中古住宅の値引きについて

中古住宅を購入しようかと検討しています。
平成７年にミサワが建てた物件で競売では、８００万程度で落札されていました。
売値は、１３８０万で不動産の方と話をしていて交渉したら１００万引いてくれました。何回も物件を見にいっている間に、近所の方と仲良くなり「もっと安くなるよ～」と聞きました。
その理由としては、
過去に持ち主が、個人的に９８０万で売りに出した点
道が、狭く車が入りにくい点
一階が、一部屋しかなく、近隣の住宅に比べると見劣りする点
が、あります過去に上手に不動産屋さんと交渉した方からのアドバイスよろしくお願い致します。
目標は、あと１００万の値引きです。

No.1 回答者： 10pph 回答日時： 2005/07/24 01:30

この物件の登記簿は確認していますか？。

問題はいくらで落札したか？、過去にいくらかだったかではなく、落札した業者が落札するために銀行からいくら融資を受けて抵当権が設定されているかがポイントになると思います。
抵当権の設定額に利潤をプラスした額が相手の譲れない額になると思います。

この回答への補足

登記簿は、確認していません。今預かっている書類は
(1)前に住んでいた方の契約書
(2)設計審査申請書
(3)地盤調査報告書
の三点になります。そのほかにコピーで
物件目録・抹消登記目録・登記権利者・義務者目録・固定資産評価通知表です。
抵当権という意味がよくわかりませんが、今回販売している不動産屋はＨ１５年頃に定年退職した方２名ではじめたみたいです。だから、他の物件はあまり私の近くには持ってないそうです。

補足日時：2005/07/24 09:48

No.2 回答者： ipa222 回答日時： 2005/07/24 01:32

８００万の落札物件で、ミサワがいくらもうけるのか？という話ですよね。

あと１００万安くしたとしても、４８０万の粗利ですか。
ぼろもうけですね。

この回答への補足

私も、裁判所にいったときそう感じました。
近くの人とも仲良くなり前に住んでいた方から、不動産屋さんのリフォーム？も
(1)家のクリーニング
(2)砂利を敷いた
ぐらいだそうです。他に必要経費として私個人が考えられるのは、『広告費』の約３０万程度と考えています。人件費は別として。。。
あと、ミサワといっても代理店が建て前任者が住んでいて、支払いの理由から競売にかかり８００万で落札され、今の不動産屋に権利がいってるのだと思います。過去に競売物件見ていたら、落札価格に５００万ぐらい上乗せは当たり前でしたね。

補足日時：2005/07/24 09:55

No.3 ベストアンサー 回答者： reomona 回答日時： 2005/07/24 02:05

ちょっと予想外のお金が出てネェ・・・。

後近所の方から聞いたんだけど昔９８０万で売りに出されたそうですね。
私ならこう言いますけど・・・・・
涎が出る位凄くいい値引きの交渉ネタですね。

プロに家の点検をしてもらって、痛んだ所の修繕として値引きして貰ってもいいのでは？
意外と盲点は屋根です。屋根の痛み具合はプロでないとわかりませんから・・・・後、水回りですかね。

不動産相手に遠慮は無用です。相手は仲介手数料を上限一杯もらっているのですから。
厚顔無恥でいきましょう。どうせ一回限りです。

私だったら「１０００万ならこの場で決めるわよ。」とこちらで指値しますね。
売主なら仲介手数料がないので１１００万の指値で
強気で行きましょう。

見劣りする。車が入れにくいは不動産に通用しません。
車は慣れれば大丈夫。で終わりです。

私はお金が無いと言い張り、東南角地の中古をゲット！！
指値も不動産ビックリ金額！！
でも浴室改装などグレードが高いものをそう入れ替え。
そして言われたこのセリフ
「本当はいくら持ってるの？」不動産を驚愕させた私でした。
何を言われても強気で・・・相手の都合なんて私には関係ない態度で。でも、言葉はやんわり優しくね。
参考にされば幸いです。

でも、９８０万はいい交渉材料だわ。

この回答への補足

私は本当にお金があまり無いんです。だから９８０万で購入できたら、非常に嬉しいですね。やっぱり交渉次第なんでしょうか？７月１３日に家を見に行き本日に父と一緒に行く予定だったのですが、隣の家に不幸ができ、本日見にいけなくなり、一週間延ばしてもらおうかと考えています。
家は、素人の私が見ても屋根の葺き替えは、必要だと思っています。
交渉したときは、いくらぐらい値引きしてもらったんですか？

補足日時：2005/07/24 10:03

No.4 回答者： momoko3 回答日時： 2005/07/24 10:48

落札価格800万円、登記費用30万円、引渡までの裁判関係経費100万円、リフォーム費用100万円、広告宣伝費20万円などが、原価として考えられます。

数字は過去の経験則です。
合計1050万円となります。ここから売却値段が1280万円ですから、この業者の儲けは、230万円です。通常、競売業者は２０％～２５％の粗利を見込みますので、230万円÷1280万円＝17.96％ですから、業者としては限界に近い数字ではないでしょうか。うまく交渉ができたとしても50万円くらいを目標とした方が、良いと思います。あまりやりすぎると、業者も人間ですから、他のお客様を探そうとするでしょう。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
裁判関係費１００万も必要なんですね勉強不足でした。
リフォームに関しては、清掃だけなのでそんなにはかからないとは思いますが。。。。

補足日時：2005/07/24 12:22

No.5 回答者： 10pph 回答日時： 2005/07/24 13:18

競売物件の代金は裁判所に一括払いしなくてはなりませんから、落札者はこの資金を用意する必要があります。

これを現金で用意できるような資金潤沢な会社のようではなさそうなので、この費用を金融機関から借りている可能性が高そうだったので、登記簿（正確には全部事項証明書）を確認されましたかとお聞きしました。
金融機関から融資を受けていればこの物件を担保にしているはずです。
この担保の事が抵当権です。

私の今住んでいる自宅も、競売物件を業者が落札してリフォームして売り出した物件でした。
ですから、その不動産会社が売主で、登記を調べると１２４０万円年利３％の抵当権が設定されていました。
この額はこの周辺の土地単価×面積とほぼ同等額でした。
また、この額は売り出し価格の約６５％でした。

取引の残金決裁の日には、不動産会社の取引銀行の担当者も同席していて、私が不動産会社へ支払ったお金をその場で取引銀行へ振込していまして、それをもって抵当権の抹消を手続きしました。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
抹消登記目録を、ＦＡＸ頂いております。
内容を簡単に記載致します。
平成７年６月　抵当権（仮）に○の印があります。
平成１６年１０月１３日は、差押に○抵当権の○は消えています。よく意味がわかりませんが。。。　

補足日時：2005/07/24 21:20

No.6 回答者： masa7777 回答日時： 2005/07/24 14:02

確かに、あと１００万値引きできるかもしれません。

が、その値引き交渉している間に、１，３００万円で買いたい、と他の人が言うかもしれません。

その場合、一度１，２８０万円に値引いたあなたに、営業さんが親切に声をかけてくれるかも知れないし、くれないかも知れません。

不動産の価格交渉は、たとえばクルマの交渉と違ってこういう面がありますので、どうぞお気をつけて。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
営業マンさんからは、連絡は一切ございません。
少し不安です。

お礼日時：2005/07/24 21:26

No.7 回答者： momoko3 回答日時： 2005/07/24 15:16

＃４です。

裁判費用１００万の内訳は、執行官費用が５万円と強制執行代金９５万円です。もちろん正確ではありませんが、断行するには、荷物を数ヶ月預かる必要がありますし、断行するには専門業者が入りますので、そのくらいは見ておいた方が良いという数字です。実際は、任意で引渡をしていただいて、２０万円くらいの立ち退き料ですむ場合も多くあります。リフォーム費用はかかっていないとのことですので、原価から差し引き計算してみると、最低原価は８７５万円ということです。粗利が３１％になります。この辺を予想して、交渉に入るのですが、競売不動産を扱う業者は、普通の営業マンより、交渉事になれているケースが多いと思いますので、ご自身の購入希望金額を駆け引きなしで話されたらどうでしょう。それ以上では買えないという意志をはっきり出しておくのがいいと思います。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。
値段を指しで決めて交渉していきたいと思います。

お礼日時：2005/07/24 21:28