取引について、仲介業者は報酬を請求できることになっています。

紹介された物件について直接取引を行うとことは商取引上信義的な問題があります。しかし１度紹介された物件を業者を通さないと行けないというのはおかしな話しです。
そこで、紹介した物件に対して、契約満了後２年以内行われた直接取引については、その契約の成立に寄与した割合に応じた相当額を請求できることとして、紹介による影響が契約に貢献した思われる期間を２年と定義しています。

質問のケースは２年以内ですので、直接取引は可能ですが、最初に紹介されたときの状況によっては、仲介業者が報酬を請求をしてくる可能性はあると思います。

この回答への補足

標準媒介契約約款というのを調べてみました。
これが、適用されるのはあくまで「契約」をした場合と解釈したのですが間違っていますか？

今回のケースでは、大屋さんと、仲介業者の契約については分かりませんが、私と仲介業者に関しては何ら契約書を交わしていません。
ということは、私と仲介業者の間では、この約款および、２年という拘束期間は適用されないと考えていいのでしょうか？

補足日時：2005/05/18 13:18

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/05/18 15:00

＃２です。

補足に対する回答です。

実務経験者でないので実際の所はどうかわかりませんが、宅建業法上原則として不動産取引においては文書で契約をすることになっています。しかし、賃貸借契約については宅建業法上は文書が義務つけられていません。だから「文書がないこと」イコール「契約していないこと」にはならないと思います。

また、一般に契約は口答によっても成立することになっています。

実際は仲介をしてもらったということは文書がなくても契約したと見なされる可能性もあると思いますので、業者によってはそう判断して、請求等をしてくることも考えられると思います（このあたりどうアクションするかは業者次第と思います）。

実際払わなければならないかどうかといのは、媒介契約が成立しているかどうかと、契約が成立していた場合でも寄与がどれほどあったかということになると思います。
この判断は、法律の解釈の問題で、私は法律は専門ではないので判断できません。法律サイトあたりで再度質問をかけた方がよいのではないかと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

文章ではなく、口答の場合、どの段階で「契約」といえるかあいまいですよね。

請求してくる場合は、仲介業者に有利なように解釈してくるでしょうし。。。

もう少し、法的に調べてみます。

お礼日時：2005/05/19 08:49

No.3 回答者： Sea-Breeze 回答日時： 2005/05/18 14:11

すみません、再度 No.1 です。

私もおっしゃるように標準媒介契約約款で縛られるのは、あくまでも当該仲介業者に対して契約の意思表明をした時、あるいは実際に契約に臨んだ後の話だと思います。

それは最初の私の回答の中で例に挙げたとおりです。

もし el2368 様側が何らかの意思表示をしていたのならともかく、ご質問のとおりだとすれば業者側に仲介料を請求できる根拠は無いように思います。

私が知っている範囲でも結構このような事例を聞いていますが、途中から　「仲介料を支払え」　とか言ってきた例は、よほど酷い時は別として、ありません。　

特に最近は大家さんなどが自社のＨＰを立ち上げて物件の紹介をし、　「テナント募集」　という広告まで発表しているわけですから、業者にとっては頭の痛い時代になっているようです。

一緒に物件を見学に行かれたようなので、もしかすると業者側が自分に都合のいいように解釈している可能性も否定できませんが、いずれにしても知らん顔して大家さんと直接契約に臨まれるようお勧めしたいと思います。

仮に業者の言い分が通ったとしても、最悪の場合でも規定の仲介料を支払えばいいわけで、言ってみれば、命まで取られる事はありません。

実は今、勤めている会社も同じような経緯で大家さんと直接契約したとの事です。

当時、社長が事務所を探している時、電話で連絡した業者からファクスで物件案内書が来たんですが、自分で現場まで行くと何の事はない、いつも前を歩いているビルに　「テナント募集、電話番号○○」　とノボリが立っていた物件だったとの事です。

いつもは気がつかなかったようですけどね。

それで知らん顔して大家さんに　「前の広告を見たんですが　・・・」　と言って直接契約したんですが、その業者からは何にも言って来なかったようです。

従って、わが社の場合はもっとヤバかったかも知れないんですが、バレたら仲介料を払えばいいんだろう、という気持ちでいたらしいですが、結局は正解だったようです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

「バレたら仲介料を払えばいいんだろう」で行きたいのですが、倉庫の大きさが半端ではありませんので、仲介料も桁外れです。資金繰り面でも、仲介料が必要なら他の物件を探さなくてはならないかもしれません。

もう少し「法的」に調べてみます。

お礼日時：2005/05/19 08:45

No.1 回答者： Sea-Breeze 回答日時： 2005/05/18 12:04

賃貸契約のみならず、不動産売買でもよくあるケースです。

結論を先に言えば、ほとぼりが冷めてから直接契約されても仲介業者は文句が言えないという事になると思います。

もしこれが公開されていないある物件を紹介してもらい、気に入ったからと契約仲介の依頼を正式に業者に行ない、質問者様が大家さんと面識ができた後に、何らかの理由で契約を破棄し、時間をおいてから大家さんと直接の契約に臨んだ場合は、法的に両者に責任が発生するかも知れません。　 つまり仲介業者に対する背信行為と言われるかも知れません。

ただご質問の場合は、大家さんがウェブ上で自らの存在を公開していますし、そもそも仲介業者の紹介がなくても物件自体を認識されていたとの事ですから、大家さんと直接交渉しても仲介業者が途中で文句を言ってくる可能性はないと判断します。

もちろん、こちらからわざわざ業者に連絡する必要もありません。

ただご質問の場合に厳密に法的にどうなるかと言うのは、弁護士さんなど専門家の意見を聞かなければいけないので、一応　「自信なし」　とさせて頂きます。

一方、気になるのが大家さんと仲介業者の関係が予想より強くて、直接契約しようとしても　「悪いけど、この業者を通じて契約してもらえませんか」　という反応があるかも知れません。　 その場合は仕方ないと考えますが、直接契約が可能との事ですので、その心配もありません。　 先に進めばいいと思います。

もし直接契約が成立したあと、業者から何か文句を言ってきた場合ですが、上に挙げたように、紹介される前から知っていた、大家さんの連絡先もウェブ上で自分で公開していると反論すれば、それ以上文句を言える事筋合いではないと思います。

この回答へのお礼

もともと、私の会社の女性が営業の電話を取って、「大屋さんの営業が訪問したいと言っている」と、私に伝わったのでその業者と会うことになったのですが、合ってみると仲介業者だったという経緯があり、どこかに納得できないという思いがありました。

私も勉強不足で、その倉庫の視察も、直接大屋さんに依頼出来たところを、仲介業者といっしょに行ってしまったため「逃げられなく」なっていたのが1年前です。

気持ち的には、Sea-Breezeさんがおっしゃるように、文句を言える事筋合いではないと思いますが、不動産関連の法律などは良くわからないので、法的にどうのと言われたらめんどくさいことにならないかと心配しています。

お礼日時：2005/05/18 13:34