本件の場合の購入価格について

30代男性です。地方の土地購入について伺います。父が約20年前に、旧知の知り合いより将来の購入を前提に借りた、大通りから100mほど引っ込んだ場所の土地です。借地のまま8年前に父が亡くなり、現在は空き地同然ですが、そのままお借りしています。数年前、地主から、購入するか返還するかを決断するように話があり、家族で相談の上、いずれ購入したい意向を先方に伝えました。しかし、そこで提示された金額(8年前にこの地主が近隣で売買した額約\15万/坪)は、現況を考えると地元の不動産業者を始め、一様に高いとの意見で一致しています。しかし以降、近隣で売買の実績はないようです。値下げして欲しいと話したところ、以来先方から話が途絶えておりましたが、ここへ来て「当初の1割引き以内で」と新たな提示がありました。路線価約\25,000、近隣の公示地価は約\30,000です。先方はとにかく買って欲しい、もうこのまま賃貸を続ける事は出来ない(現在利用されていないため、土地の使用目的が契約と異なっているため、という先方の言い分)、早急に決めて欲しいと一方的に迫ってきます。数年前、銀行に提出する必要があるとの事で、購入を前提とした念書の記入を迫られ、言われるがままに署名した事もありました。新たな提示額も、このご時勢、高いと感じます。さらに値下げを迫れば「売らない、返還を。」と言われるかも知れません。長年借りた事も多少考慮して欲しいところですが、このケース、値引き交渉をどう進めたら良いでしょうか?　或いは、どうしても欲しい土地ならば、高くとも言われるがままの金額で購入すべきでしょうか?
土地購入の経験がないため、不安でご相談申し上げます。

No.1 ベストアンサー 回答者： mimicann 回答日時： 2009/02/21 08:34

>>8年前にこの地主が近隣で売買した額約\15万/坪

>>ここへ来て「当初の1割引き以内で」
>>路線価約\25,000、近隣の公示地価は約\30,000です。
1割引でも高過ぎじゃないですか。
“「売らない、返還を。」”を言われても良いぐらいじゃないと交渉が出来ません。
相手は売りたいのです。

>>長年借りた事も多少考慮して欲しいところです。
20年間借りた借地を近隣地価の半分以下で買ったこともあります。

近隣公示地価は3万円なのでそれ以下じゃないと買わないが正論です。
この不景気でそんな高い金額で買う必要ないです。
相手が買ったときの金額なんて関係ないです。

>>どうしても欲しい土地ならば、高くとも言われるがままの金額で購入すべきでしょうか?
どうしても買いたいなら、高額でも良いでしょうが、sirrus113さんが乗り気でないのなら、その旨を伝えるべきです。
「それで買うなら、他の土地を買った方が良い。」と言うべきです。

それで、交渉決裂してもしょうがない位の勢いで言ってください。

この回答へのお礼

貴重なご意見、誠にありがとうございます。経験がないもので、どう交渉すべきなのか、提示された金額を飲むべきなのか、交渉の余地があるものなのか、大変参考になりました。交渉決裂の可能性も視野に入れて、話を進めたいとおもいます。

お礼日時：2009/02/21 15:10

No.3 回答者： mi_roku 回答日時： 2009/02/21 11:53

老婆心から・・・

路線価、公示価格が、/m2なんて、事はありませんか？

この回答への補足

質問文に載せた「路線価約\25,000、近隣の公示地価は約\30,000」の単位は/m2だと思います。

補足日時：2009/02/21 15:03

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2009/02/21 09:11

元業者営業です

まず始めにお断りしておきますが、これから回答させていただく内容はあくまで「私の見解」ですので、決して１００％の回答ではありません。ご質問者様は「こういう考え方もあるのか」程度の参考にしてください。

まず、民法上では「口約束」でも契約は成立します。今回のケースで言えば「売るよ」「買うよ」と双方が意思表示した時点で「契約成立」です。これはその内容が公序良俗に反しない限り「有効な契約」になります。
（八百屋で大根を買うときわざわざ書面は作りません。しかし、これも「契約」です）

＞地主から、購入するか返還するかを決断するように話があり、家族で相談の上、いずれ購入したい意向を先方に伝えました
＞購入を前提とした念書の記入を迫られ、言われるがままに署名した事もありました。

前述の「契約の自由の原則」に照らせばこれは「双方合意の上で契約成立」と解釈できます。

通常、不動産を購入する場合その多くが「個人対個人」の直接契約ではなく「業者対個人」か「個人対個人」でも間に仲介業者を入れます。なぜなら「個人対個人」ならその契約内容（公序良俗に反しない）は全て有効で「自己責任」になりますが、売主が宅建業者や間に仲介業者が入ると様々な点で買主が法的に保護されるからです。

ご質問者が署名した「念書」の様なものですが、通常「念書」は形式としては誓約書に近いもので、一方がもう一方に対して約束する内容を記載して差し出すものです。念書は、基本的にそれだけでは法的拘束力/強制力はありません。しかし、契約を交わしたということの証拠であり、契約である以上それを履行する義務は当然にあります。最終的に法的強制力を得るために裁判で争うことになれば、素直に相手が約束（契約）したことを認めるとはかぎりません、そんな時、念書は契約成立の有力な証拠となり、裁判を有利に進めることができます。

つまり、ここで重要なのはその念書が「どのような内容だったか」です。もしも細かい契約条件（金額、契約日等）が記載されていればその条件に「合意」した事になり当然ご質問者様に「契約履行義務」が発生します。

逆に何もそのような条件が記載されていない場合、これからその条件を詰めていく（交渉）事になります。
そうなるとご質問文にある「どうしても欲しい土地ならば、高くとも言われるがままの金額で購入すべきでしょうか?」というご質問文に対する回答としては
「その通りです」という回答になります。
つまり、ここでも民法上の「契約の自由の原則」が適用されます。売主は所有物を「何時、幾らで、誰に」売ろうと「自由」ですし、買主はその条件で「買うか買わないか選択する自由」が「双方に」認められているのです。
そうなると売主が「当初の1割引き以内で」という条件を提示してきた以上、公示価格、路線価、近隣相場は意味を成さなくなります。「個人の財産に第三者が価格を（強制的に）つける事」はできません。

そうするとあとは交渉しかありません。
交渉の仕方は売主によってそれぞれで一概には言えませんが、先ずは近隣相場を調べ（平米単価）、お互いの妥協点を探ることです。元々利害が反するもの同士なのですから、どうしても「妥協」は必要です。
そしてその条件が妥協できない場合は「ご縁が無かった」という事になります。残念ですが仕方の無い事です。

あと、出来れば仲介業者を入れて交渉、契約する事をお勧めします。先述の通り間に業者を入れる事により、その業者は「仲介責任」が発生して「一方的に不利な内容」の契約を結ばされるリスクは軽減できますし、「交渉」→「契約」→「引渡し」までスムーズに段取りを組んでくれます。
特に、銀行での借り入れをお考えなら大前提として「個人間売買（仲介業者なし）」の契約では銀行は融資してくれません。おのずと「現金のみ」での購入になります。

長くなりましたが、先述のとおりこの回答が１００％正しいと断言できるものではありません。特に念書の内容、お父上様と売主との約束がどういう内容だったのかで（何かしらの契約書が存在しているのか、また、その記述内容）大きく変わる可能性があります。

ご参考まで。

この回答への補足

早速に、ご丁寧で詳細なお答えをありがとうございます。
＞「口約束」でも契約は成立します。
これは私も重大なポイントだと感じています。父は本当に将来購入のつもりで賃貸契約を結びました。この時点で具体的な購入金額や購入時期の話し合いは無かったようです。でも亡くなるまで、いずれ購入したいという意思は確かに持ち続けておりました。その意思を継いで、私が購入する方向で検討したいと考えているところです。
＞「念書」の様なもの
実は、先方が銀行より融資を受ける目的で作成されたもので、そこには「甲(地主)は乙(私)に○月×日までに\****千万で土地を売買する」と記されていました。その際、先方から口頭で「いずれ購入して頂ける場合は、ここに記載の日付や金額などの詳細を改めて相談しましょう」と言われました。父の旧知の知り合いからそのように迫られれば、悩みましたが人助けと思って署名せざるを得ませんでした。さすがに私からも「融資を受けるために作成された売買契約書であって、実際の売買契約を示すものではない」と言う確認書を作成、署名を求めました。しかし、「知り合いの中だから・・・そのような書類は要らないでしょう」と言われ、署名には応じて頂けませんでした。その後「融資は受けられたのか」「あの念書のはどう扱われているのか」など、不安な日々を過ごしていました。先方からは何の連絡も無く、その辺りから地主に対して不信感を抱くようになっています。こちらから伺って「融資は受けられた」とようやく返答をもらいましたが、謝辞がなかった事も一因です。
＞そうするとあとは交渉しかありません。
そこが、お互い知り合いゆえになかなか具体的な交渉が進まず、本当に難しい所です。仰るとおり、仲介業者を介して交渉すべきとつくづく感じます。しかし先方からは、仲介手数料を考えると、直接のやり取りが良いとも言われた事がありました。それでも現状を考えると仲介業者を頼もうと思っています。

ご意見、大変参考になりました。
契約と言う言葉の意味、交渉の進め方や仲介業者の必要性など、改めてよく考えて交渉に臨みたいと思います。
ありがとうございました。

補足日時：2009/02/21 16:08