結局、ローン特約とは？

過去の回答履歴等を参考にしましたが、結局、ローン特約とは、次のように解釈してよろしいのでしょうか？
私が１０月に、業者を通じてＡさんに不動産を売却する契約を締結した。売買契約書では、ローンの実行期限が１１月末日であると記載されている。
Ａさんは、数行の銀行に住宅ローンの申込をしたが、なかなか銀行から融資ＯＫの返事がこない。それでいつのまにか、売買契約の期限である１１月を過ぎて、１２月に突入した。いまだに銀行から融資ＯＫの返事がこない。
以上のような状況の場合、既にローンの実行期限を過ぎてしまい、つまりローン特約期限を過ぎてしまっているから、もはや契約を白紙に戻すことはできず、私としてはＡさんに、売買契約書記載の違約金を請求できる。
このように解釈したのですが、間違っていますでしょうか？
どなたか、ご存知な方、どうぞよろしくご指南下されば、大変幸いに存じます。

No.10 ベストアンサー 回答者： noname#15038 回答日時： 2005/12/30 17:44

約定通りにいけば、違約金は請求できます。

決済日を延長した契約の追加ですよね。
あくまでも最初の本契約の書類が元となってますから、
違約金やローン特約はそのまま設定されています。
ただ何度も申し上げますが、請求できるからといって
相手が払ってくれるとは限りません。
それに仲介業者がかなりいいかげんですね。
もう決済日の１２月末日になりますが、実際どうされるのですか。何か連絡はありましたか。
少なくとも手付金に関しては返却の義務はないです。
もし仲介業者が買主側に立って違約金などもチャラにしようとしたら、しっかり抗議してください。
ただ、契約時と合意書作成時にきちんと内容を確認していなかった質問者さまにも落ち度はあると思います。

この回答へのお礼

年の瀬のお忙しい中、私の質問にわざわざ何度も親切なる御回答を頂き、誠にありがとうございました。この度の皆様の御教示により、私自身の契約に対する認識と理解の甘さを反省させて頂きましたと同時に、本契約書の趣旨をようやく理解する事が出来ました。これで自信をもって年明け早々には、業者側と折衝することができるとの確信が持てましたが、ただ双方の業者も本契約が白紙になると１円の利益にもなりませんから、相当しぶとく何とか買主のローンを通そうと、あの手この手を考えている模様で、最終的にはノンバンク等の利用や保証人を立てることにより、無事引渡しにまでいたるものと予想しております。いずれにせよ万が一の事態に備えて、回答者様方の詳細なる御教示のおかげで、無知であった私も十分に法武装することができ、業者とも対峙できるものと考えております。皆様方本当にどうもありがとうございました。

お礼日時：2005/12/31 14:32

No.11 回答者： winnie777 回答日時： 2005/12/31 03:34

Ｎｏ．１です

＞住宅ローン特約及びその他の特約欄は空白になっておりました
主契約から見ると。。。
ローン特約はローンを否認された時点で自動解約（通常自動はありえない）となっています。
＞(3)買主は融資未承認の場合の契約解除期限１０月２８日までに融資の承認を得られないとき、また金融機関の審査中に１０／２８が経過した場合、本売買契約は自動的に解除となる。
＞売買契約書における本物件の引渡期日を１２月３０日に変更することに売主買主双方が合意する

この二つをあわせて考えると合意書が何時作成されたかが重要だと思います。

１０月２８日以前のものの場合は（３）が契約上生きています（10/28までに承認が降りた場合は引渡しを１２／３０とする合意書と考えられる）ので白紙解約で違約金等請求できないと思います。

１０月２８日以降の場合
（３）で本来は自動的に白紙解約ですが、それを買主が引渡し延長の合意書をもって、ローン特約を破棄し引渡しを求めている＝契約有効と主張している）と考えられますので、手付金没収と違約金請求は可能と思われます。

Ｎｏ１０さんがおっしゃるように、とても不親切な業者さんだと思いますよ。

この回答へのお礼

年の瀬のお忙しい中、私の質問にわざわざ何度も親切なる御回答を頂き、誠にありがとうございました。この度の皆様の御教示により、私自身の契約に対する認識と理解の甘さを反省させて頂きましたと同時に、本契約書の趣旨をようやく理解する事が出来ました。これで自信をもって年明け早々には、業者側と折衝することができるとの確信が持てましたが、ただ双方の業者も本契約が白紙になると１円の利益にもなりませんから、相当しぶとく何とか買主のローンを通そうと、あの手この手を考えている模様で、最終的にはノンバンク等の利用や保証人を立てることにより、無事引渡しにまでいたるものと予想しております。いずれにせよ万が一の事態に備えて、回答者様方の詳細なる御教示のおかげで、無知であった私も十分に法武装することができ、業者とも対峙できるものと考えております。皆様方本当にどうもありがとうございました。

お礼日時：2005/12/31 14:32

No.9 回答者： winnie777 回答日時： 2005/12/29 08:15

No.1です

＞１２月初旬に再度、売買契約を１２月末まで延長する旨の契約を双方業者を通じて締結した訳です。
この延長する旨の契約書（覚書・念書等）にどのように記載されているかが問題かと思いますよ
たとえば、ローン特約・違約金等の延長が記載されていると請求できませんから^^;

この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。自宅で１２月初旬に再締結した契約書を確認しましたところ、合意書というタイトルの契約書で、「売買契約書における本物件の引渡期日を１２月３０日に変更することに売主買主双方が合意する」となっており、住宅ローン特約及びその他の特約欄は空白になっておりました。そして売主買主及び双方の業者の署名捺印がされております。いかがなもんでしょうか？当方、業者に言いくるめられる前に、約定解釈を万全にしてから、来年早々に業者に確認を取ろうと考えております。どうもありがとうございました。

お礼日時：2005/12/29 15:08

No.8 回答者： noname#15038 回答日時： 2005/12/27 18:02

#6です。

12月末日まで延長したのが、ローン特約期限なのか
決済日なのかわかりませんし、それは質問者さまご本人で
お確かめください。それによって違約金の請求ができるか否かは変わってきます。
ただ、通常、融資未承認による契約解除（ローン特約）の期限を延長することはありません。
これは延長するような性質のものではないからです。
延長したら売主にかなり不利になりますし、何のための特約かということになりますから。
どちらにしてもこの辺はここで質問されても誰にもわからないことで、約定の解釈は契約者本人同士で決めることなので、仲介業者に相談してください。

この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。自宅で１２月初旬に再締結した契約書を確認しましたところ、合意書というタイトルの契約書で、「売買契約書における本物件の引渡期日を１２月３０日に変更することに売主買主双方が合意する」となっており、住宅ローン特約及びその他の特約欄は空白になっておりました。そして売主買主及び双方の業者の署名捺印がされております。いかがなもんでしょうか？当方、業者に言いくるめられる前に、約定解釈を万全にしてから、来年早々に業者に確認を取ろうと考えております。どうもありがとうございました。

お礼日時：2005/12/29 15:09

No.7 回答者： nasuchan 回答日時： 2005/12/27 17:30

no.6様が違約金を請求できると断言されておられるので、私のほうはそれほど自信がないのですが、おそらく違約金は請求できないのではないかと思います。

契約書の「融資未承認の場合の契約解除期限１０月２８日」までに買主は融資の承認をもらえなくて売主に売買契約の延長を申し出で、売主は了承したのですよね？
売買契約の延長が合意されたときに「延長後さらに未承諾だったらどうするか--違約金支払orさらに融資未承認による契約解除」のどちらにするか明確な合意がない場合は買主保護の観点からも「融資未承認による契約解除」の期間が延長されたと考えるのが妥当だと思います。（確信はありませんが・・・）

ほんとうであれば売主様側の仲介業者が上記の点を買主側業者とこまかく取決めをして、しっかり売主様に説明しておかなければいけませんね。

この回答へのお礼

本当に契約にまつわる法解釈は難しい面がありますね。実は業者の担当者もまだ若くて経験が浅いみたいで頼りない面があることは否めず、本人も違約金云々というような厄介な問題はできるだけ回避しようとの事から、適当にウヤムヤにして本件問題を処理するのを私は危惧しておるところです。また心配になってきました。どうも御回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/12/28 11:34

No.6 回答者： noname#15038 回答日時： 2005/12/26 16:43

＞１２月末までに買主が代金支払いをできない場合は、違約金を請求できますでしょうか。

はい、できますとも。

＞売主または買主が契約に定める債務を履行しないとき、相手方は相当の期間を定めて催告した後、契約を解除できる。この契約解除に伴う損害賠償は、標記の違約金によるものとする。

この約定がある限り、買主には違約金が発生します。
標記の違約金とはいくらになっていますか？
多分、手付金の倍額くらいになってると思います。

買主がどうしても購入したくて、契約の延長をしたという
ことですが、買主は代金を用意できないと違約金が発生することは理解しておられるのでしょうか？
もちろん、理解していようがいまいが、違約金は請求できるのですが、相手が払わないというトラブルも起こる場合があります。
その点は仲介業者を通じて確認しましょう。

この回答へのお礼

早速ご回答頂き、誠にありがとうございます。一文を拝読し、ホッとしたような気分です。買主さんはその反対ですが。しかし私としましても、せっかく買主さんが欲しいと言ってきて下さっているからには、違約金を請求するよりかは、何とか買って頂きたいという気持ちであります。お忙しい中であるにもかかわらず、親切なる御回答、本当にありがとうございました。

お礼日時：2005/12/26 16:57

No.5 回答者： noname#15038 回答日時： 2005/12/26 11:54

確かに、約定に従えば１０月２８日で契約解除になっています。

＞せっかく今年最後の不動産が動く時期の３ヶ月間をこの買主のために販売を停止した挙句がこの結果とは、どうも納得いきません。悪い客がつくと足を引っ張られる結果になりますね。

これはお考えが違うと思います。
客が悪いのではなく、契約書通りに自動解除されてたのならば、その時点で自分で販売を再開すればよかったのです。

ただちょっと疑問なのは、自動的にと書いてありますが、本当に自動的に解除されているのでしょうか？
12/31まで契約を延長としているのは、これはいつ決められたのですか？
双方承認としてありますが、何に承認されたのですか？
（ご自分が何を承認されたのか、ご自分でわかると思いますが）
これは買主がまだ購入する意志があって、契約を続行しているのではないでしょうか？
この場合、まだ続行しているならば売主は別の人に販売をすることはできません。（二重契約になるから）
ただし続行しているとした場合、12月31日までに買主が代金支払いをできない場合は、違約金を請求できます。

この辺のことは質問者さまが自分で仲介業者にきちんと確認をとってください。
ご自分の契約内容をご自分で把握していないのに、悪い客がついたというのは筋違いと思います。
違約金を請求できるのならば質問者さまの方が得になるかと思いますし、逆に10月28日に解除の宣告をしなければならなかったのならば、それは質問者さまの落ち度なので販売再開できなかったのは仕方ないと思います。

この回答へのお礼

お忙しい中、わざわざ更なるご回答を下さり、誠にありがとうございます。私の説明不足で大変申し訳ありません。実は、買主さんが大変物件を気に入って下さり、１０月中の仮審査では、銀行数行からＯＫの返事をもらっていたのですが、１１月の本審査で減額されたりした結果、買主さんが諸費用を捻出できないため、何としてでも物件価格プラス諸費用分のローン審査が通らないことには、どうにもならない状況に陥り、それで先の銀行以外に審査を受けてはＮｏの繰り返しで、１２月に突入してしまい、買主さんもどうしても欲しいという事から、１２月初旬に再度、売買契約を１２月末まで延長する旨の契約を双方業者を通じて締結した訳です。それで業者提携の金融機関は全部ダメでした。それで今、提携先以外の様々な金融機関を探している模様です。１２月末までに買主が代金支払いをできない場合は、違約金を請求できますでしょうか。本当にお忙しい中、誠にあつかましい限りですが、また御回答頂ければ幸いに存じます。ありがとうございました。

お礼日時：2005/12/26 16:05

No.4 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/12/26 01:28

＞3)買主は融資未承認の場合の契約解除期限１０月２８日までに融資の承認を得られないとき、また金融機関の審査中に１０／２８が経過した場合、本売買契約は自動的に解除となる。

(4)(3)によって契約が解除された場合、売主は受領済の金員を買主に返還しなければならない。

文面の通りだと既に契約は１０／２９に白紙になっていますね

貴方が手付金を貰っていれば返還しておしまいでしょう
貰っていなければこのままでもこの契約は白紙になっていると思いますが．．．。

この回答へのお礼

さらなる御回答、誠にありがとうございます。やはり契約白紙ですか。せっかく今年最後の不動産が動く時期の３ヶ月間をこの買主のために販売を停止した挙句がこの結果とは、どうも納得いきません。悪い客がつくと足を引っ張られる結果になりますね。来年に再起を賭けます。どうもありがとうございました。

お礼日時：2005/12/26 08:54

No.3 回答者： noname#15038 回答日時： 2005/12/24 11:46

「ローン実行期限」という言葉がそもそも疑問です。

売買契約書にはそのように記載されてるのですか？
ローン実行というのは、融資実行のことです。
融資実行、つまり銀行から融資が降りる日は、通常
決済の日で同時に売主は物件を引き渡すのです。
一方、ローン特約の期限というのはあくまでも
「その日までに融資審査が通らなければ」手付金返却で
解約できるというものです。
質問者さまの言われる「ローン実行期限」というのは
ローン特約の有効期限なのか、そのように売買契約書に
書かれていないか、今一度確認してください。

11月末がローン特約期限だとするなら、すでに期限を
過ぎているので売主は手付金は返却する必要はありません。
ただ違約金はまた別です。
通常、ローン特約期限とは別に、手付金放棄期限というのを
設けているはずです。手付金放棄期限を過ぎれば、違約金の
発生になります。
ローン特約と違約金は関係ありません。
契約書の約定とスケジューリングをもう1度確認なさって
ください。

つまり、ローン特約期限までに融資不可を理由に買主側が
解約を申し出れば、手付返却で解約となります。
買主が解約を申し出ないのならば約定で決めてある
決済日には買主は残金支払い、売主は物件引渡しをしなけ
ればなりません。
それを買主がしないのならば、契約不履行ということで、
違約金は請求できるものと思います。
決済日はいつになっていますか？契約書をすみずみまで
よく読みましょう。というか、決済日は売主が決めている
はずなのですが。

この回答へのお礼

年の瀬のお忙しい中、曖昧なる私の質問にもわざわざ皆様御回答下さり、誠にありがとうございます。自宅に帰って、再度契約書を確認致しました結果のポイントとなる条項は以下のとおりで御座います。再度、御指南頂ければ、大変幸いに存じます。
契約日10/1、手付解除期限10/20、融資未承認の場合の契約解除期限10/28、所有権移転、引渡し、登記手続きの日11/30。12/25現在、銀行承認いまだなし。売買契約を12/31まで延長。双方承認。
(1)買主は売主に売買代金を１１／３０までに支払う。
(2)手付解除は相手が契約の履行に着手した時、又は１０月２０日を経過した以降はできない。
(3)買主は融資未承認の場合の契約解除期限１０月２８日までに融資の承認を得られないとき、また金融機関の審査中に１０／２８が経過した場合、本売買契約は自動的に解除となる。
(4)(3)によって契約が解除された場合、売主は受領済の金員を買主に返還しなければならない。
(5)売主または買主が契約に定める債務を履行しないとき、相手方は相当の期間を定めて催告した後、契約を解除できる。この契約解除に伴う損害賠償は、標記の違約金によるものとする。
どうぞよろしくお願い致します。

お礼日時：2005/12/25 13:28

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/12/24 10:13

売り主さんですね

ローン特約は買い主有利の特約です

買い主にローンが成立しない場合、売り主は手付金を返還しなければなりません

おそらく貴方の場合、違約金はもらえません

買い主は買うことを前提に契約します
資金が足りない場合ローンの必要が有ります
その場合、
「ローンが成立したら買います、ダメなら契約自体を白紙にします」
これがローン特約です

もちろん買い主にはローンを成立させる為に最大限の努力をする義務が有ります
１金融機関だけに申し込んでダメだったから契約は白紙、みたいなことは許されません

貴方がその物件をその方に売りたいのなら、期間延長の話をされても良いかと思います

期間が過ぎても双方の了解が有れば売買は可能です

契約期限が過ぎていますから貴方が一方的に断るのも可能です、ただし違約金は貰えないでしょう。

この回答へのお礼

年の瀬のお忙しい中、曖昧なる私の質問にもわざわざ皆様御回答下さり、誠にありがとうございます。自宅に帰って、再度契約書を確認致しました結果のポイントとなる条項は以下のとおりで御座います。再度、御指南頂ければ、大変幸いに存じます。
契約日10/1、手付解除期限10/20、融資未承認の場合の契約解除期限10/28、所有権移転、引渡し、登記手続きの日11/30。12/25現在、銀行承認いまだなし。売買契約を12/31まで延長。双方承認。
(1)買主は売主に売買代金を１１／３０までに支払う。
(2)手付解除は相手が契約の履行に着手した時、又は１０月２０日を経過した以降はできない。
(3)買主は融資未承認の場合の契約解除期限１０月２８日までに融資の承認を得られないとき、また金融機関の審査中に１０／２８が経過した場合、本売買契約は自動的に解除となる。
(4)(3)によって契約が解除された場合、売主は受領済の金員を買主に返還しなければならない。
(5)売主または買主が契約に定める債務を履行しないとき、相手方は相当の期間を定めて催告した後、契約を解除できる。この契約解除に伴う損害賠償は、標記の違約金によるものとする。
どうぞよろしくお願い致します。

お礼日時：2005/12/25 13:27