住宅ローン借り換え（公庫→民間）（団信なし）

住宅ローン借り換え（公庫→民間）検討中です。
現在下記の条件で借り入れ中です

・物件３８００万のマンションを２００１年４月購入
・夫婦共働きで公庫より全て借入
　夫：２７２０万（２．５５％→１０年目は４％）
　妻：１０００万（３．５５％→１０年目は４％）
　（収入は夫＞妻）
・家族構成は夫婦の他、子２人（７才と近日出産予定　の子）

近年の民間ローン金利を知ると公庫１０年目の４％は高いと感じて、先日、日ごろより付き合いある三井住友銀行で返済シュミレーションをしてもらいましたが、今月の超長期固定金利（２５年超３０年以内、保証料別）が３．２％となっていて、来月にもっと金利が上がるとメリットがないといわれました（現時点借り入れ変更で２００万メリットあり）。又、その時に、夫婦とも団信に加入していない事が判明して、これを機に借り入れを１本化して、団信加入にしてもらうのが良いのかなとも思いました。
そこで質問ですが

(1)借り換えのメリット（今月時点で）はあると思いま　すか？（みなさまから見て）
(2)借り入れ１本化した場合（妻→夫）にした場合、妻　→夫への贈与税は発生するのでしょうか？　
(3)公庫利用途中で団信に入れますか？
(4)民間ローンで団信に変わる物があるのでしょうか？
（三井住友は近いものはあるが、すべて同じ条件は無　しとの事）

ローンに詳しくないので、意味不明な点や
長々とした文書をお許しください。
皆様の御回答をよろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： boston8989 回答日時： 2006/05/04 12:02

こんにちは。

公庫から借換えとのことですね。
先ず　１．のメリットですが２００万であればあるとは思います。
但し、保証料、登記費用などかかりますのでその点も考慮しての２００万でしょうか？
　　　２．借換えの一本化ですが贈与税などの問題の前に借換え先の銀行で借換え金額を増やす（ご主人　元は２７２０万で返済で現在減っている金額から明らかに増えるのですよね）ことは可能なのでしょうか？
普通の借換えだと現在の残高＋諸費用分が借換え対象になっています。
きちんと知らないので申し訳ないのですが、銀行の方に聞いてみるといいと思います。
　　３．の公庫団信ですが、入っていても途中で止めると再び入れないので、無理だと思います。
　　４．公庫団信に変わるものとのことですが、団信の目的は死亡や高度障害の場合の対策でローンの残金をなくすことと私は理解していたので、細かい条件はあまり気にしたことがありませんでした。公庫団信料は加入者もちですから、民間がほぼ機関もちになるのでその点からほかに条件が違うところがあるということでしょうか？（答えになっていなくてすみません）
　また余計なお世話ですが借換えの場合は物件の担保価値も考慮されます。当初全額借入れているので、
仮に一年間の元本返済が１００万として、現在の残高が３４００万とすると今のマンションにそれだけの価値があるかどうかを銀行は査定します。但し、担保評価の２００、３００％まで融資するところもあるので
一概にはいえませんが・・。
きちんとした回答になっていないので申し訳ないのですが、今後の参考にでもしていただければと思います。

この回答へのお礼

早速の御回答ありがとうございます。
１．の質問の件ですが、すみません、説明不足でした。保障料等の諸費用は別です。ちなみに保障料等の諸費用はすべてで１００万くらいです。それを差し引くとメリットは１００万位になりますね。”うーん”という感じです。繰上げ返済の形を考えた方が良いのでしょうか？
２．そうですよね。後日、詳しく銀行に確認してみます。
３．そうですか。団信を申し込んだ時（マンション契約時）は、ぜんぜんローン等の知識がなく・・・現時点では問題ありませんが、今後のことを考えると・・後悔しています。
４．銀行が言うには、借り換えで１本化すれば、借入者で団信に加入できるが、１本化するには妻→夫への贈与税が発生する場合がありうる。その金額によってはメリット無しの場合あり。又、夫・妻の連帯責務という形で借り入れすれば、団信はどちらか１人になり、他方は保険無しという形になると言われました。この場合に、保険無しはいやなのでその代わりは何かあるのかなと思いまして質問しました。
またまた長文失礼しました。　

お礼日時：2006/05/04 16:36