借地の更新及び、その土地の購入について

４０年ほど借りている土地があります。
その土地を借りた時点では、そのままでは家を建てることのできない傾斜地でした。
それを当方で土留めと盛り土をして平地にし、道路と同じ高さの土地にしました。
そこへ家屋を建てました。

１０年前に老朽化により土留めをこちら負担（８００万円ほど）でやり直し、家屋も新築しました。

現在土地の借地権の更新時期で、不動産屋が言うには土地の価値の４％ほどの更新料を請求するとのことでした。
この場合、当方で支払う土地の価値の４％とは、
１、借りた時点での状況から、傾斜地だった場合の価値。
２、現在の平地の価値。
どちらなのでしょうか？

もうひとつは、この土地を買い上げる場合ですが、借地権を持っていますので、価値より値引きされた額での
購入ができるのでしょうか？
また、土地の値段の算出方法は、
１、借りた時点での状況から、傾斜地だった場合の価格。
２、現在の平地の価格。
３、こちらで土留めを負担しているので２から土留めの費用を引いた価格。
どれになると思われるでしょうか？
またこのほかに法律的にこうなるだろうというご意見がありましたらお聞かせください。

よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： law_amateur 回答日時： 2005/07/04 00:29

　結構難しい問題です。

　まず，更新料の基準ですが，これは慣習の問題ですので，何ともいえません。これを決める法律はありません。慣習がどうなっているか，慣習がなければ，条理（何が公平か）で決まることになるでしょう。

　一つの考えとして，あなたが支払っている地代は，どのような土地の金額を基に算定されたものでしょうか。ここでの土地価格が，更新料の基準とされる可能性があると思われます。

　なお，更新料の支払い自体が法律で求められているものではありません。更新料を支払わないからといって，借地権の更新ができなくなるわけではありません。借地契約の更新を拒絶するためには，自己使用の必要性などの「正当の理由」が必要です。

　不動産屋の言い分が不当だと思われるのであれば，更新料の支払いを拒んで，明渡の裁判で争うというのも一つの選択肢として可能です。

　次に，買取の場合には，あなたとしては，傾斜地の価格での買取が可能だと考えられます。というのは，あなたは，傾斜地に土留めをして平坦な宅地としていますので，それによる土地価格の増加について，有益費償還請求権という権利があります（民法１９６条２項）。そして，理屈上は，
　　現在価格－有益費償還請求権の金額＝傾斜地価格
という計算になるからです。そして，この傾斜地下核から，借地権価格を引いて，その残額で買い取ることが可能だと思われます。