コンクリート基礎のひび割れ補修　中立な立場からの調査は請求できますか？

Question

現在、築5年の建売住宅に住んでいて
そのコンクリートの基礎部分にひび割れがあり
（コンクリートを打ち込むときに、枠との間まできちんとコンクリートが
回らないで、隙間があったのでは？と言う感じに見えます）
それを隠すように汚く上塗りがされているのを見つけました
素人の私が見てもやっつけ仕事と言うのが分かる状態です

この間、建築会社が、独自の調査をしたのですが、中の鉄筋の数など
入るべき数は入っているので
そのひび割れを単に補修すれば良いと言っています

こういった場合、会社内での調査でなく
外注で公平な目で検査をしてくれるところに依頼するよう
こちらから申し出る事は可能なのでしょうか？

本当に困っていて、どう対処して良いのか分かりません。。

どうぞ、アドバイス、お願い致します

semi-zzz · Accepted Answer

＃２です。
お礼を読んで補足します。

一般に瑕疵担保というのは契約で定めるのが普通ですが、法律で規定してある部分もあるです。関連する法律としては、一般的な原則として民法があり、新築物件なら品確法、宅地建物取引業者が係わる売買契約なら宅建業法が適用されます。
民法は原則を定めているだけなので、契約で定めたほうが優先します。すなわち民法に反するようなことを定めるのは許されています。
しかし、宅建業法と品確法は契約書に優先して適用されます。
契約は売買契約で売り主は宅建業者のようですから宅建業法が適用されますが、宅建業法では２年以上の期間を契約で定めればよいことになっていますので、こちらはおそらく期限切れになっています。
品確法は期間が１０年になっていますが、これは構造上重要な部分と雨漏りに関係する部分だけと適用する部分を限定しています。基礎は構造上重要な部分として扱えます。

一方法律とは関係なく、業者が自主的に社内ルールとしてアフターサービス契約を定めていることがあります。これは法律で義務つけられているものではなく、あくまで業者の独自のサービスで一般には有効期限を２年としていることが多いようです。
これについては相手の社内の規則ですので、これに基づいて修理を行う場合は、アフターサービス契約内容に従う必要があります。

品確法に基づいて請求することも可能と思いますが、業者が自分のところで行うものより過大な費用が生じた場合、その費用の支払いにすんなり応じないと思います。あまりもめると裁判まで行かなければならなくなり、余分な手間が発生してしまいます。
いきなり今後の関係も良好にしていきたいようですから、内容証明などいきなり突きつけなくとも、まずは話し合いの機会を設けて、調査方法などや費用負担の確認・工期など状況を聞き出し、それを専門家なり、適当な人がいなければここで改めて質問してみてもよいのではないかと思います。

個人的な感想としては、交渉に品確法を持ち出し、実際は相手に修理させてみてもよいのではないかと思います。


＞今後、もし現在の家を売却する場合、今回の補修の件に関して買主にはこの瑕疵について報告しなくてはならないのですよね。。？

メンテナンスの記録は報告した方がよいと思いますが、きちんと修理が完了していれば、それは売却時点ではすでに瑕疵ではなくなっていると思います。


＞やはり今回の補修の件でその価値が下がったという事に対しての賠償責任の請求と言うのは出来るのでしょうか？

これはかなり無理だと思います。
その理由は以下の通りです。

１）コンクリートは大なり小なりひびわれが発生する材料ですから、ひびの発生はそんなに珍しくないですので、資産価値が低下したと認められるかどうかは難しいところだと思います。

２）調査や修理にかかった費用を証明するのはそんなに難しくないですが、資産価値の低下を損害賠償として請求するには、その価格を証明する必要がありますが、それを評価するのはかなり困難だと思います。

３）品確法は新築物件に対してのみ有効で、中古売買には関係しないもので、民法の規定によると木造の場合５年で時効を迎えることになります。こう考えると品確法の適用範囲内でしか損害賠償などは適用できないと思います。
品確法の瑕疵担保責任はあくまで新築住宅の購入者・建築主を対象にしていますので、そのもの自体の瑕疵についての責任しか適用されず、資産価値の低下までは対象とならないと思います。


＜不具合が本アフターサービス業務基準に該当するか
否かの具体的認定及び補修方法の決定は、

この話では品確法での話ではなくアフターサービス契約での対応を言っているようですね。

先に述べたようにアフターサービスとして行うのなら、一般的な期間である２年を過ぎていますので、業者の対応はむしろ丁寧であるようにも思えます。
なお、アフターサービス適用外であっても品確法の適用はできると思います。
打合せをする場合この両者をきちんと区別して話をすることが大事だと思います。


＞当社または当社の代理人が現地調査（目視を基本とする簡易調査）を行い、専門的、経験的見地から総合的に判断し、実施いたします。

目視調査を始めに行うのは、コンクリート診断の基本ですから、妥当なところです。
専門的に見るというのなら調査員の資格を確認した方がよいのではないでしょうか？　建築士かコンクリート診断士あたりの資格を持っているかどうか？
資格を示して行った行為は有資格者として責任が生じますので、それほど変なことはしなくなるのではないでしょうか？
資格を確認することにより相手にプレッシャーも与えられると思います。


＞なお、補修は構造耐久上または機能上の観点から必要な範囲内で行うので、部分保証となる場合があり、その際仕上げ面の色合いの相違が生じる事があります

コンクリートは練った単位ごとに色合いが違ってしまいますし、どんなものでもそうですが新品と中古では色あせなどにより、色合いが変わるのが普通ですから、これは致し方ないことです。

ちなみにひびわれ幅が0.3mm程度以上なら漏水（基礎なので雨漏りは関係ないが、鉄筋の錆のおそれあり）が発生しますので、補修は必要と考えた方がよいです。
0.3mmを計るには専門のスケールもありますが、シャープペンの芯などを利用するとよいです。


＞これは上塗りしてあった部分は剥ぎ取って、したの部分のコンクリートの状態を見るとは言ってました。。
でも、なに分にもあちらの連れてくる調査をする業者さんでは本当の不具合があっても、きちんと対処をしてくれないと思うのです。

通常目視調査だけですますことが多いのですが、はぎ取るまでいっているということは、それなりにきちんとした対応をしようとしているように感じます（私が施工サイドの人間なのでひいき目もあるかもしれませんが）。

かなり業者に対する信用を失っているようですが、本当のところどうなんでしょうね。そこまで信頼できない業者なのか。今までの経緯次第ですね。

semi-zzz · Answer

築５年というと平成１２年４月１日以降の物件だと思いますが、どうでしょうか？

これ以降の物件でしたら品確法の対象になり、基礎部分は構造上重要な部分として１０年保証になります。
それ以前の物件ですと品確法の対象になりませんので、契約時の瑕疵担保特約内容により損害賠償を請求できるかどうか変わりますが、期間を２年程度に定めていることが多いので、おそらく損害賠償はできないものと思います。その場合は費用は質問者の負担となりますが、隠していたようなものなら請求できる可能性もあります。この判断は難しいので、別な業者による点検が必要かと思います。
まずは時期と契約内容をご確認下さい。

品確法が適用になる場合、この瑕疵担保責任を負うのは、請負契約ですと施工業者ですが、売買契約ですと施工業者ではなく売り主で、施工業者自体は責任を負わないことになっています。すなわち建て売りと欠いてあるので、売買契約になっていると施工業者に責任はなく、請求先は売り主となります。そうなると業者が補修を行うのはアフターサービスの一環ということになると思います（施工と売り主が一緒なのかな）。

また住宅性能評価を受けていると公的な機関を利用することができますが、それを受けていないと調査を行うような公的機関はないとも言えます。
建材センターやベターリビングのような機関なら頼めば調査もしてくれるかもしれませんが、かなり大げさなことになると思います。一般には民間の調査機関や構造に詳しい建築士やコンクリート診断士によることになると思います。

また品確法では修理請求の他損害賠償請求もできますので、他の業者に点検・修理をさせてその費用を受けた損害として請求するという方法もあります。

瑕疵担保責任を持つ相手にそのように話して、社外の調査機関・業者による報告をするようにし向けるという方法が１つの手だと思います。

なお、＃１さんの書かれている耐震診断は木造で１９８１年以前のものでしたら役所に相談すると耐震診断士を紹介してくれますが（無料のところもある）、そうでないと難しいですね。耐震診断詐欺も横行していますので、耐震診断を行う場合は注意した方がよいと思います。年代と内容からいってコンクリート診断で済む問題で、耐震診断を行うほどのものではないと思います。

また、文献から判断する範囲では、ひびわれならきちんと補修をすればすむような瑕疵に思えます。しかし、コンクリート充填不足によるジャンカなどの場合は一度不良コンクリートをはつり取ってから補修した方がよいように思います。
いずれにしろ実物を見てみないと判断できませんが。

参考URL：http://jutaku-hosho.jp/kyokyu/kyoku10_2.html#pp05

inon · Answer

この場合はご自分で工務店の息のかかっていない調査会社に依頼するしかないでしょう。お金を払うのが工務店であれば調査会社が工務店寄りになるのは仕方がありません。（残念ですが）又、あなたが選んだ調査会社の費用を工務店に請求しても余程誠意のある工務店でないと払わないと思います。
少しきついことを言いますが許してくださいね。私は建て売りでまともに工事されている物件を見たことがありません。（あくまで私の見ている限りですが）建て売りを買うのは、かなりのリスクがあります。今後の安心の為にも耐震診断を設計事務所等に受けた方がよいかもしれません。

コンクリート基礎のひび割れ補修 中立な立場からの調査は請求できますか？

＃２です。

築５年というと平成１２年４月１日以降の物件だと思いますが、どうでしょうか？

この回答への補足

この場合はご自分で工務店の息のかかっていない調査会社に依頼するしかないでしょう。

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