築25年の中古住宅

Question

中古住宅を購入しようと物件を探しています。
先日、ほぼ希望通りの物件に出会いました。
しかし、「築２５年」（S55.3）。
現在は居住中である家の中を見せていただきました。
素人目では問題なく、お風呂のタイルに少々カビが着いている程度でした。
・南４M道路に接する、木造２階建て５Kの間取りです。
・台所を４年前にリフォームしています。
・風呂場のリフォームはしていないそうです。
・シロアリ対策の扇風機が床下に３機あるそうです。
・屋根はセメント瓦です。
このような物件の場合、購入前に必ず確認しておくべきことを教えてください。また、購入後メンテナンスが必要と思われるポイントとその理由を教えてください。よろしくお願いします。

shion0851 · Accepted Answer

希望通りの物件に出会える事は少ないです。
そういう意味ではラッキーですね。


物件自体の事ではありませんが中古物件購入にあたって。

売主さんはまだ居住中で、売却の動機が新築マンションの購入だそうですね。
マンションは完成が遅れやすいので、完成時期がまだ先ならば、もしも完成が遅れた場合に本物件の引渡をどのようにするか相談しておいた方が良いでしょう。
売主が仮住まいでもして引き渡してくれれば良いのですが、マンション購入でお金がなくてズルズルと住み続け、引渡しが1ヶ月伸びるなんて事も。
その場合の対応や補償などについてきちんと取り決めしておきましょう。

些細な事ながら、物件の引渡しが半年以上先だとローンの審査手続きが少し煩雑になるかも知れません。
もしローンを組まれるようならば銀行さんと相談しておいた方が良いでしょう。


木造で築２５年というと多かれ少なかれ痛みが出ているかと思います。
これくらいの中古戸建ならば、費用をかけて大規模な修繕（リフォーム）をするよりも最小限の補修に留めて、浮いた費用を建て替えの費用へ回すのもひとつです。
建物の状態に応じてですが１０～１５年後には建て替え時期ではないでしょうか。
こういったプランニングも含めて購入計画を練る事をお薦めします。（業者任せだと怖いですヨ）

もしも隣地との境界線の確定がされてなければ、きちんと境界確定をしてから契約しましょう。
築25年程度ならあまり心配ではありませんが、もっと古い物だと1ｍもズレている事もあります。
これは前面道路についても同じです。

あとは近隣環境などの調査として平日・祝日それぞれ朝昼晩に周辺を一度見ておく事。
雨の日も見ておきたいですね、特に庭の水はけとか。

長々と失礼しました。

noname#21816 · Answer

気分を悪くされても困るのですが、このケースの場合２５年もたっているとのことで、多分心配することはないと思いますが。
これはその近くの人に聞いてもちょっとわからないケースの時です。
住宅建てる前は何の用途地であったか、市役所で聞かれたらいいかと思います。（法務局ではなく）。工業地であったりします。
地図のゼンリンは昭和２３年から地図をつくりはじめていますが、手に入ればなおよいですが。

あとこの教えてgooで中古住宅で検索するとでてきますので
参考にしてください。

noname#21543 · Answer

電磁波数値　白血病への危険値　　０．２です。
訂正が2度目ですみません。

noname#21543 · Answer

http://www.sei-ken.co.jp/mijika_denji.htm

高圧電線による電磁波についてです。

noname#21543 · Answer

電波障害
高圧電線による白血病の発生
東京都山手線より郊外で発生した。2階家の上に高圧電線がかかっておりテレビゲームに子供が長時間熱中して。
という事件が発生。結局地下に電線をはわしたということ。
　まだまだ日本は規制が、あまいです。ただし公共施設の保育園なんかだとその近くではたてていないそうです。

白血病にかかる可能性は４．０が最低値だということです。電力会社に頼めば機械を所持しており無料で測定してくれます。

まあ、普通はテレビやアマチュア無線に影響、携帯電話も影響（電池が浪費）します。

janvier · Answer

築２５年といえば、今の時点で見ればどの部分もまだしっかりしているように見えるでしょうが、人間でいえば更年期、これから次第にあちこちの不具合が出てくるはずです。

　中古物件の場合にまず気をつける部分といえば、基礎の不同沈下やひび割れ、土台や柱の下部の木材の腐食、蟻害といったところですが、次いで、床の「ふわつき」、これは、多くが合板で出来た床材の「へたり」とともに、それを支えている根太材の反り、曲がり、腐りなどで発生します。

　このように家屋の下回りに重点をおいて調べるのは、家屋はとかく湿気やシロアリの被害などによって下まわりから痛みがすすむからです。ましてこの家屋の場合、床下換気扇を３基も設置しているところからみて、実際にかなりの湿気に悩んだか、シロアリの被害があったものと推測されますから。

　湿気については家屋の周囲をよく観察して下さい。できればキッチンの床下収納庫などの部分から床下の湿り具合も見たいし、床下のキレイさも見たいところです。

　雨漏りがあるのかどうかも問題です。柱や壁の上部や天井のシミに注目して下さい。あるいは天井にハッチが作ってあったりすることもあります。ことに雨漏りはその部分が断定しにくく補修もしにくいものですので、雨漏りの痕跡があったらちょっと心配です。

　あとは家屋の歪みと傾き。これは外壁のヒビ、サッシやドアの締り具合とすき間、柱と塗り壁とのすき間、廊下に転がしたビーダマなどで分かります。
　壁の内部に仕込んだ断熱用のグラスウールはたぶんダレて下がっていると思われますが、そこまで考えていると中古物件はとても買えません。

　柱や天井裏などに多用しているボルト類などは、木材の乾燥による縮みとともに、もうかなり緩んでいると思いますので、これは後日一度増し締めする必要があるでしょう。

　屋根がセメント瓦ということですが、その耐久性の低さもしかることながら、新築時点でなぜセメント瓦を使ったのか、ローコスト住宅ゆえか、あるいは他に理由があったのかと、ちょっと気になります。

　５５年に建てられたということですから、５３年の建築基準法の改正に沿って、耐震性はそれまでの家屋よりはある程度高められていると信じたいところですが、こればかりは壁を剥がして筋交いの入り具合などを具体的に調べてみなくては分かりません。しかし、もしプロの鑑定士や経験豊かな大工さんなどでしたら、その他の部分の建て方の程度を見れば、こうしたことはある程度推測することは出来ます。

　キッチンはリフォームされているということですが、浴槽の痛み具合はよく観察して下さい。ボイラーや湯沸かし器、それに、ことに床下を通る温水管などはそろそろ寿命だと思います。

　まだまだありますが、出来れば二階に上がってドンドンと足踏みしてみて下さい。異常に音が響くようでは構造強度が低いことも推測されますし、余計な騒音で後々不満がつのります。

　家屋の程度についてご自分で調べることに自信がないとお考えなら鑑定士に見てもらうか、あるいはお知り合いの不動産屋さん、あるいは大工さんといった方に多少のお礼をさし上げることで同道してもらうというのはいかがでしょうか。プロはやはり目のつけ所が違いますから。

　また、なぜ売りに出されたのかを知ることも大切ですし、面倒でもその土地の法務局に出向いて土地の登記内容や抵当権などの設定、さらに家屋の保存登記の内容や権利関係、抵当権の設定状況なども調べてみたいところですね。ことに借地権などは正確に把握しておくことが必要です。

　ついでに、出来ればご近所でこの付近一帯の環境や交通、学校や病院などの施設など、いろいろな角度から詳しく聞きたいところです。

　さらに、築２５年ということになると、外壁の塗装など購入後の補修費用として当面二百万円前後、そして後々、補修やリフォームの費用として数百万円から一千万円弱ぐらいはかかりそうに思います。

noname#21543 · Answer

失礼ながら、売りに出された理由を確かめられましたか？
担保がかかっていないか。（あれば仲介業者が、除いているケースあり）
その他何か言えない理由とか。

カラス、ハトなど害のあるのは来ないか。

noname#21543 · Answer

http://www.2550.net/estate-tyuuko.htm

http://www.jyukou.go.jp/navi/shutoku/reform/main/11/ijikanri.html

http://www.chord.or.jp/reform/point2/012/012.html

その他
・1日、また年間を通しての太陽の方向
・電波障害
・雪、雨の流れる方向
・学校までの距離

1番のセメント瓦の件、約10年に訂正します。

dokokani · Answer

チェックするポイントは多々あります。
案内されて、トラブルに出会った経験のない方には、チェックポイントはわかりません。
重要なチェックポイントは表面的には見えないところにあるからです。あと「きざし」があっても、理解できない、過不足なく評価するのは困難です。
　例えば、内装の不手際に目が行きますが、家全体の価値からみれば、小さなことです。土台や基礎、壁、柱、天井裏、屋根などのチェックをしてみないと長くすめるものかおどうかの判断はできません。つまり内装のチェックは二の次です。
　購入後のリフォームをどのくらい検討しているのかにもよりますが、

図面が残っているのか、違法部分はないのか、価格は相場並か、雨漏れはなかったか、リフォームはきちんとなされているか、隣近所に要注意人物はいないかどうか、などチェックポイントは無数にありますので、詳しい第三者を交え、結論は急がないことです。


トラブル予防のポイント
http://www.chord.or.jp/reform/point2/012/012.html

住宅性能表示制度
http://www.sumai-info.jp/seino/kznkaisetu.html

トラブル事例
http://homepage2.nifty.com/kweb/new/sumai_top.html

写真集
http://homepage2.nifty.com/kweb/new/sumai_photo.html

noname#21543 · Answer

カビは、水周りにきますから、（黒カビ恐いです）念入りにチェックされたらと思います。
　押入れも湿気とりなどを入れられているかたずねられたらいかがでしょうか。

＞・シロアリ対策の扇風機が床下に３機あるそうです。
これはいいですね。けっこう価格は高いですから、
さびとか点検されグリスとか油をいれる必要も出てくるかもしれません。

築25年の中古住宅

希望通りの物件に出会える事は少ないです。

気分を悪くされても困るのですが、このケースの場合２５年もたっているとのことで、多分心配することはないと思いますが。

電磁波数値 白血病への危険値 ０．２です。

電波障害

築２５年といえば、今の時点で見ればどの部分もまだしっかりしているように見えるでしょうが、人間でいえば更年期、これから次第にあちこちの不具合が出てくるはずです。

失礼ながら、売りに出された理由を確かめられましたか？

この回答への補足

チェックするポイントは多々あります。

カビは、水周りにきますから、（黒カビ恐いです）念入りにチェックされたらと思います。

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