家を守るには・・

私の姉夫婦についての相談です。
姉と義兄（婿養子に来てもらい、私には義兄にあたる）は、結婚と同時に、私の父名義の土地にあった古い家を新築同然にリフォームし、そのローンを背負ってきました。ローンは、義兄の勤続年数が浅く、一人では組めなかった為、私の父と共同で支払うことで契約していますが、支払は、実質、姉夫婦が行っていました。しかし、義兄の作った多額の借金により、現在姉は離婚をする予定です。借金については、専門の方と相談をして、民事再生orその他しかるべき方法で整理できるか現在相談中ですが、万が一、義兄が自己破産をすることになった場合は、財産としてのこの土地と家はとられてしまうかもしれないとの事。何とか不動産は守りたい為、ローン名義から義兄をはずしたいのですが、あいにく、姉は、自宅ピアノ講師として月13万程度の収入しかありません。私の両親は自営で、もう歳ですし、ローンを一括返済する余裕もありません。
こんな状況で、家と土地を守る方法はありますでしょうか？姉（現在33歳）が定職についてローンを組みなおせる状況になれば良いのでしょうか？姉は今後実家で暮らすことなので、この新築同然の家（3年程度しか経っていません）を賃貸に出し、その収入でローンを返済していくことというのは可能なのでしょうか？
それとも、ローンの名義は現在のままで、（申請がおりたならば）民事再生という方法で、離婚しても、借金返済をしながら義兄と姉でローンを返済していくのが一番良いのでしょうか？（しかし、ローン名義に義兄が入っている以上、万が一支払いができなくなった時のことを考えると心配です）
不動産、法律、住宅ローン等全く素人です。複雑な背景ですみませんが、私の親が守ってきた家と土地を守るための何か最善策があればご教示頂けますよう、どうぞ宜しくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： bell753 回答日時： 2006/05/11 22:14

まず端的に話を整理するところから始めましょう。

■リフォーム物件は義兄と実父の連帯債務

■実際の返済は姉夫婦の収入、実父に返済能力無し

■義兄は民事再生or自己破産の方向、実姉とは離婚予定

■ローン担保は土地建物

■姉は月収13万で返済能力無し

■土地建物をなんとか確保したい

一番の問題は1番目の■です。つまり、連帯債務という事実。
相手が死亡や行方不明にならない限り基本的に連帯債務を免れることはできません。

離婚しても債務を整理しない限り、両者に対し支払い義務は発生し続けます。
義兄が民事再生した場合、支払能力はまだ残りますが、恐らく従来同様の支払が困難になるでしょうから、その分を今まで実質負担がゼロだった実父の支払義務が発生します。

義兄が自己破産した場合、債権者は債務者を連帯債権者の実父に100%向けることが可能です。

いずれにしても実父の実質的な返済行為が発生するわけです。

土地建物を手放したくないのなら、この債務を整理する、つまり払い続けるしかありません。

返済条件は、事情により、緩やかにしてもらうことも可能ですが、これはお借りしている金融機関への相談となります。

支払能力が無い、著しく困難だと判断された場合、抵当を失うことになります。
土地建物を担保として設定しているならば、それらは没収され、恐らく競売となるかと思います。

リフォームということですので何ともいえませんが、建物をリフォームするとき、共同名義としましたか？
そのような事実があれば、例え離婚したとしても、義兄にも建物の所有権があります。
但し、自己破産した場合、所有権は十中八九、失うことになろうかと思います。

連帯債務は何も問題が無ければ借り手にとって負担が分散されるという多大なメリットを享受できますが、少しでもトラブルが出た場合、素人が頭を捻っても良い回答を導き出すことは不可能に限りなく近くなります。

残酷なようですが、今回のケースで土地建物を守るのは非常に難しいと想像されます。
これが現実です。

この回答へのお礼

複雑な背景にも関わらず、こんなに早く、そして詳細なレスを頂きまして、本当にありがとうございました。このＨＰでの相談以外でも知り合いの銀行員に相談をしていたのですが、ほぼ同じような回答を頂き、事態の深刻さを痛感するばかりです。しかし、現実的に考えて諦めなければならない事、私たちががんばれるところなど、家族や姉ともよく話しあうことができました。

お礼日時：2006/05/12 16:41

No.2 回答者： sundy_candy 回答日時： 2006/05/12 10:22

住宅ローンが、お父様とお義兄様の連帯債務とのことですので、

お義兄様が破産したとしても、お父様の名義で支払を続けてい
けば、（実際は、お姉様が支払うことになるのかもしれませんが・・・）住宅を守ることは可能だと思います。

但し、お義兄様の破産申立前に、住宅ローンを組んでいる
金融機関との相談は必要と思いますが。

また、住宅ローンを支払いながら民事再生を使う場合には、
住宅はお義兄様が住むものでないといけないません。
離婚後もお義兄様が、現在住宅ローンを支払っている家に住み
続けるのであれば、利用が可能なのではないかと思いますが、
現実的ではないですよね。

とりあえず、現状を金融機関に相談されることをお勧めします。

この回答へのお礼

早々にレスを頂き、ありがとうございました。
メールの中で、住んでいないと民事再生を受けられないという点について気になったので、こちらでも、もう一度確認してみる事にしました。
（司法書士いわく、裁判所では、住んでいないといけない事となっているが、実際は問題ないとの事でした）
☆指摘して頂かない限り、こちらからは司法書士に質問もできないくらい素人なので、助かりました。ありがとうございました。

お礼日時：2006/05/12 16:49