妻の名義の土地に自分(夫)の名義の家を建てようかと思います。

その場合のなにか注意しなければならない点とか、税法上の損得についてありましたら教えてください。

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A 回答 (3件)

建物を新築する場合、その土地の所有者(今回の場合は妻)の承諾が必要です。

無償で借りる場合もあり有料かも知れません。特に有料なら土地賃貸借契約書がなくてはなりません。無償であっても有償であっても契約時に土地に抵当権が設定されておれば、万一、競売となった場合建物は取り壊しの運命にあります。土地に抵当権がなく、無償の場合で建物に抵当権を設定する場合の被担保債権の評価は極端に下がります。それは土地利用権が極端に薄いからです。そのようなわけでローンなど利用する場合は土地建物とも抵当権の設定を希望するわけです。
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建物のローンを組む場合に、奥様の土地についても抵当権の設定を要求されると思います。



税法上の得失はとくに有りません。

敢えて、有るとすれば、土地も2年以内にローンで購入した場合は、同一人の名義であれば土地代金のローンも、住宅ローン減税の対象になりますが、名義が違うと対象にならず、建物のローンだけが対象となります。
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 融資を受ける場合には、自分の土地に***さん名義の建物を建てても良い、という承諾書が必要な場合があります。



 税法上は、土地と建物を同時に取得又は一定期間内に所得した場合には、両方のローンが住宅取得控除の対象になりますが、ご質問の内容ですと住宅部分のみが控除の対象となるくらいでしょうか。
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http://cscnt.kddi.com/_layouts/A/QA.aspx?ID=29774678

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知識のある方にご助言を頂ければ助かります。

・土地名義…………私です。
・土地固定資産税…生前は父、現在は私が払ってます。
・建物名義…………義兄(婿養子)です。
・建物固定資産税…義兄(会社かも?)が払ってます。
*現在、住んで居るのは私・妻・子供の3人です。
*私は別の場所に土地と家を持ってます。

問題の建物は築40年を超えます。
私と長女は母親が違い年齢も20歳以上離れています。
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そこで、土地の処分を義兄の承諾を得ずに売る事は違法でしょうか?
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 回答1の者です。

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 ただし相手が料金滞納やiPhoneを購入してから1年経過しないままMNPした履歴があるとかでブラックリストに入っていたりするとダメですが。名義変更自体には特に制限はありません。

 ただ、問題があるとすればあなたの方です。解約やMNPではなく名義変更なので、まず大丈夫だとは思うのですが、もしかしたらあなた自身がブラックリストに入ってソフトバンクと今後契約できなくなる可能性はあります。先に記したとおり、iPhoneの1年以内での解約はブラックリスト入り濃厚なので。念の為にソフトバンクに電話して名義変更ではブラックにならないかどうか確認した方がいいと思います。

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 回答1の者です。

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 ただし相手が料金滞納やiPhoneを購入してから1年経過しないままMNPした履歴があるとかでブラックリストに入っていたりするとダメですが。名義変更自体には特に制限はありません。

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抵当権設定後に建物を建築した場合は#1とおりですが、
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388条は土地建物が同一所有者の場合。


使用貸借と思いますので、建物を取り壊さなければならないと思います。

Q遺産分割協議書作成まえに、土地の名義変更

親がなくなり貸家付土地を含む遺産相続のことで、税理士さんにお世話になっています。今分割協議中ですが、登録免許税の税率が4月から0.2%から1%に改正になるので土地を相続することになる人(私に内定してます)は3月までに所有権移転登記をしたほうが、節税になるといわれました。まだ他の不動産や有価証券の分割があって、遺産分割協議書作成ができていない段階ですが、相続人たちの同意があれば、この貸家付土地を私の名義に変更できるものなのですか。できるのなら税率が変わる前に、そうしたいのですが。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>今分割協議中ですが、登録免許税の税率が4月から0.2%から1%に改正になるので

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>相続人たちの同意があれば、この貸家付土地を私の名義に変更できるものなのですか。

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Q元夫名義の土地の名義変更

離婚して9年になります。
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元夫は1年前に再婚しました。
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ただ、ローンが残った状態で名義変更するのは銀行が承諾しないのではないかと
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このような場合はどうしたらいいでしょうか。
現在は土地は100%夫名義、建物は半分夫、半分が私名義です。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 銀行の承諾の問題はさておき、一番の問題は名義変更の原因は何かと言うことです。離婚してから9年経過していますから、財産分与請求権の除斥期間は経過しています。
 そうすると考えられるとしたら、贈与か売買になります。しかし、贈与の場合、受贈者に贈与税が課税されます。一方、売買の場合、当然、売主である元夫に売買代金を払わなければなりません。(なお、元夫には譲渡所得税が課税される可能性があります。)
 あとは、権利取得の確実性を優先するのか、それとも支出をなるべく押さえることを優先するのか決断する必要があります
 権利取得の確実性を優先するのであれば、元夫と売買契約を締結して売買代金(時価より半分以下の価格にすると、みなし贈与として課税されるおそれがあります。)は分割払いとし、売買代金の完済を条件とする条件付所有権移転仮登記をします。あわせて、夫に遺言(不動産及び売主の地位について、御相談者へならば遺贈、子供へならば相続させる旨の内容)をしてもらいます。

 売買が無理であれば、元夫に遺言だけはしてもらうしかありません。遺言は遺言者はいつでも撤回できますし、元夫が死亡した時点の遺産の状況によっては、特に現妻や元夫と現妻との間の子供から遺留分減殺請求される可能性はありますが、やむを得ません。なお、遺贈よ相続を原因とする仮登記はできません。死因贈与であれば仮登記はできます。
 知り合いの司法書士(税理士も紹介してもらった方が良いでしょう。)に遺言のことも含めて、できれば、現妻も交えて相談された方が良いと思います。法的には遺言するのに現妻の同意は必要はありませんが、現妻の知らないところでことが進められると、将来の紛争の種になりかねないからです。

 銀行の承諾の問題はさておき、一番の問題は名義変更の原因は何かと言うことです。離婚してから9年経過していますから、財産分与請求権の除斥期間は経過しています。
 そうすると考えられるとしたら、贈与か売買になります。しかし、贈与の場合、受贈者に贈与税が課税されます。一方、売買の場合、当然、売主である元夫に売買代金を払わなければなりません。(なお、元夫には譲渡所得税が課税される可能性があります。)
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Q共有名義の遺産分割協議書の書き方について

 父、母、兄の共有名義(持ち分各3分の1)の建物がありますが、母は平成9年、兄は平成10年、そして母は平成14年に亡くなりました。
 私は亡くなった兄と二人兄弟で兄には息子が一人います。相続人は私と兄の子供(甥)の二人になると思いますが、甥は土地、家屋は相続しないで、金銭を相続することになっています。
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次のことについて教えてください。
1 共有名義の建物と母名義の土地について遺産分割協議 書は一つにまとめて作成することは可能でしょうか。
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Aベストアンサー

1.父の持分については、母・兄・あなたが相続人ですね。
2.兄の持分及び1での兄の相続分は甥が相続人です。
3.母の持分及び1での母の相続分にあなた及び甥が相続人となります。

最終的にあなたと甥が現在生存する相続人ということになりますので、「父・母」が名義人となっているものについては「あなた・甥」で遺産分割協議が可能です。
遺産分割協議書も1通でかまいません。

但し、甥が未成年者であって婚姻していない場合は、甥の親権者(兄の元妻でしょうか)が甥にかわって協議することとなります。(甥の法定代理人として)

兄の持分については甥だけが相続人ですので、協議書は必要なく戸籍等を整えれば相続登記(兄→甥)を行うことができます。
その後、甥が相続にて取得した持分をどうするか(売買・贈与など)ということになるでしょう。


前回回答にも書きましたが、専門家に依頼して法律的に問題のないように作成してもらう方がいいと思いますよ。

Q法人名義の土地(父の会社名義)に自宅を建てる

法人名義の土地(父の会社名義)に自宅を建てたいと思っています。

状況としては以下の通りです。
・ 実際その家に住むのは、私と主人と子供たちです。
・ 土地は父の運営する(旧)有限会社の名義になっています。
・ 会社の代表者は母です。
・ 土地には抵当権はついていないです。
・ 今現在は事務所がたっていますが、数年後に更地にし、そこへ自宅を建てたいと思っています。
・ その時、会社を解散、ないし休眠するつもりです。
・ もともとは父の個人所有の土地を会社名義に変更しています。
・ ゆくゆくは私が相続する事で両親・兄弟とも合意しています。
・ できれば住宅ローンを組みたいと思っています。
・ 主人(会社員)の給料から住宅ローンを返済するつもりです。
・ 家自体を会社名義にしてもいいと思っています。
・ 自宅の一部を事務所として家を作っても良いし、100% 個人利用の家でも良いと思っています。

気になっていること
・ そもそも、法人名義の土地に個人使用の家を建ててもよいものでしょうか?
・ 家を建てるにあたり、どのような手続きを踏まないといけないのでしょうか?
・ 住宅ローンは問題なく借りられるのでしょうか?
・ 贈与税や相続税、法人がからむと所得税や不動産取得・登記等の税金がかかると思いますが、どのような手続きを踏むと最も少ない出費で家を建てられるのとお考えでしょうか?
・ その他、注意しなければいけない事がありますでしょうか?

説明不足などあるとは思いますが、ご意見・ご見解・アドバイス等、いただけたらと思います。

よろしくお願いします。

法人名義の土地(父の会社名義)に自宅を建てたいと思っています。

状況としては以下の通りです。
・ 実際その家に住むのは、私と主人と子供たちです。
・ 土地は父の運営する(旧)有限会社の名義になっています。
・ 会社の代表者は母です。
・ 土地には抵当権はついていないです。
・ 今現在は事務所がたっていますが、数年後に更地にし、そこへ自宅を建てたいと思っています。
・ その時、会社を解散、ないし休眠するつもりです。
・ もともとは父の個人所有の土地を会社名義に変更しています。
・...続きを読む

Aベストアンサー

私は税理士ではなく不動産屋ですので参考ということでお読みください。
1.そもそも、法人名義の土地に個人使用の家を建ててもよいものでしょうか?
→結論からいえば理論的にはOK。土地の名義はそのままで使用貸借することにすればよい。ただし、これは会社が休眠であっても存続する場合のことである。会社を解散=清算手続きを行い、ちょっとはしょるが父の名義に復帰した場合でも、父が存命であれば使用貸借で問題ない。相続はあくまで父が物故した場合に発生するものであるから、相続の場合はまた別個に考えるほうがよいでしょう。
2.・ 家を建てるにあたり、どのような手続きを踏まないといけないのでしょうか?
→使用貸借でいくなら契約書等も特にいらないが、住宅ローンのことまで視野に入れると(後述)使用貸借契約の公正証書ぐらいは組んでおくほうが好ましい。従前の回答者の念頭にあるのは、会社対質問者で土地賃貸借契約ないし建物賃貸借契約を締結するパターンであるが、税務上のメリットがあればそうすればよいし、メリットがないなら本件では使用貸借で十分ではないか。
3.住宅ローンは問題なく借りられるのでしょうか?
→問題なく、とはいい難いが可能であると思われる。住宅ローンの借入当事者は質問者の夫であるから、まず夫の属性に問題がないのであれば、あとは単純に物件の法適合性の問題である。本件で障害となりえるのは土地所有者と建物所有者が異なることから債権保全が問題となるわけであるが、土地所有者を連帯債務者とし、さらに土地に第一順位抵当権が設定できれば保全はOKと判断される可能性大である。本件は建物建築費用のみの借入が予想されるところ、土地の担保価値まで評価に入れることができるのであるから、銀行としても融資したい案件になるのではなかろうか。繰り返しになるが債権保全ができるか否かが最大のキーポイントである。
4.・ 贈与税や相続税、法人がからむと所得税や不動産取得・登記等の税金がかかると思いますが、どのような手続きを踏むと最も少ない出費で家を建てられるのとお考えでしょうか?
→さすがにこれは税理士に相談すべき。具体的な計算をする必要アリ。
5.・ その他、注意しなければいけない事がありますでしょうか?
→これも繰り返しになるが、お父様がお亡くなりになる前とあとでは状況がかなり違います。また、建物所有者を会社にするのであれば、上記3.はまったく違う状況になりますので気をつけて。(会社相手の融資は住宅ローンとは扱いがかなり違います。)なお、使用貸借は所有権者から返還を要求されたらその要求に従わなければなりません。従って土地の所有者が本当に信頼できる状態でないとかなり危ない権利状態になってしまい、銀行も住宅ローンに否定的になってくるでしょう。所有者が会社の場合は、その会社の意思決定権者が誰か、ということに係ってきますからこの点は注意が必要です。
できれば前提を絞り込んでいただくと、皆さんも回答しやすいのではないかと思います。

私は税理士ではなく不動産屋ですので参考ということでお読みください。
1.そもそも、法人名義の土地に個人使用の家を建ててもよいものでしょうか?
→結論からいえば理論的にはOK。土地の名義はそのままで使用貸借することにすればよい。ただし、これは会社が休眠であっても存続する場合のことである。会社を解散=清算手続きを行い、ちょっとはしょるが父の名義に復帰した場合でも、父が存命であれば使用貸借で問題ない。相続はあくまで父が物故した場合に発生するものであるから、相続の場合はまた別個に考...続きを読む


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