金利がこれから上がりそうと思うのですが住宅ローンを固定金利にした方がよいでしょうか

景気回復が見えてきたということで今後は金融引き締めのような感じを昨今の報道で受けます。現在とりあえず3年固定の金利1.9%、融資残高2100万円、ローン期間あと15年といったところですが、金利2.95%、全期間固定に借り替えるかどうか迷っています。アドバイスして頂けないでしょうか。

No.8 回答者： exclusive 回答日時： 2005/12/31 18:21

＃５です。

私は、少なくとも小泉総理の任期終了（来年の９月）迄は大幅な金利の上昇はないと思います。
なぜなら、日銀の総裁はそろそろ金利を上げたい（ゼロ金利政策を中止したい）らしいのですが、総理（官邸筋）が金利を上げるのはまだ時期尚早だという主旨の発言をしているからです。
夏の衆議院議員選挙で圧勝した自民党総裁でもある小泉総理の意向を日銀は無視する事は出来ない筈です。
金利政策には政治的な介入がかなりあります。

＞その為に3年後には3年固定の商品が、今の長期固定よりも上がって
いたらどうしますか？
に対する返答としては99.99％以上の確率で3年後の（一番金利が優遇される）3年固定の金利が2.95%を超えている事はないと思います。

＞つまり3年固定期間終了時にまだ1680万もの残債が残って
いることになるのです。
少なくとも全期間固定の金利2.95%で借換えすれば、それ以上の残債が残っている事だけは確実です。
別に私は残債が3年でなくなるとは何処にも書いていません。

＞ちなみに5年固定でも元金は700万しか減りません。
つまり5年後に1400万の残高。
個人的にはそれだけ減れば十分効果があると思います。

当然3年以上後には、金利上昇のリスクもありますので、安全策として全期間固定金利2.95%で借り替えされてもいいと思います。
但し、私が言いたいのは、金利の上昇傾向が確定的になった時点で短期固定から全期間固定に借り替えされても全く遅くはないという事です。
それまでに少しでも元金を減らしておけば、仮に金利が上昇したとしてもトータルの支払いが楽になるからです。

No.7 回答者： minaminato 回答日時： 2005/12/25 01:31

借り換えを実行中です。

シュミレーション結果、短期の固定金利だと毎月の返済額がかなり減るので、とても魅力だったのですが、もし今後金利が上がってしまった場合、うちでは繰り上げ返済する余裕すらないので、安全策で全期間固定金利を選びました。全期間固定で2.75％。借り換え諸費用を込みにしても今の状態のままにしておくのとでは、総返済額の負担が300万弱は減る計算になったので、悪くはないと思いました。

ちなみに借り換え前は、一番大きい借り入れの公庫が2.75％、10年後に4％になるものでした。（今は5年支払っています）
金利はどうなるか分からないので、ほんっとうに難しいところですが、質問者さまの家計の状態で判断されたらいかがでしょうか？がんばってください！

No.6 回答者： noname#15038 回答日時： 2005/12/24 13:41

＃4です。

他の方のご意見に反論するのは禁止されているので
そのつもりはないのですが、短期固定でつなぐという
ご意見が出たので、少々補足します。

短期でつなぐか長期にするかは、ローンの残り年数で
考えるのではなく、残債の負担率によって検討すべきです。
もともと年数なんて繰り上げによって変えられるので、
てきとうに設定しているのですからね。

残り15年で2100万ということは、元金均等だとしても
年間の元金支払いは140万。3年間で420万。
つまり3年固定期間終了時にまだ1680万もの残債が残って
いることになるのです。
3年後にまた3年固定を組むとしても、その時点で3年固定の
金利が今のように低いのか。いいえ、それが心配だから
質問者さまはお聞きになってるのですよね。
3年後には3年固定の商品が、今の長期固定よりも上がって
いたらどうしますか？
もちろん、金利の動向は誰にも予測できません。
経済というのは多用な要素が絡み合っているので、
経済学者でも予測はできないのです。
景気の動向とか日銀の政策とかそういった一つの
ファクターで決まるものではありません。
だから上がるとも下がるとも言えないのですが、
リスクとしては、3年後に残債1680万で3年固定の金利が3％
になる可能性は充分にあるわけです。
これは3年後の残債の減り方や3年後の金利の設定などを
具体的にシミュレーションしてみれば、そのリスクに気づく
はずです。
ちなみに5年固定でも元金は700万しか減りません。
つまり5年後に1400万の残高。
意外と、元金の減りは少ないものなんですよ。
だから私は質問者さまの年収に対する負担は？ということを
書かせていただいたのです。
つまり、もし3年固定期間の終わるまでに繰上げ返済によって
残債をもっと減らせるのならば、そのまま短期固定でもよいと
思います。が、繰上げできないで残債が1680万だとしたら、
その時の金利上昇というリスクは結構重いのでは？という
ことです。

他に長期と短期の併用という方法もあります。
私はシミュレーションをして検討した結果、併用にしました。
ご検討ください。

No.5 回答者： exclusive 回答日時： 2005/12/24 09:50

皆さん実際に住宅ローンを払った経験があるのかどうか疑問ですね。

3年固定の金利1.9%と金利2.95%で借り換えた場合に返済額でどれだけの差額が出るか分かって書き込みされているのでしょうか？（複利金利の意味を理解していない）

金利は安ければ安い方が元金がどんどん減っていくのに対して、金利が高いと元金は減らずに金利分しか返済していきません。（元金が減らない）

これから35年ローンで借りるのであれば、安全策として全期間固定利2.95%でもいいと思いますが、ローンの残り期間は後15年でしょう。
3年固定が心配であれば、5年固定で2回更新するか、10年固定で1回更新された方がいいと思います。（または、3年後や5年後に改めて金利を見直しされても全く大丈夫だと思います）

私の場合は住宅ローンが残り16年位あって、3年固定の金利1.6%で借りていますが、長期固定金利で借り換えするつもりは全くありません。
取合えず、3年後の金利状況を見て判断しようと思っています。（3年固定で更新するか、5年固定や10年固定にするのかどうか）

ちなみに私見ですが、数年後には消費税が上げられるのは確実なので、景気は再度悪くなる事は確実です。
そうなると、日銀もそうそう金利は上げられないだろうと、私は読んでいます。
とにかく金利が安い間に少しでも早く元金を減らす方法を考える事が得策だと思いますよ。

No.4 回答者： noname#15038 回答日時： 2005/12/23 22:42

金利の動向は誰にも予測できません。

ただ、この半年でも上がっている兆候はあります。
短期固定がよいか全期固定がよいかは、2100万という残高が質問者さまにとってどれくらいの負担であるかにもよります。年収の多い方ならば別に短期固定でもよいと思いますが、年収600万くらいでしたら全期固定に借り替える方が
安全だと思います。

No.3 回答者： ipa222 回答日時： 2005/12/23 21:58

未来の金利の動向は、他の未来の事象と同じように、誰にもわかりません。

ただ、日銀が低金利政策をやめたがっていることからわかるように、意図的に金利を下げる政策はあと半年で終わるでしょう。
その先はわかりません。
が、低金利政策の弊害が多すぎるため、今後は金利は上がると思います。

常識的には、2.95%でも十分低金利です。
保険と思ってその金利で固定にしておいたほうがリスクは少ないと思います。

No.2 ベストアンサー 回答者： pastorius 回答日時： 2005/12/23 19:26

下記ＵＲＬはＰＤＦファイルです。

http://www.gyoukaku.go.jp/sanyo/dai9/9siryou1-2. …

図表２に住宅ローン金利の推移が示されています。バブル崩壊が９０年です。ゼロ金利政策は９９年から実施されています。記憶が明らかではありませんがその１～２年前から金利引下げ誘導があったはずです。
いろんな要素を勘案しながらでも全体俯瞰すると、２．９５％でも長期固定金利としてはものすごく低い金利水準だということがわかります。本格的に景気が回復してゼロ金利も解除されるということになると、５％以上はわりと当たり前で、７～８％なんてことになることもあり得ます（図表は固定金利なので変動金利はもちっと安いと思いますが）。
３％で計画的に返済の目途を立てる方が、金利が跳ね上がって月々の返済額が予想以上に家計を圧迫するより安心できると思いますので、ぼくだったら固定金利に切り替えます。

No.1 回答者： taka1999 回答日時： 2005/12/23 18:26

私も、迷っています。

現在の金利自体、実は異常な低金利率ということらしいですね。一般的には、今後は上昇していくというのが識者の意見のようです。
で、私は、半分は固定、半分は変動にしています。