突然の不動産マーケティング部への異動（未経験です）

いつもお世話になります。
私は広告代理店に勤めていて、10月からマーケットをやらないかと言うというお話を頂き、挑戦してみようと異動する事となりました。

私自身、担当者から依頼され企画書を作成した経験はあるものの、イチから一人でマーケをするのは初めての事で右も左もわからぬ状態です。
昨日、本屋さんで不動産マーケの本が見つからず
入門書を購入し少し読んで見ましたが、これから大変だなぁ・・・と気持ちが重くなっています。

不動産マーケ経験者の方など、多角的にお話を聞きたいのですが・・・

(1)情報収集に物件周辺の聞き込み調査をする際、不動産屋さんなどには、お客として行き話を聞けば良いのでしょうか？

(2)今ある情報収集の手段は、チラシのデータ、レインズ、不動産経済研究所の不動研、住宅情報（本とネット）です。これらをどう駆使すればより良いでしょうか？

(3)価格相場などは、周辺物件を集めまくっていてはキリがないのですが、どの程度の数を収集すれば良いか？

(4)他、工夫があれば教えて頂きたいです。

どうぞ宜しくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/09/22 14:49

>私は広告代理店に勤めていて、10月からマーケットをやらないかと言うというお話を頂き、

>挑戦してみようと異動する事となりました。

面白い分野だと思いますよ。

＞私自身、担当者から依頼され企画書を作成した経験はあるものの、
＞イチから一人でマーケをするのは初めての事で右も左もわからぬ状態です。

マスマーケティングと違って不動産分野はエリアと現場が中心です。なにしろ土地勘がなくては
商売になりません。
それとなんといっても首都圏近畿圏以外商売になりませんから、一定の範囲は押さえれば
やっている専門家が少ないだけに、けっこういい仕事ができます。


＞昨日、本屋さんで不動産マーケの本が見つからず
ないです。みすず総研の石澤卓志さんの『２００１年のオフィスビル』とかジャンルごとには
ありますけど、要するにリサーチ結果ですね。
総研なら各金融系の総研のレポートなど、市場のマクロ動向がつかめますが
今話題はオフィスでも物流でもなくマンション分譲なのだと思います。
ことにリートとファンドの動向
一番いいのは過去５年の「東洋経済」の不動産特集をざっと読むことです。


＞入門書を購入し少し読んで見ましたが、これから大変だなぁ・・・と気持ちが重くなっています。
専門家をうまく使いながら集めた情報の集計分析に徹すること。分析の結果を専門家にヒアリングして
修正をかけていけばいいのです。
この世界、にわか専門家やＷｅｂでゼニ儲けするためにいい加減なデータと憶測を書きまくっている
素人がいますから、要注意です。
マンションならケンコーポレーションが賃貸を中心に細かいデータを追っています。

＞不動産マーケ経験者の方など、多角的にお話を聞きたいのですが・・・
一応、商業施設を中心にマーケティング経験はあります。

＞(1)情報収集に物件周辺の聞き込み調査をする際、不動産屋さんなどには、
＞お客として行き話を聞けば良いのでしょうか？
週刊誌がマンションのモデルルームに覆面取材してバレてますよね。オフィスビルは単純に
調査でいいですが、マンションデベには、正面から広報通じてヒアリングが正攻法でしょう。
それとは別に、専門の調査会社を使う手もあります。

＞(2)今ある情報収集の手段は、チラシのデータ、レインズ、不動産経済研究所の不動研、
＞住宅情報（本とネット）です。これらをどう駆使すればより良いでしょうか？
対象はマンション市場ですか？
まず地価動向、新築分譲坪単価（マンションの価格/占有面積）の分布、過去５年の供給動向
などマクロ動向を頭にいれます。
地価についてはマクロでなく、たとえば大塚駅前など今も公示地価が毎年７％の下落して
いるのに対して渋谷区松涛は、１％の値上がりを示しているなど
地域格差の現れ方をつかみます。
これらは、基本の素養です。
そのうえで、大きな個別物件の売れ行き、トピックスとなる御殿山ハウスの一括分譲化
とか、今後の武蔵小杉新駅とその周辺開発など話題のプロジェクトを見ていきます。
さらに、つくばエキスプレスなどの新線周辺の動き、や大型物件の動向をみていかいます。

＞(3)価格相場などは、周辺物件を集めまくっていてはキリがないのですが、どの程度の数を収集すれば良いか？
新築のマンションの平均坪単価を推計を含めて抑えていきます
あとは、完成在庫の動向なども面白いデータになります。
というか調査の目的をしっかりおさえないとただデータごっこになってしまいます。
ターゲットとなる立地に対して求められるのは分譲平均坪単価です。
競合物件の平均坪単価は電話では教えてくれません。チラシから略算で出すか
モデルルームで聞き込むか、業者からデータを買います。

＞(4)他、工夫があれば教えて頂きたいです。
目的をもっと明確に持たないと、知らない人にには何聞いているかわかりませんよ。
なんだか、あなたの上司になったような気分です（＾＾；

この回答へのお礼

詳しいご回答を有難うございます。

ホント上司の様です（笑）
実は、私にはマーケの上司がおらず1人で頑張らなくてはならないので（もちろん、アドバイスを下さる方はおりますが、営業の方なので）大変、参考になりました。

昨日、初めて現地に行ってきて、歩き回って周辺の写真を撮影したりしたのですが、怪しまれますね・・・
私は女性なので、まだマシかな(^^;
今回は戸建のマーケで、マンションより難しいと聞いていたのですが、初めてなのでその辺はよくわかりませんでした。
現地周辺は、不動産屋さんが一件しかなくソコに入って「この近くに引越しを考えている」と言って情報収集したのですが、不動産屋があまりない＝物件もこの町にはあまり（新しく）建たないとおっしゃっていました。
戸建を新築しても、即売だそうです。
近くに有名デベのマンションがありまして、そこも第二期販売のみで結構な契約率だったので、マンションの需要もあったのかと思ったりしました。

今回、私が実践したのはとにかく未経験でプロとしての現地調査より「自分がここで家を購入するなら、どう見るか」で調査して来ました。

子育てする・買い物する・価格・広さ・セキュリティーなどです。
あと周辺の生の声を少しですが、拾ってきました。
これは住めば都なのか、住み心地は悪くないと口々に仰っていましたが・・・とっても田舎です。

その辺をどうプロモーションしていくか、文章にはまだまとめていませんが、週明けが大変になりそうです。

ご回答とても心強かったです。

もっと経験を積んだら、明確な質問もするかと思うので、またご回答頂けると有難く思いました。

お礼日時：2005/09/23 19:38

No.1 回答者： myuzans 回答日時： 2005/09/21 13:38

座学になりますが、以下の書籍結構おすすめです。

「はじめての人のマーケティング入門」飯野　一　小出　浩平著　かんき出版（不動産会社に就職した新人営業マンが、仕事にマーケティングの発想を取り入れて業績を伸ばしていくストーリーです）

もう少し掘り下げたいのであれば「マーケティングを学ぶ人のためのコトラー入門」片山　一郎著もおすすめです。

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。

早速、お勧めの書籍を購入しました。
「はじめての人のマーケティング入門」の方がとっつき易そうだったので、そちらを購入しました。

イラストも可愛いですね。

なかなか不動産の書籍はナイものなのですね・・・
がんばります！

お礼日時：2005/09/23 19:26