父親名義の家(要するに私の実家)があります。父親は82歳と高齢で1年半前から老人ホームに入っていて

Question

父親名義の家(要するに私の実家)があります。

父親は82歳と高齢で1年半前から老人ホームに入っていて母は9年前に他界。

要するに空き家になってます。

父からは、この家をもらいましたが私たちも住まないので、売買しようと考えてます。

亡くなってからなら相続税が掛かるが3000万までかからないのですね。

現状なら贈与税が掛かると思いますが、何年も放置するのもどうかと思い売買に入りたいと思ってます。

贈与税がかからないようにするにはやはり亡くなるまで待つしかないのでしょうか。

他良い方法あるでしようか。名義を変えるとか。

査定など全く何もしてませんが、1000万くらいと思います。
主に土地代です。

tenteko10 · Accepted Answer

1000万くらいなら父親の名義のまま売却して父親名義のまま銀行等に預けておけば良いと思います。
その額なら自宅の売却利益には税金がかからないので亡くなってから相続手続きすれば良いと思います。

贈与税も年１００万位ならかからないので少しずつ受け取る事も出来ます。

ben0514 · Answer

相続税は、遺産の総額に対して課税されることとなります。
それを実際に相続した人が相続した遺産額に応じて按分の上で負担して納税するものです。

贈与税は、暦年単位で贈与を受けたすべての贈与財産に対してまとめて課税されます。他の贈与がなければ一つの贈与財産に課税されます。

相続税の基礎控除は、3000万円+600万円×法定相続人の数です。最低3600万円の控除ということです。
その実家＝実家の家屋及びその敷地と考えられるかと思いますが、その評価次第ということです。
家屋の評価は。固定資産税で課税するために評価している金額そのものを使うこととなるので、課税通知書の中にある評価額を見るとよいでしょう。
通知書がなければ、市役所等で評価証明書を取得（数百円～）することでも確認できます。
土地については、何とも言えません。固定資産税の評価額を参考にして失敗することもあります。固定資産税の通知や評価証明をもって、税務署の相続税の担当にどのような評価方法になるのかを確認することです。
そして教えてくれそうなら、評価計算を教えてもらってください。
土地の場合には、固定資産税の評価額に倍率を乗じる倍率方式、土地に面するどうりょに付されている路線価などから算定する路線価評価方式の二通りあります。道路が複数面していたり、形が複雑であったりする場合、面積が大きい場合、色々なケースで特殊な計算になります。
最大評価で相続税基礎控除内であれば、父親名義を相続してからの売却でも、父親名義で売却し資金を将来相続するでもよいでしょう。

すぐにあなた側で使う予定のある資金の場合には、相続というわけにはいかないでしょう。贈与税となると、高額な税負担の可能性があります。
基礎控除は130万円だったかな？
課税対象の評価は、相続税と同じになります。

相続税の対策として、または早く贈与で自分のものにするということであれば、不動産は持ち分贈与ということもできます。
評価額を算定したうえで、贈与税がかからない評価持ち分となる割合のみを贈与し、登記を行う。持ち分がすべてあなたの分となったら、あなたの名義のみで売却です。贈与税のかからない贈与を何回すればよいかということでしょう。ただし、連年贈与は、初年にその後の贈与を約束したといえる場合には、全額初年に贈与した贈与を約束したとしてまとめて課税を受ける可能性があるので、税理士など詳しい人とともに行動する必要があるでしょうね。

急がないのであれば、贈与ではなく相続がよろしいでしょうね。
他の遺産があって相続税が心配であれば、生前贈与で贈与税に注意しながら遺産を減らして対策するという考えもあるでしょう。

最後になりますが、相続税や贈与税での建物（家屋）の評価に利用される固定資産税の評価額、これは再建築価額といわれるものです。価値が0となることはなく、そこそこの金額評価がずっと残ります。
売買相場では取り壊しが必要ということで土地売買においてマイナスかもしれませんが、個々に評価で再建築価額となると、売買相場と大きく異なるので注意が必要です。

zassoo2111 · Answer

父が死去する前に売却がよいと思います。
譲渡所得税の居住用資産の売却の特例で、3000万の控除を活用するためには、引っ越しした3年後の年末までに売却することになります。
老人ホームに転居した場合も、3年後の年末までの売却だと思います。
なお、売却の翌年の確定申告で、手続きが必要です。

mukaiyamo · Answer

＞父からは、この家をもらいました…

とは、登記簿をあなた名義に替えたと言うことですか。

＞現状なら贈与税が掛かると思い…

登記簿を書き換えたのなら、売る、売らないにかかわらず贈与税が発生します。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4402.htm

その上で、売れば譲渡所得税です。
もちろん、払った贈与税は譲渡所得での経費となります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm

＞亡くなってからなら相続税が掛かるが3000万までかからない…

無条件で 3000万無税なのではなく、一定の条件があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

＞贈与税がかからないようにするには…

まだ登記簿は父名義のままなら、売却代金を父の預金口座に振り込んでもらえば、贈与税の問題は発生しません。

父に譲渡所得税は掛かる可能性がありますが、実際に掛かるかどうかこのご質問文だけでは判断できません。
無税で済む可能性もじゅうぶんあり得ます。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/index2.htm

父親名義の家(要するに私の実家)があります。 父親は82歳と高齢で1年半前から老人ホームに入っていて

1000万くらいなら父親の名義のまま売却して父親名義のまま銀行等に預けておけば良いと思います。

相続税は、遺産の総額に対して課税されることとなります。

父が死去する前に売却がよいと思います。

＞父からは、この家をもらいました…

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