市街化調整区域の不動産売買について

ご質問なのですが、
先日不動産屋で市街化調整区域の物件(宅地)を
購入しようと思ったのですが、
市街化調整区域は自己用住宅しか建てられないようで
無理じゃないかな、と思ったら
裏技で地主さんが建築し、
それを売買すれば大丈夫といわれました。
(ちなみに当方は地主さんと親戚や何親等の人間では
ありません。)
本当にそういった事はできるのでしょうか？

ネットで調べてもよく解らなかったので
どなたか詳しい方にアドバイス頂ければと思います。
また参考になるページなどありましたら
教えて頂ければと思います。

ちなみにその物件は埼玉県にあります。

よろしくお願いします!!!

No.5 ベストアンサー 回答者： shiyakusyo 回答日時： 2005/09/10 01:43

市街化調整区域で一般の人が建築できる条件は、基本的に次の3つです。

その他公共施設や病院などは別の条件がありますので割愛します。
１．既存宅地
２．農家等（農林漁業者用)の自己用住宅の建築及び分家
３．収用移転

１の既存宅地とは、都市計画法により市街化区域と市街化調整区域が分けられたとき(線引きといいます)に既に宅地（現況や地目上)である場合で、「既存宅地」としての確認を受けた土地のことです。これは、土地に対して許可が出るもので、許可を受けた土地であるならば誰でも建築は可能ですし、売買も出来ます。

２についてはその通り、農林漁業者用の自己住宅及び分家住宅なので、土地に対する許可ではなく、「人」に対する許可となります。その為、許可を受けた人以外には建築することが出来ませんし、基本的に売買は出来ません。（ただし、破産等の状況になり、財産処分の必要が発生したような状況であれば可能のようですが、そのような物件はなかなかありませんね。)なお、自己用及び分家であっても市街化区域内に土地を持っていますと、市街化区域内の土地が優先されますので、許可が取れないこともあります。許可の際には申請する家族全員の土地の名寄せを取り寄せ（全ての不動産財産)チェックされます。用途も基本的に住宅に限られます。

３については公共工事により土地を収用された際、移転先に市街化区域内に土地が見つからないときのみに適用されます。こちらも上記の２と同様「人」に対する許可なので申請者以外の人の建築は出来ませんし、売買も出来ません。

２、３とも商法上は売買できますが、都市計画法上は売買は認めていないということです。念のため。

１の既存宅地であれば、敷地の分割、売買は出来ますので、質問のような裏技ではありません。裏技であるならば、２または３のケースかと思います。この場合、仮に裏技で購入できたとしても、将来の建て替えや売買は一切出来なくなります。
そのような話を持ちかけてくる不動産屋には関わらないほうが賢明かと思います。詐欺に近い話ですね。＃３の方が仰るとおり、名義変更が出来なかったり、増改築に公的資金の融資が受けられない等、いろいろと支障が出る可能性があります。

No.4 回答者： noname#17429 回答日時： 2005/09/10 00:28

>どういった法律に触れてしまうのでしょうか？

市街化調整区域は都市計画法で定められています、
都市計画法違反です。
６戸建つのですか？随分勇気のある業者さんですね。
住宅メーカーさん、不動産さん、信頼しますか
あなたしだいです。

No.3 回答者： noname#17429 回答日時： 2005/09/09 23:08

何を建てる予定ですか？

その土地が調整区域に指定される以前から宅地ならば、そして周りに建物が沢山建っていれば、既存宅地と言うことで、(ほかにも条件はありますが）用途によっては建築許可が取れるかもしれません。

その後建築確認申請をして着工です
その裏技とやらは、あくまでも違法です。
名義変更が出来なかったり、増改築に公的資金の融資が受けられない等、いろいろと支障があります
お勧めできません。

この回答への補足

回答ありがとうございます!!!

住宅メーカーと不動産屋さんがセットで
土地を買うとその住宅メーカーで建物を建てるという
契約になっています。

周りの確か6軒程度
全てまとめて建築するようです。
建築許可等は住宅メーカーと不動産屋さんが
とってくれるという事でした。
しかし全て現金で支払いという事で、
やっぱり無理だったとなるというのは不安なので
調べてみようと思いました。

やはり転売目的で地主さんが建築して
直ぐに転売は違法なんでしょうか？
もし法律に触れるのであれば
どういった法律に触れてしまうのでしょうか？
知識が足りず、すいません。

もしよろしければ回答頂ければと思います。
よろしくお願いいたします。

補足日時：2005/09/09 23:44

No.2 回答者： gamigami 回答日時： 2005/09/09 22:23

地主さんが農家(漁師など)なら出来ますね。

農業、漁業の人の住まいがその土地でしか建てられないときに出来ます。
だから、建物が建っている土地を購入するのには問題はありませんね。
逆に土地で仕入れてしまうと、農業等に従事していないサラリーマンが建物を建てることは難しいです。

参考URL：http://www.city.kagoshima.lg.jp/wwwkago.nsf/V_KA …

この回答への補足

回答ありがとうございます!!!

実は建物は購入を決定してから
地主さんの名義で建築し、
完成後直ぐに
当方が買い取るといった形にするらしいのですが。

直ぐに売却しても大丈夫という事でしょうか？
よろしければ、回答頂ければと思います。

よろしくお願いいたします。

補足日時：2005/09/09 23:01

No.1 回答者： noname#20895 回答日時： 2005/09/09 22:21

「市街化調整区域では自己用住宅しか建てられない」というのは間違いです。

市街化調整区域では基本的には建築はできません。農家の方なら建てられることもある、ということです。
さて、市街化調整区域では建築はできませんが、既に建っている家を買えばそこに住むことはできます。しかし、調整区域の家を買って住むだけなら問題ないですが、それを建てなおすとなるとまた問題が生じます。基本的には建てられないのですから。建てられないということは、土地の値打ちもそれだけ安いということです。ですからあまりお勧めはできません。

この回答への補足

回答ありがとうございます!!!
安いからこそというのもあって
両親の老後の住家として
購入を検討しているのですが・・・。

さらにご質問なのですが
今地主さんが建物を建てて
直ぐに売却ということは
できるという事でしょうか？

よろしくお願いいたします。

補足日時：2005/09/09 22:55