家賃の求め方

会社で自社倉庫の建設をすることになりました。その倉庫は自社で活用するつもりですが、賃貸として貸し出すことも平行に考えています。その場合の賃料はどのように試算するのでしょうか。単純に建設費・設備費用等の諸経費を建物の償却年数で割って利益を乗せると借り手が出てこないような高額になってしまいます。こういうことって、先に賃料を想定して、それに見合う建設費等の諸経費を算出していくものなのでしょか？アパート経営の場合を考えると、１棟１０部屋の建物を３０００万円で建設し、１部屋６万円で貸したとしても元を取るのに５０年必要です。まったく、
見当がつきません。具体的に教えてください。お願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： SS-river 回答日時： 2005/09/01 16:06

　今日は、お気に召さないでしょうが私の考えを端的に申し上げます。

自社以外の賃貸管理の企画も有ると言う事ですから申し上げますと、当該企画に際しまして先ず、物件そのものに沿った管理運営構想を策定することが大切だと思います。そのためには、当該倉庫の特性を的確に把握しておかないといけません。
　
(1)物件特性の把握
　　此処では倉庫を中心に考察しますが、当該周辺地域の業務地域としての熟成度　　が高い場合や、周辺地域を巻き込んだ大規模projectの場合、又、当該地域に　　公的規制（住宅の設置義務が掛けられている場合や総合設計制度の容積割り増　　し利用による住宅の付置義務）が課せられている場合等
　＜所有形態による分類＞
　　　★　自社所有倉庫
　　　★一括賃貸
　　　★一部賃貸
　　　★管理業務受託倉庫
　　自己所有以外の場合の注意事項としては、所有者側の事業計画と実際の管理運　　営側との意見のすりあわせが必要です。例えば、管理会社の選定に際して、所　　有者に指定の管理会社が有る場合等、通常の管理形態と異なる管理を実施する　　ことがあります。（配送倉庫のように終日業務の場合もある）
　＜機能、内容）
　　以上のような分類のほかに倉庫そのものの機能、内容や設備の違いにより当然　　その管理内容（賃料）は変わってきます。従ってその形態は様々ですからご自　　身で把握して下さい。
　　　★設備内容（電気容量、空調方式、電話回線等）
　　　★警備方式（有人または機械警備、入退館方式）　
　　　★営業方式（２４時間対応倉庫など）
　　　★建築構造、仕上げ等）
　　　★付加価値サービス　その他）
(2)事業収支計画　
　　賃料、共益費その他保証金等の策定に当たっては、事業収支計画と貸し倉庫の　　市場分析、周辺地域の相場、景気の動向や需要と供給等とのbalanceを考慮し　　なければいけません。単純に建築費・設備費等の諸経費を建物の償却％だけで　　算出するものではありません。
　
　　　自社のみで使用する倉庫であれば何の問題もありませんが、苟も収入を得よ　　うとするならば矛盾のない論理的な算出も心掛けねばなりません。
　　賃料の設定には多技にわたる要素が必要となりますので、駆け足で概略を述　　 べただけですが上記をご参考にして下さい。