新築住宅の瑕疵担保責任について（長文です）

２年半前に木造モルタルの２階建て，建売の新築一戸建を購入して，入居直後から，水漏れか結露かわかならい現象に悩まされていきました。売主の工務店が調べても原因がわかならいまま今まできましたが，この度ひどく水漏れがあったので，徹底的に工務店に調べてもらい，ようやく，大屋根の下地の施行不良による漏水であることが判明しました。
家の内壁を調べたところ，断熱材も水浸し，バラ板，柱の一部に腐食が見られます。
今後の補修については，
腐食箇所を削り取り，防腐剤を塗る。外壁は既存のモルタルとの間に亀裂が生じるので，そのままに。（工務店談）
腐食箇所の強度に疑問を感じる。柱は取りかえるべき。水漏れがあった外壁の全面補修が必要。（知人建築士談）
と，見解がでていますが，そもそも，こんな状態になったことが非常に不愉快であり，全面補修のみでは，気が納まりません。
建物の価値を下げられたことに対して，いっそうのこと，買いとって欲しいまたは，立替えて欲しい，両方が無理なら慰謝料を請求したいと思っています。
そこで，いろいろ調べたら、「瑕疵担保責任」という法律に行きつきました。しかし，内容が難しすぎて・・・。
今回の私の家のケースにような場合に適応されるのか，また，私の要求は，受け入れられる者なのか，教えて下さい。

No.3 回答者： alias3 回答日時： 2006/03/07 21:13

#2です。

＞説明不足でしたが，建築条件付の土地を購入し，家を建てました。

最初のご質問が『建売』と明言されていたので、それを前提にご回答させていただいています。
上記補足の条件であれば注文住宅に類すると思われますが、10年瑕疵担保についてはご回答させていただいたとおり建売、注文の別はありませんので、ご心配は要りません。

＞そもそも，土地を購入する際，将来的に家を売る可能性があることから，中古物件としても売りやすい事を重視して角地を購入し，設計も人気のある間取であるようにしました。

売れる中古物件というのは、建物の間取りではなく、立地条件が最も重視されます。
生活するうえで便利な場所に近いほど需要が多く、それに伴い相場は高めに落ち着きます。
また、同じ立地条件においては、南面道路の角地は、人気が高くなりますので、そういった面で、周りに比べ、売りやすい土地ではあるかと思います。

間取りの良し悪しは、個々人のライフスタイルにより大きく変わってきますので、人気は通常、偏重しません。
余程、凝りに凝った施主の趣味嗜好がふんだんに取り入れられた物件で無い、『無難な』間取りであれば、売却値の額は大きく変わりません。
建物は、特に年数が経過するとともに価値は期待できなくなります。
中古物件を購入する層の多くは、将来の立替を考慮しています。
それまでの間、少しでも快適に住めるという条件で建物を見ます。
間取りは普通であれば良いのです。
この辺りはあまり勘違いされないほうが宜しいかと思います。
人気のある間取りなんて軽々しく聞き入れる営業もどうかと思いますが、売るための口車が彼らの商売ですから一方的に責めることはできないですけど。


＞別の事故の発生や，将来的に外観が損なわれることは避けられません。また，中古物件として転売する時にも，水漏れ事故があったことで，査定額が下がることは避けられないと思います。

今回の件で、他に影響が及ばないよう、きちんとした補修がなされれば、将来に渡っての影響を考慮に入れるのは失礼ながらナンセンスです。
建物が老朽化すれば、多かれ少なかれ、外観にダメージは受けるものです。
売却を予定するにあたっての第一条件は、今回の不良箇所をきちんと直させること、これしかありません。

これが直らない限り、まともに住めない物件として価値は大きく低下することは間違いありません。
ただ、直っていれば、例え過去にこのような状況になっていたとしても、建物自体の程度が良ければ、相場の価格で売却は可能です。
わざわざ過去の補修箇所を公表する業者など居ませんし、それを公表して欲しいという売主等いません。


＞この様な状況ですが，それでも資産が減少した・価値が下がったとは言えないものなのでしょうか？

お分かりいただけますか？
建物の価値がこれにより下がったと思っているのは施主のあなただけです。

兎も角、早く直して気持ちを切り替えましょう。

この回答へのお礼

再び丁寧なご回答、ありがとうございました。
私たちの慰謝料うんぬんはさておき、修繕もアドバイスのとおり、第三者の立会いを入れたいと思います。

＞建物の価値がこれにより下がったと思っているのは施主のあなただけです
理論的にはそうかもしれませんね。
けど、感情的に、また現実に朽ちた柱をみていると、決してそうは思えないです。

お礼日時：2006/03/08 00:46

No.2 回答者： alias3 回答日時： 2006/03/06 20:55

2000年4月に施行された住宅品質確保促進法（いわゆる品確法）については、新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」の暇疵について最低10年間を義務づけています。

本法令の対象となる部分は、構造耐力上主要な部分（基礎、壁、柱、屋根、床、小屋組、土台、筋交い等、仕上げ材などは除く）及び、雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁、外廻り建具の取り付け部分など） となります。

同じく、請求できる内容 、修補請求ですが、損害賠償請求、契約解除（解除は売買契約のみで修補不能な場合に限る）となります。

本瑕疵担保期間は、完成引き渡しから10年間であり、これは住宅供給者（HM、工務店、分譲住宅会社等）の義務となります。

本適用を受ける物件は、 請負契約および売買契約、つまり注文住宅でも建売住宅でも同様に適用を受けることが可能です。

以上の条件と、今回のご質問者様のお住まいの状況を勘案しますと、問題なくこの10年瑕疵担保において、不良箇所を無償で直す義務が工務店側に発生するわけです。

ですので、前者のご質問である

＞今回の私の家のケースにような場合に適応されるのか

については、解答としては『適応できます』ということになります。

後者のご質問

＞私の要求は，受け入れられる者なのか

については、品確法や建基法上では認められるものではありません。
あくまで、民事訴訟の範疇となります。

文面から拝見できる範疇では、慰謝料の請求は非常に困難かと思います。

例えば、そのような状況になって、工務店側に対応を求めたが、一切取り合ってもらえなかったとか、民法で定められている一定の生活を送ることができなくなったとか、本原因のみで自己の所有物が滅失した場合、或いは、これが原因で精神及び肉体的に疾患状態となって現在も通院中だとか、具体的に請求できる事象が無い限り、訴訟を起こしてもプラスになる材料は見当たらないと想定されます。

＞こんな状態になったことが非常に不愉快であり，全面補修のみでは，気が納まりません

これだけが請求理由であれば、問題の箇所の修理に傾注されたほうが懸命です。
お気持ちは分からないではないですが。

＞建物の価値を下げられたことに対して，いっそうのこと，買いとって欲しいまたは，立替えて欲しい，両方が無理なら慰謝料を請求したい

建物自体は、雨漏りがあろうが無かろうが、減価償却し、価値はどんどん下がりますので、訴訟をお考えの場合、本件により建物の価値が下がったということにはなりませんので、ご注意ください。

建売、特に完成済みの建売の購入の場合は、施工中のチェックができませんので、こういったリスクを承知で購入する心構えが必要です。
本来であれば、費用はかかるものの、ハウスインスペクターに建物調査を依頼して建築物の構造上の問題を事前にチェックし、大きな問題が無いことを確認の上で購入すべきなのです。

とはいえ、既にこのような状況であればあまりそもそも論を展開しても事態が好転はしませんので、訴訟を起こすことにエネルギーを使うより、工務店の確実な補修をチェックすることに傾注されたほうが賢明かと思います。

その際、有能なハウスインスペクターをお探しになり、今回の部位の補修状況、及び他の部位でも問題無いかを徹底的にチェックしていただいては如何でしょうか？

費用は数十万要しますが、今後永く快適にお住まいになられることをご希望なのであれば、一概に高いとは言い切れません。

頑張ってください。

この回答への補足

丁寧なご回答ありがとうございます。
１点，追加で確認させて頂きたい点があります。よろしければ，ご教授下さい。

＞＞建物自体は、雨漏りがあろうが無かろうが、減価償却し、価値はどんどん下がりますので、訴訟をお考えの場合、本件により建物の価値が下がったということにはなりませんので、ご注意ください。

説明不足でしたが，建築条件付の土地を購入し，家を建てました。家を建てたのは，土地の売り主でもある，地元基盤の工務店です。
そもそも，土地を購入する際，将来的に家を売る可能性があることから，中古物件としても売りやすい事を重視して角地を購入し，設計も人気のある間取であるようにしました。（このことは購入当時に営業担当者とも打ち合わせ済みです）
今回の事故で，問題箇所の外壁を取り替えることになりますが，外壁の仕様がモルタルであるがゆえに，将来的に，既存の壁と補修御の壁との間に亀裂がに生じることは避けられないと，工務店から説明を受けています。それにより，別の事故の発生や，将来的に外観が損なわれることは避けられません。また，中古物件として転売する時にも，水漏れ事故があったことで，査定額が下がることは避けられないと思います。
この様な状況ですが，それでも資産が減少した・価値が下がったとは言えないものなのでしょうか？

補足日時：2006/03/07 12:46

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/03/06 19:16

瑕疵担保責任とはそれ自体が法律というわけではなく瑕疵（今回の水漏れ）が存在したときに原状回復修繕する義務を負うという意味です。

これは各種法律で規定されていますし、御質問者の場合も適用されるでしょう。

ただご質問の趣旨は、単なる修理・原状回復以上のことが出来ないかというご質問に見えますが、結論を言えば無理です。日本の法律ではそのようなことは認めておりません。