家の名義が共有でローンは1人だけの場合、贈与税かかりますか？

共働き夫婦で子供が１人居ます。このたび家を購入するにあたり、名義は夫と妻が10分の5ずつにするつもりですが、ローンは夫だけで借りる予定です。（所得税控除が夫だけで37万を満たしそうなので、保険の関係で1人で借りたらいいですよ、と不動産屋さんにいわれたのです）
ローンは夫の名前で借りても、返済は2人の給与から半々で返していく予定ですが、上記のようなローンの形だと、夫のローンで家を買って、半分妻に贈与したことになって、贈与税などは（生前相続とか）にならないのでしょうか。賢いローンの組み方を教えていただけると助かります。周りに税金に詳しい人がいないので、ここで質問させていただきました。とても困ってます。よろしくご教授お願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/04/19 04:27

#2です。

＞頭金で半分だすとしたら、どうやってそれを妻の分と認定されるのかご存知ですか？

登記するときに1/2を妻の名義に登録します。
数ヵ月後に税務署からお尋ねが来るときに、どのように出資したかを申告します。
妻の口座から出したから妻の持分とした、という証拠を通帳に残しておくのです。
ただ、実際には証拠として通帳の提示を求められることはほとんどありません。
質問者さまがものすごい資産家か、その頭金が高額で不審な点があるならば別ですが。
税務署からのお尋ね自体が、来ない場合もあります。
なので現実には、夫の通帳から妻の通帳に入れなおすなどしても問題はないと思います。
夫婦間の金銭の授受については、日常生活費などで行われていることであり、そこまでは税務署は関知しません。
(これは税務署に聞いたことがありますが、そこまでは調べませんからと言われました。)

＞ローンは連帯債務という形にするのと、２人別々に借りるのとどちらがいいのでしょう。

通常は連帯債務にすると思います。
連帯債務というのは、収入合算で借入審査を受けることができ、一応それぞれが持分を決めて返済していくのですが、一方が返済不能になった場合は、もう一方に返済義務があります。
夫婦の場合、途中で妻が退職したりする可能性もあるので、その場合はそのまま夫が全額の返済を引き継ぐだけです。

二人別々に借りるというのは、一つの物件についてそれぞれが別々に審査を受け、お互いに担保提供者とならなければならないのでややこしいかもしれません。
ローンを組む際の諸費用も二人分かかるということです。

この回答へのお礼

epp様　重ね重ね大変ありがたいアドバイスありがとうございました。後から聞いてくる時に答えるという形なのですね。心して準備します。（資産家でも、高額頭金でもないので、聞いてこない可能性もありますが）

連帯債務は担保や諸費用が１つで済む・借りやすいなどがメリット、デメリットとは片方が万が一亡くなった場合など債権を肩代わりしてもらえず、残った人が返さなくてはならない（別々だとその人の分団体信用保険でまかなってもらえる）ということですね。わかりました。まだまだ２人ともに健康なので２人で借りるか、頭金をなんとか半分分だすか、考えます。ありがとうございました。

お礼日時：2006/04/19 11:07

No.2 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/04/18 04:59

妻が1/2の持分を持つならば、頭金にしろローンにしろ相応の出資がないと、贈与となります。

頭金無しで全額ローンだとして、夫の単独名義のローンを組む場合を考えて見ます。
ローン控除を受ける際の確定申告では、ローン債務者、物件価格、融資額、ローン残高、名義持分割合などを申告します。
つまり、物件価格全額をローンで購入しているのに、持分が1/2という時点で、矛盾を指摘されます。

妻が持分を1/2持ちたいのならば、頭金かローン債務かいずれかの形で購入資金を1/2出資しましょう。
ローンは連帯債務にすれば夫婦ともローン控除が受けられます。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。やはり贈与になるのですね。（危ないところでした、、、）　ところで、頭金で半分だすとしたら、どうやってそれを妻の分と認定されるのかご存知ですか？実際には夫の名義の口座からおろしたお金も含めて、妻の負担分は原因で、というふうにできるのでしょうか。ローンは連帯債務という形にするのと、２人別々に借りるのとどちらがいいのでしょう。もしわかれば教えていただければ助かります。

お礼日時：2006/04/18 19:21

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/04/17 19:08

まず、原則としては妻自身が出資していないにもかかわらず妻の持分が存在するのは夫からの贈与になりますので贈与税課税の対象になります。

またその資金が夫の自己資金ではなく夫の住宅ローンがでどこであれば、その部分については「住宅購入資金ではなく贈与資金なので住宅ローン減税の対象外です」。つまり住宅ローン減税は満額受けられなくなります。

なお贈与税が直ちに課税されるかというと夫婦共に稼ぎがあり、また妻も返済するということから必ずしも直ちに課税されるわけではありません。（これは通達でそのようなことになっていますが、一応は税務署に確認した方がよいです）

しかしご質問では住宅ローン減税を満額受けたいようですから、それであれば夫単独名義にするか、連帯債務ローンにするしかないものと思います。

団信保険の話であれば、住宅金融公庫のデュエットなど、連帯債務に対応した団信保険もありますのでご検討下さい（保険料は二倍になりますけど）。

連帯債務の時には、ローンによりまかなわれる持分のうち、更に各人の登記持分が連帯債務の持分に対応します。住宅ローン減税でもこの持分を算出して各人がその割合で受けることになります。

税金の話は税務署できちんと聞いてください。不動産業者の知識は相当にいい加減です。