母の住居用のワンルーム購入について

父の借金から家出をしてきた母が現在風呂なし６畳一間のアパートに住んでいます。
都心部の為これでも結構な金額を出しています。
足腰が悪く毎日暖めた方がいいため何とかお風呂付の部屋に引っ越させようと
賃貸物件を探してきても固辞されてしまい引っ越しそうもありません。
契約してしまったからと伝えても、賃貸契約を白紙に戻しても
最大で一か月分の家賃しか負担にならないことを母も知っているのです。
そこで思い切って安いワンルームマンションの購入し母に貸すことを考えています。
下記のような私の状態で私あるいは妻が買い、そして母に貸すなんてことは可能なのでしょうか？

・私（長男）は約3年前に自宅を5000万で購入。
　ローン残額3000万、残存期間27年
・妻は5年間派遣社員であったが、今年4月に派遣先で正社員となった。　
　正社員後の年収おおよそ４00万前後になるはずだが昨年は派遣社員だったため300万円ほど。
・現在妻は妊娠4ヶ月で来年夏ころ出産、その後1年の産休を取る予定。
・事情があり私たち夫婦と母が同居できない為
　母のパートでまかなえない部分に関しては生活保護を受けようと検討。

No.5 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/12/10 11:09

#1です

>数百万円のマンション購入はやはりリスクの方が大きいのでしょうか？
素人さんはあまり買わない領域ですね。
物件を見る目がおありなら買うのもいいでしょう。

新築で買って古くなったら転売というのが一般のパターンだ
からです。中古を抱えて最後には転売できないリスクを考えて
おくべきです。築１５年以内で数百万という物件は都内には
少ないですが、築20年ものを買って15年後には、土地価格の
値段分しか価値が無いでしょうね。建て替えは複数の地権者
がからんでほとんどムリで、単なるボロアパートとかわらなく
なります。相応の家賃しかとれないでしょう。

広い物件ほど土地の持分が多いから、今後の値下がりが
少ないかもしれません。地価が反発しつつある都心部物件なら
価格の落ちはゆるやかでしょう。

ワンルームでも、広さはまちまちです
専用床面積を坪数になおして坪単価をチェックしてみてください。
築年数と立地条件が同じなら坪単価はほぼ同じでしょう


m2坪坪１６０万なら
154.55 727 万円
175.15 824 万円
195.76 921 万円
216.36 1018 万円
236.97 1115 万円
257.58 1212 万円

実際に5坪のワンルームは古い物件には
たくさんあります。
家賃もそれなりに安いですし、１９８１年以前なら
地震で倒壊の惧れもあります。
7坪内外のワンルームが作られはじめたのは
15年くらい前からでそうなると、築浅ということも
あいまって、坪単価は２００万円内外という感じですか

新しい物件には5坪などというものなさそうですね。
ワンルームとはいえ、築25年を越えた時点で大規模
修繕、ポンプの取替え、エレベータの取替え、屋上防水
改修など高額な修繕の追徴金が出てくるものもあり
ます。
立地を含め物件をしっかり見る目が大事ですが、普通
は賃貸中で売買が多いので、物件の中にはいって見る
などということもなく個人投資家の間で利回り本位で
価格がついて売買されます。
都営住宅なら独居老人を受け入れてくれると思います
家賃は収入によってきまるので3万以下で入れるで
しょう。希望者は確かに多いですが。

No.6 回答者： koala0305 回答日時： 2005/12/11 02:49

「母に貸す」というのは、生活保護費から質問者さんに家賃を払ってもらうという意味でしょうか。

そうであれば、福祉担当者の理解はなかなか得られないと思います。200万円の頭金を支払ってお母さんのためにワンルームマンションを買えるぐらいなら、その分をお母さんの生活費にまわすべきだというのが生活保護の基本的な考え方ですから。また家賃をもらうわけではなくても難癖をつけられる可能性は考えられます。ただ、実際の対応には地域によって大きなばらつきがありますので、ここでは何ともいえませんが。

1000万以下のマンションについては、私も投資用としてかなり研究しましたが、東京都内では得になるような物件は見当たりませんでした。北海道とかなら購入金額の割りに家賃が高いので悪くないのですが。

No.4 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/12/08 23:40

＃２です

＞扶養義務は理由如何で無視できるようです。

貴方は何か心得違いをしているようですよ

お母様の面倒を見ないおつもりですか？
子供として恥ずかしくは有りませんか？

面倒を見られる資金的余裕が有るのに扶養を放棄するのは

　「ヤクザが生活保護を受けながらベンツに乗っている」

のと変わらない行為なのですよ。

なぜ私の税金で貴方のお母様の生活費を負担しなければならないのでしょうか？

まず息子が負担するのが筋ではないでしょうか？

もともと生活保護は負担が不足・援助の無い人の為に有るのです

余分なマンションを購入できるような人が身内に居るのに、しかも実の息子が．．．。

扶養を断る行為は親を見放すのと同じだと思いますが．．．。

制度を自分の都合で利用することは、本当に困っている方の予算まで取り上げる行為です、賛成出来ません。

この回答へのお礼

言葉が足りなかったかもしれません。
申し訳ありません。
扶養を放棄しているわけではなく、
書いたとおり母二人を援助しています。
それらはともに自治体も認めてくれています。
その上で義母は働くことができないので生活保護を受けていますし
実母はパートで働いた給料と私からの援助、そして貯金の切り崩しで
つつましく生きています。
私はベンツに乗っているわけでもないですし
おそらく大御殿に住んでいるわけでもないです。
恥ずかしいことはひとつもございません。
また義母は精神の病であり周囲を巻き込む可能性があるので
医師から同居を制限されています。
その上で現在母の家賃を負担しているのでそれらと同額くらいで
安い中古ワンルームが買えるのですが何か落とし穴がないかとたずねたつもりです。
義母の病状が安定せず週に何度かは我家に泊めたりしており
同居スペースも事実上ありません。
私の言葉が足りず不快な思いをされたならお詫び申し上上げますが
私の身勝手なのでしょうか？？

お礼日時：2005/12/08 23:58

No.3 回答者： ponsuke04 回答日時： 2005/12/08 20:40

1）これ以上住宅ローンもノンバンクローンも組むのは無理です。

収入が返済に追いつきません。

2）お母様は生活保護を受けることはできません（審査を通りません。理由はＮｏ2さんの通り）。

3）結局お母様のわがまま（引っ越さない）ことに始まっているので、そこが問題なだけです。面倒見切れません。

この回答へのお礼

扶養義務は理由如何で無視できるようです。
事実現在義母は扶養せず支援に留まっています。
扶養できる年収であることも事実ですが
両母を支えることは事実上厳しいので
不要を断りました。それ以上厳しい追及もありませんでしたし。
ノンバンク系のローンで可能のようですが
他に落とし穴があったらご指摘いただけたら幸いです。

お礼日時：2005/12/08 23:19

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/12/08 14:27

＞生活保護を受けようと検討。

貴方がお母様を扶養できる能力が有るのに生活保護を受ける？

無理でしょう。

法律では３親等の親族までは扶養の義務がありますよ（おじさん、おばさんも養ってあげて下さい）。

ワンルームマンションは現金でお買いですか？

２重ローンはほぼ不可能です
住宅ローンは本人居住条件になります

貴方所有の物を誰かに貸すのは自由です。

この回答へのお礼

扶養義務は理由如何で無視できるようです。
事実現在義母は扶養せず支援に留まっています。
ノンバンク系のローンで可能のようですが
他に落とし穴があったらご指摘いただけたら幸いです。

お礼日時：2005/12/08 23:18

No.1 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/12/08 12:29

私も義父母が高齢のため、どちらかが独居状態になったら、東京に来て貰って

カミサンがめんどうをみる計画でいます。
そうなると、我が家は手狭ですから娘の住居を確保して同居という流れになり
質問者さまと同様に都内に手ごろな物件を探しています。

(1)ワンルームは銀行の住宅ローンの対象外
　　融資はノンバンクか一部の地銀・信金（ス◆ガ銀行、芝◆金など）

銀行の住宅ローンはワンルームマンション（３０m2程度以下）の担保価値を
ゼロとみているので融資対象になりません。
いわゆるノンバンクの融資を使うことになります。金利は各社まちまちですが
3.4％内外。これは、一般の住宅ローンが１％優遇とかあるなかで非常に
高いです。くわえて返済期限も７０歳まででなく６５歳だったと記憶しています。
それと、投資用という解釈で、銀行のローン枠とは別の融資基準で融資審査を
おこなうと聞いたことがあります。詳しくはジャックスとか東芝ホームファイナンス
などの会社に聞くか、会社によく電話セールスのある、ＭＣコーポレーションとか
青山メインランドとかＧゲートとか菱和ライフクリエイトなどのサイトをみて問い
合わせてください。

(2)ワンルームは割高である

投資用ワンルームは、個人投資家の情報交換のサイトがあってそこに相当詳しい
裏情報がながれていて参考になります。
昔の話ですが、ワンルームマンションデベロッパー１３社が１３協という集まりを
持っていて、いろいろ調整していたという話も聞いたことがあります。

ですから（なのか知りませんが）都内でワンルームを買うとどこでもm2あたり
１００万円。つまり坪単価で３３０万円という高額な買い物になります。
つまり土地代の高い都心に土地仕入れが集中するけど、世田谷、新宿
品川区あたりでは、売りにくいわかりに利幅が大きいしくみを作っている
（何だ価格カルテルとちがうんか？と言いたくなりますが）みたいです。

８畳の洋室にトイレ風呂別の１Ｋで２３平米内外ですから、２３００万円
結構な値段です。これだけだせば、坪単価１８０万円くらいの世田谷
築１５年の４２m2の１ＬＤＫの中古マンションが買えそうです。

(3)ノンバンクの審査は通るかどうかはやってみないとわからない

＞・私（長男）は約3年前に自宅を5000万で購入。
＞ローン残額3000万、残存期間27年
御年収如何によりますが、今のローンが融資限度いっぱいということなら
年収は８００万と拝察いたします。
いわゆる投資用ワンルームなら、ノンバンクの審査で２２００万円程度の
融資は通る気がします。逆の順序なら簡単なんですがね。
与信審査が、銀行とノンバンクでは連携していないのです。
銀行のローン与信システムでは、ノンバンクからいくら借り入れているか
わからない。しかし、ノンバンクでは物件担保価値と勤務先の信用度
と年収、勤務年数等ではじき出すみたいです。
ローン申し込み書に「他の金融機関からの借入れ状況」というところに
記入しないで審査を通す業者もあるらしいです。

(4)銀行ローン（セカンドハウスローン）を使って中古１ＬＤＫを買うほうがいい？

＞・妻は5年間派遣社員であったが、今年4月に派遣先で正社員となった。
連帯保証人にすれば、ローン審査のテコにはなります。ただし相手先の
企業規模にもよります。
　
＞正社員後の年収おおよそ４00万前後になるはずだが昨年は派遣社員
＞だったため300万円ほど。
世帯年収が１１００万円あれば、５５００万までは融資されそうですから
残債３０００万なら２５００万の借入れもいいのではないでしょうか。
せっかく銀行ローンが通るのなら金利の高いノンバンクのワンルームやめて
セカンドハウスローンで築２０年以内の中古住宅を購入するほうが将来的に
も有利な気がします。

お話の内容から３０代の方と拝察いたしますが、３５年ローン（銀行）金利２．４％
（変動）と３０年ローン（ノンバンク）金利3.4％（変動）で２４００万円の物件購入し
場合の、月々の返済額と１０年後の残債を記載します。
　　　　　　　　　　　　毎月の支払い　　　１０年後残債
銀行（セカンド）３５年　　　　84,504円　　　　190６万円
ノンバンク　　３０年　　　　106,416円　　　　1852万円

５千万のマンションということから東京都内を想定いたします。

(5)将来の資産価値と転売
一方、お母様が６５歳として８０歳までお元気であったとしてその後
のことを考えると築１５年の中古を買って築３０年ですが、リフォームして
賃貸する方向で考えます。
世田谷、三茶　駒沢あたりなら築１５年でも現状１３万～14万
の家賃がとれます。
同じものが新築のワンルームで同じ場所なら、８万～8.5万の家賃でしょう。
千代田区（九段、麹町）中央区（萱場町　八丁堀）港区（白金、麻布十番）
あたりなら９万～１０万程度。

お母様の生活の便と地域の物価を考えたら、城南地区の環7の内側
という感じが、その後の資産価値賃貸収入を考えた限界点かも
しれません。

転売するなら、ワンルームが多少売りやすい。その場合は賃借人を
つけてオーナーチェンジにするほうが買手がつきます。
売値は相場ですが、７万の家賃がとれていれば最低でも
10％の利回りで逆算して　８４０万円の価格はつくでしょうが
２０年後でも残債は１０８２万円ありますから、持ち出しになります。

(6)賃貸について

お母様に賃貸するということで、お母様から入る家賃を所得として
経常すれば、減価償却費と借入金の金利の一部が損金算入できて
赤字になり確定申告をすることで多少節税になります。
ただ、実母ということが税務署にわかった場合「使用貸借」といわれる
可能性はありますが、東京の忙しい事務所がそこまで言わないでしょう。
御心配なら、サブリース業者をかませておくといいですが経費もかかります
のでオススメしません。
生活保護を受けるのに、家賃支払い証明がでてくると思いますので
確定申告はしておくほうがいいでしょう。
　
＞・現在妻は妊娠4ヶ月で来年夏ころ出産、その後1年の産休を取る予定。
お母様の家賃負担能力を考えると、月々１０万のローン支払いはきつく
ないですか？

＞・事情があり私たち夫婦と母が同居できない為
　母のパートでまかなえない部分に関しては生活保護を受けようと検討。

事前に、区の福祉課もしくは地元の民生委員に相談しておきましょう。
２４００万円の新築ワンルームに住みながら生活保護ってうけられるのか
どうか私にはそこまでわかりません。

(7)中古ワンルーム購入という手はどうでしょう。
　普通は中古ワンルームはキャッシュ買いが多いです。まずノンバンクでも
　１５年超の物件に融資はしづらいように思いますが、詳細はわかりません。
　ただ、都内のワンルーム物件の多くはオーナーチェンジ（つまり店子がいた
　まま転売）が多いです。とりあえず買っておいて出たらお母さまに住んでいた
　だく手順になるかもしれません。
　空き家のワンルームは、オーナーチェンジより価格は高めです。
　借家人のいるマンションを買って、出ていった時点でリフォームして
　ファミリーむけにうるビジネスがあるくらいその差は大きいみたいです。　

ｙａｈｏｏ不動産で世田谷区(1)築２０年以内で調べると
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?r …

８００万円前後で物件はあります。中には空室というものもあります。
２０平米以下ならいくらでもありそうですが
築浅で２０m2以上のものは１４００万円くらいはしますね。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?r …

これも賃貸中。

この回答へのお礼

かなり詳細なご回答ありがとうございます。
実はかなり簡単に考えていました。
というのもワンルームで1000万以下のものを狙っていました。
現在手元に500万ほどありますがあまり手をつけたくなかったので
200くらいまでを頭金に残り500～600万くらいをローンで組む予定でした。
私も試算として４％くらいを考えていたので母の年齢を考慮し１５年くらい
のローンで月額４～５万円かなと。
頭金に関しては万一の際転売したときに持ち出さない位は
出しても良いかなあと勝手に考えていました。
そうすれば将来的に母が同居となった際賃貸に出し、
空室が数ヶ月続いてもなんとかなりそうかな、
また売却しても損をわれわれの資産で吸収できないかなと
かなり甘く考えていました。
すでに義母が生活保護を受けており生活費の一部を負担しています。
実母はまだ働いている為、義母の手前同居するよりは
援助という形をとりたいのです。
数百万円のマンション購入はやはりリスクの方が大きいのでしょうか？

お礼日時：2005/12/08 23:10