住宅金融公庫への繰り上げ返済し過ぎると不利？

はじめまして。住宅ローンの返済方法についてのアドバイスをお願いします。実は住宅ローンを住金のみで１７２０万円借りました。できるだけ早く返済したいのですが、早く返済すると住宅取得控除が受けれなくなるので不利であると聞きました。どのように返済すれば、より有利でしょうか。以下、詳細を書きます。
１，借入金額１７２０万円
２，返済期間は平成１３年１月から平成２８年の１５年間
３，毎月約８万円の返済、ボーナス時約３０万円の返済
４，元金均等返済
５，今年の７月に約１５０万円を繰り上げ返済し、それにより１年半短縮した。
６，近々、再度繰り上げ返済をしたい。（←これをどうするか）
　少々無理をしてでも今、返せるだけ返した方がお得なのでしょうか？また、住宅取得控除が受けれる１１年間（？）は借り続けて、毎月の返済額を少なくしていくのが良いのでしょうか。それとも控除のことは忘れて、頑張って８年ぐらいで返済した方が良いのでしょうか。どなたか詳しい方お願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#1085 回答日時： 2001/11/16 22:31

仮に150万円を年利2．5％で15年間借りると、支払う利息が54万円です。

一方、住宅ローン控除は1～6年目が年末ローン残高の1.0０％　　7～11年0.75％　12～15年目 0．5％ですから、
150万円返済して、15年間で１８万円ほどの減税です。
この間に、返済しないで銀行に預けても、貰える利息は微々たるものです。

やはり、低金利とは云え、利息の方が減税額より大きいですから、できる限り早期に返済した方が有利です。

No.3 回答者： yohsshi 回答日時： 2001/11/19 08:27

＞早く返済すると住宅取得控除が受けれなくなるので不利であると聞きました

現状の金利状態が継続するという前提であれば、前述の方がおっしゃられているように、早期に返済なされた方が有利だと思いますが、金利水準が上昇するということを前提とすれば、早期償還が不利となるという考え方が正しいと思います。

例えば、５年後に１０年金利が２．５％超（現在、国債で１．４％程度）になったとします。このような状況であれば、借入金利（現行3.1%）－税金控除分（約0.75%）よりも高い金利を享受できることが可能で、返済をせずに運用すれば更に鞘を稼ぐことが可能となります。

従って、現行よりも１％程度金利上昇を前提としたお話ということになります。
このことより、長期金利が上昇していない場合は早期返済、長期金利が上昇した場合は返済せずに運用を考える、ということで宜しいかと存じます。

尚、参考ＵＲＬに日本証券業協会のアドレスを添付いたしました。この中で国債（債券）の基準気配をチエックすることが可能です。

参考URL：http://www.jsda.or.jp/

No.1 回答者： noname#21343 回答日時： 2001/11/16 22:09

　こんばんは。

　専門家でもなんでもありませんが。私も住宅ローン返済中です。

　先日、公庫の窓口になっている金融機関の融資係の人と話をしたら、

　「繰り上げ返済を行うと、それ以降は当初１０年間適用されるはずの優遇金利が適用されなくなり、以後は通常金利（＝１１年目以降の金利）になるから（繰り上げ返済をするかどうかは）良く考えたほうがいいよ」

　――と言われた記憶があります。
＃要するに「繰り上げ返済できる財政状況なら、金利で優遇してあげる必要はないよね、ってことみたいです。

　noriboさんはすでに繰り上げ返済を実施されていると言うことなので、おそらく通常金利が適用されているのではないでしょうか。

　根拠は全然ありませんが、いくら低金利とはいえ「借りている」うちは金利分も返済しなければなりません。この先、経済がどうなっていくのかは分かりませんが、できるだけ「身軽」になっておいたほうがよいのではないかな、と思います。

　自分にはとてもできないくせに、エラそうなことを書いてしまいました。申し訳ありません。

　参考になれば幸いです。