フラット３５と銀行ローンの併用

現在、住宅ローンとして、フラット３５と銀行ローンの併用を考えています。
自己資本の割合が少ないため、フラット３５を使うには併用は必須です。

併用する場合の、最も利率が低くなる銀行と、フラット３５と銀行ローンとの最適比率を教えてください。

今は八千代銀行又は千葉興行銀行で、５年ローンとの併用で、３５００万を半々で借り入れすることを考えています。
仮審査は４２００万で通しましたが、問題なく通っています。

No.1 回答者： noname#12813 回答日時： 2005/07/09 11:50

「最適比率」といっても、以下の要件によって異なると思います。

1.期間は何年組むか。
2.繰上げ返済の予定は？
3.3年後、5年後、10年後の金利をどのくらいに読むか

例えば質問者さまの借入3500万が35年かかるものなのか、10年で返し終えるものなのかによるという意味です。
35年ならばフラットの割合を多くするべきでしょうし、10年で返し終えるものならば半分以上を銀行ローン短期固定にした方が得です。
3年後に金利が上がっていないと予測するならば3年固定を多めに借りる方法もありますし、5年後に大きく繰上げ返済
できるならば5年固定でしょう。
こればかりはそれぞれの資金プランによって最適な比率は違いますので、お答えできないと思います。
ご自分で繰上げ返済も含めてシミュレーションしてみることをお勧めします。
フラットと併用できる銀行もたくさんありますが、私が何通りもシミュレーションしてみて思ったのは、結局どのパターンでも大差ないという感じです。
どこも一長一短あって、例えば八千代はフラットの金利は低いけれど10年固定の金利は高いし、みずほはその逆だし全期優遇幅が低かったり。

考えるポイントとしては、だいたいどこでも短期の固定期間終了時に繰上げ返済を無料でできるので、その時点でどれだけ残債を減らせるかです。
ちなみに質問者さまの、3500万の半分を5年固定にということは、5年後に繰上げできる自信がおありなのか、5年後に金利は上がっていないと予測しておられるのか、どちらかでしょうか。