不動産投資＋α

不動産をひやかし半分勉強半分で休日に色々まわってたら、自分のピッタリな物件にぶちあたってしまいました・・・。ちょっとおおまかに説明してみます。９戸の１Kユニットマンションで現在空室１。家賃は現在で３６０００円～。四階建てで一階部分に現在の大家さんが、住んでいます。おそらく３DK以上あります。この物件が３０００万（急いでいるようなので交渉次第では２８００も・・）。売却後の大家さんが出ていくのかそのまま賃貸契約してくれるのかは不明ですが、ゆくゆくは、一階に自ら住む事を考えています。。市街地なので、住人は国立大学生が多いと思います。築１３年でそこそこ綺麗で、南向き。校区も中学、小学校ともに絶好。現在自己資金は４００万ってところ＞＜。親の融資（投資？）は年利１％で交渉しますが、ちょっとおいといて、住宅ローン（２０年）を考えると月の払いが１４万。家賃収入が（２４～２９万）。非常に乱暴な概算ですが、このマンションの横のアルファスティツっていう分譲マンションに３LDKを買おうとすると２５００万円くらいするため、そう悪い話ではないように思ってきます・・・。投資物件と考えると、年利は１１％前後なのかな。。。ただ、自己資金が鼻くそサイズなため、もうちょっとかかるのかな・・・。と非常に悩んでいるんですが、大家業のことなど含め色々アドバイスいただけませんか＾＾？現在の空き部屋に住居予定という体裁で住宅ローンとかくめるのかな＾＾？

No.2 ベストアンサー 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/04/11 23:53

＞鉄骨造で

うーん、だと残収益期間は１２年ですね

有るだけの情報で無理矢理計算してみると．．．。

住宅ローンは使えません、アパートローンか一般融資になります

地方銀行ではこの物件では１５００－２０００万円が上限
都市銀行なら２５００万円までは大丈夫でしょう

諸費用込みで２８００＋３００＝３１００万円

借入が２７００万円で返済総額が３４００万円

１２年後の収支予想が

期待値＝　４６６０万円
返済額＝－３４００万円
自己資金＝－４００万円
大規模修理が４００×２回＝－８００万円

１０年目の大規模修理が完了してれば、
４６０万円＋アパート＋土地が残ります

全額自己資金だと
１１６０万円＋築２５年のアパート＋土地

採算割れにはならないでしょうが面白い物件では無いですね

私の投資基準では見送り物件になります

リスク＞利益．．．です

１２年間苦労してもどうかな？と言った所かな？

利率１％の固定なら投資価値は有りそうです

３ＤＫを自宅使用すれば利益は飛んでしまいます

８万円×８０％×１２×１２年間＝９２０万円の収入減です

概算ですので税金・修繕費・その他経費は入っていません

それらを加えると予想利益はガクンと減りますから．．．。

エアコンも２５年は持ちません、その他の各設備も恐らく交換時期に来ています

購入、即リフォームの必要が有ると５０万円／１戸は必要になります

築１０－１５年が一番お金が掛かる時です
現オーナーは売り逃げ作戦でしょうね

投資基準でわかりにくい時は全ての金額を１戸当たりに直して計算すると分かり易くなります

広告などを見て瞬間に判断するなら、

この物件だと初期投資３５００万円／１１で良いでしょう
３１８万円／１戸・家賃３１８００円が最低ライン
入居率８０％で、３１８００／０．８＝３９７５０円

家賃３９７５０円以上でないと検討の余地無しです

このラインをクリアした物件だけ詳細検討に入ると効率がいいですよ．．．（笑）。

　　「きつめの予想は身を助けます」

この回答へのお礼

いやぁ～。やられましたよ・・・。おの物件ね、ものすごいややこしい物件でした・・・。実際に見てみたけどええ感じだったし・・。しかし、大家さんは入院中のおばぁちゃんで、他にも負債がたくさん。。。県外にいる息子が売りにだしてたんだけど、おばぁちゃんを自己破産させたほうが、自分にかかってくる迷惑が少ないと弁護士にゆわれ、競売にかかることになってしまったそうです。悪いいい方ですが、親を切り捨てたカタチですね。ま、これからの医療費等の面倒を見るくらいはするようですが・・・。なので、さすがに競売で戦うだけの知識も実弾（現金）もないので、厳しくなってきたかな・・。抵当権持っている銀行あたって任意売却を持ちかけるとか方法あるのかな・・・。

お礼日時：2006/04/13 22:19

No.4 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/04/14 09:08

＞ド素人なんで、アドバイスおねがいします＾＾；；；

ごめんなさい、ここからは有料です．．．（爆）。

物件毎に対応が大きく変わってきます

信用できる不動産屋を使ったり、

銀行を使ったり、

物件によって対応も変わります．．．。

無事手にはいると良いですね．．．ガンバ！

ダメでもこの経験は次の物件の時に役立ちますよ。

この回答へのお礼

いやいや、面白いことになってきました・・。いま狙っている物件の謄本をあげて見てみると、なんと７３００万を年１８．２５％で借金しておりました＞＜支払い総額は４億over！３５年ローンとすると月の払いは１０〇万以上ですね（爆）相手が銀行ならなんとか任意売却に応じてくれるかと予想してましたが、サラキン相手じゃややこしそうやわ～＞＜
今管理している不動産に全部相談してみます＾＾；

このたびは大変参考になりました。ありがとうございました～。

お礼日時：2006/04/15 07:06

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/04/13 23:06

＞抵当権持っている銀行あたって任意売却を持ちかけるとか方法あるのかな・・・。

ラッキーじゃないですか、そう言う情報はお金を払っても得られないのですよ、

２０００－２１００なら金融機関も喜んで任意売却します

買いです！

２０００位なら融資も付けてくれますよ

なんとか銀行を探してみる価値は有ります

この回答へのお礼

あざーーーす！とりあえず、法務局にいって、抵当権調べてみます＾＾＠
その後は直接銀行に交渉しにいったらいいのですか？ド素人なんで、アドバイスおねがいします＾＾；；；

お礼日時：2006/04/13 23:19

No.1 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/04/11 22:30

大家してます

ちょっと整理しないと分かりにくいので勝手にまとめて見ます

・中古アパートを購入し賃貸業を始めたい
・販売価格３０００万円
・築１３年
・１Ｋ×９戸＋３ＤＫ×１戸
・１戸当たりの専有面積
・内部設備の詳細
・敷地面積
・建坪
・建物面積
・固定資産評価額又は路線価
・土地時価相場
・満室時年間家賃　３６０００×９＋アルファ
・建物構造　木造・鉄骨・ＲＣ？
・最後の大規模修繕はいつ？、１０年目で最低でも屋根・外壁塗装は必要です

かなり概算での計算をしようにも根拠が不足しています

最低でも上の項目が埋まらないと見当も付きません

隣の分譲マンションの価格は参考になりません

上の項目が埋まると、建物耐用年数までの利益期待値が計算できます

ＲＣですと後２２年の残収益期間くらいでしょうか？

入居率も８０％平均、家賃下落率も見込まなければなりません

２２年間、今の家賃のままでほぼ満室は無理ですから．．．。

中古物件の場合、表面利回り１２％は無いと経営してもつまらない物になりますよ．．．。

とにかく情報不足でなんともお力になれません

この回答への補足

鉄骨造で
建物の面積は７５．４６坪

土地は３４．５４坪
建ぺい率８０％　容積率３００％

坪単価は約３０万くらいのようです・・・。

内部は１ｋの方はユニットバスでエアコン付き、バルコニー、シャワー、洗濯機置き場は外にあり。７帖です。

その他の情報はありません＞＜申し訳ありません。

補足日時：2006/04/11 22:35